有沒有發現，最近一兩年來，從北上廣深迴流到鄭州的河南年輕人，已經越來越多？
一方面，是“長安米貴，白居不易”；另一方面，鄭州房價歷經2016年之後，目前已進入平緩期，正是年輕剛需上車的黃金期；更重要的是，鄭州房租一直在溫和下跌，鄭漂遠遠沒有京漂痛苦。
就市場而言，鄭州歷時十幾年的城中村的拆遷與安置，最近兩年接近尾聲，巨量的安置房入市，降低了房東們的期望值和房租，也使得鄭漂們可以享受最低門檻的小區生活。
或許還有人懷念當年的城中村，然而，沉舟側畔千帆過，這個城市的未來，不能建立在棚戶區上。城中村惡劣的居住環境和房東嘴臉，都不同程度地給鄭漂們地人生，烙下一段屈辱的記憶。
這些都過去了。“鄭州城改”之所以成為一個專屬名詞，其速度之快、程度之徹底，在全國也處於前列。
這使鄭州城市面貌煥然一新，穩居強二線城市前列，甚至被諸多媒體評為有活力的“新一線城市”。
整個過程中，鄭州租房市場經歷瞭如過山車般的變化。最初，離開城中村的年輕人會面臨高出他們預算的房租，很快，隨著安置房集中交付，引發租金微跌，鄭州就走出獨立於全國一二線城市不同的租金行情。
那麼，這種微跌的態勢還將持續多久，低房租對鄭州打造國家級中心城市將起到何種作用？這些問題都值得深入探討。
01
北龍湖交付巨量安置房，鄭東年輕人挺幸福
27歲吳倩（化名），在東區鄭大一附院工作，其帶加班費月收入約在15000元，她租住的房子位於龍翔嘉苑三期，85平方兩房，帶全套傢俱家電，月租金才2200元。
她除去在白沙永威上和郡月供6500元，尚有6000每月剩餘。
她是全國二線城市中年輕幸福的一員。
自2016年12月開始陸續交付的北龍湖龍翔嘉苑（南院）三個院子，其中一號院1400套，村民自住200套左右，可出租房源1200套；二號院3300套，村民自住400套，可出租房源2900套；三號院2750套，村民自住300套，可出租房源2500套左右。
北龍湖安置房龍翔嘉苑
北龍湖安置房還有龍湖中環路往東的龍興嘉苑共3個院子，合計共計約9000套，可出租房源最少8000套。
北龍湖北岸的龍翔嘉苑（北苑）共計約30棟左右，20層小高層，共計安置面積70萬平方米左右，村名自住不足10萬平方米，可供出租60萬平方米左右，按照每套80平方米計算，可出租房源7000套左右。
準確計算北龍湖目前安置房中約有2.2萬套可供出租。未來還有三全路和中州大道的龍源嘉苑將交付總體量70萬方左右。
鄭東新區還有已交付的祭城約5000套可供出租房源，北龍湖姚橋一帶約3000套安置房。
瀚海晴宇對面安置房，僅該片區就有接近4萬套，其中這些安置房不少是合租房，比如北龍湖目前不少物業服務人員，都是房地產公司免費安排居住在北龍湖這些安置房，不少房子裡住4人或再多一點。
這一帶安置房可滿足近10萬年輕人居住。
高鐵區，金水東路南側老安置房，白沙安置房，綠博集中了商都嘉園、劉集、金光花苑、圃田嘉園、後牛崗安置、雁湖社區、廣匯社區、楊金北大量安置房、鴻寶路與賈魯河交匯處安置區，以上安置區再滿足15萬人居住也沒問題。
正是鄭東巨量安置房可供出租，使得在北龍湖、鄭東新區CBD、高鐵廣場等一帶工作年輕人，感到房租在其承受範圍內。
02
2011-2016曾是鄭州租金上漲最快階段
在鄭州拆遷比較集中的2011年到2015年近5年中，曾是鄭州租金上漲最快時間。那一時期，鄭州房價和租金構成的租售比在全國靠前。
那個時間鄭州40左右小戶型從800-1000元/月，上漲至1500-1800左右，一般三環內普通兩房從1500上漲到2400-3000元/月左右。
其上漲原因有三：
1、鄭州淨人口流入每年超過20萬人。
2、城中村拆遷，房東和原城中村租戶一起變成新租戶。
3、那時城區面積小，人們手裡可供出租的房源不多。
所以那個時期是催生鄭州託管公司最快的階段。打成隔斷出租，一套4房改出7-8個隔斷就是從2013年到2014年開始的。那時主臥帶衛生間可以租到1300-1400元左右/月，普通隔斷租到800元左右/月。
03
2017年-2018年鄭州大量安置房交付
管南的永威十七里河交付約安置房30萬方左右，綠都瀾灣安置房130萬方左右，北區錦藝杲村安置房30萬方左右，華瑞紫韻城安置房30萬方左右，萬科城安置房，金科城安置房30萬方左右，亞星錦繡山河安置房60萬方左右，鑫苑國際新城安置房90萬方左右……
金水白廟安置房60多萬方。
高新區錢隆城安置房75萬方左右。升龍又一城安置房100萬方左右。祝福紅城安置房80萬方左右……
白廟安置房社區內滿牆的出租廣告
這些巨量交付的安置房普遍是70多、80多平方兩房，月租金從1400元至2100-200元左右。
鄭州始於2005年城中村改造，在13年中共計改造近500個村莊，近郊遠郊安置房面積約6000萬平方，除去村民自住的最多20%，約剩餘4800萬平方，這些安置房的交付平穩了鄭州的租金。使得留鄭年輕人居住成本並不高，鄭州成為全國年輕人幸福度較高城市。
04
2016年-2018年上半年租金在迴歸
鄭州在近兩年中住宅租金在迴歸。
綠城百合143平方精裝修帶傢俱家電由高峰時期1萬-1.2萬/月，降至7500元左右/月。鄭東新區租金下降與北龍湖大量安置房交付有著直接關係。
藍堡灣一期180平方精裝修由高峰時期6500元/月，降至5000元/月。金水CBD一帶租金也受到60萬方白廟安置房直接衝擊，而受衝擊最大的是數碼公寓等小區。
北區普羅波特蘭89平方由高峰3800元/月，降至3300元/月。豐慶華府由高峰3100元/月，降至2700元/月。這一帶租金也受到十二里屯安置房直接衝擊。
西區中原新城由高峰3000元/月，降至目前2500元/月。
鄭州合租市場中，以前主臥帶衛生間由1400元/月降至1200元/月，隔間由900-800元/月降至600元/月。
總之鄭州傳統小區租金在微降，並且空租期在增加。
05
鄭州房租調整的其他原因
1、安置房大量集中交付增加是主因。
2、合租房在增加，無論同事朋友合租，還是託管公司隔間出租，使得人均居住面積在減少，從而衝擊整套房租金價格。
3、鄭州城區面積在增加。
南龍湖、管南、港區、北四環、白沙、鄭西、洞林湖一帶、常西湖一帶、綠博等居住不少人。大鄭州人口居住密度下降。
比如港區永威南樾，目前兩房租金1800-2500元/月；正弘中央公園兩房租金1500-2000元/月。
4、鄭州人就業分散。鄭州人就業不再是三環內。港區、楊金、北龍湖、高鐵站一帶、經開區正成為新的就業區。
5、地鐵網構成，以前人們居住三環內密度大，但隨著地鐵線往外延伸，三環高架、京沙快速路、農業高架、東三環開通、四環聯通，人們居住更分散。
6、鄭州房價不高，不少人由租變買，鄭西、白沙、南龍湖尚在9000-1000元單價，上車門檻真的不高。
7、鄭州租房市場在分化。
名校周圍好出租，辦公密集區好出租。
比如省實驗旁的英地天驕華庭，兩房租金依然是2年前左右水平，外國語中學對面學府一號租金也相對穩定。
高鐵區建業天築80多兩房租金6000-10000元/月，好租。
8、鄭州公寓市場銷量增加。鄭州八區2018年上半年公寓成交比去年同時期激增33%。
9、鄭州環境好的度假小區入住率在增加，比如雁鳴湖、清華憶江南入住已接近50%，思念果嶺等正成為人們度假康養之地。
06
鄭州租房市場未來
鄭州房租因巨量安置房存在，租金不具備普漲基礎，但也幾乎不會再跌，畢竟人口淨流入每年20多萬人會持續下去，所以鄭州房租不存在持續下跌基礎。但空租期會延長，租房市場競爭加劇，對城中村靠房租收益的人來說未來有壓力。並且租房市場出現高端、低端分化的市場格局。
在此房東俱樂部對鄭州房東提出以下建議：
1、房東提高家中裝修和傢俱水平，過去90年代老傢俱、老家電及早更換。
2、做一個遵守規則的好房東，遵守合同約定。
3、出租房屋時選擇租戶，並且維護好家中水電煤氣安全，建立好安全制度和管理。
4、建立好信息發佈渠道，減少空租期。
5、經常要理解租戶難處，有時租戶困難晚交房租要給與寬容，為共建和諧社會做出一份貢獻。
6、優秀長租公寓公司出現，可以和他們合作。
7、都市村莊年輕人要繼續奮鬥，靠收房租過上好生活以後是比較困難的。
07
租金不高，對鄭州建設國家中心城市有何益處
鄭州房租不高，使得進入鄭州者門檻不高的同時，對鄭州建設國家中心城市貢獻如下：
1、減少企業用工成本，增加企業活力與創新研發，這與國家發展經濟方向一致。
2、租金壓力不大，人們可支配收入增加，促進零售和服務業發展。
3、居者有其屋。
4、吸引地市人來鄭州創業，鄭州收入水平高，住房成本不高，對外來者的吸引增加。
5、能留住高校畢業生，鄭州人才政策給予部分大學畢業生租房補貼，使得他們留下來生活壓力減小。
6、吸引外來企業入駐鄭州，升級相關產業。
7、鄭州目前是北方最年輕城市，深圳是南方最年輕城市，在此基礎上鄭州活力會進一步增強。
結 語
鄭州在城改方面是全國的先行城市，目前租金水平在全國二線城市中處於健康水平，鄭州本地政府又在人才公寓、保障房等民生問題上推進地堅實有力，在全國也處於先進水平。
這讓鄭州成為最有活力商業城市，且在排名中躋身“新一線”行列，這座北方最年輕城市的活力越來越強。
鄭州房租不具備漲的任何條件，大量安置房交付對房東正提出新要求，再像過去那樣簡單粗糙裝修，估計難應對年輕租客對美好生活的追求。
高端住宅和高端公寓進入市場，對滿足外派鄭州公司高管也是一件好事，鄭州現代化城市面貌和高端居住環境，有益於其為鄭州發展做出貢獻，留下美好的記憶。
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