桃園世紀開完，五礦瀾悅方山開
五礦瀾悅方山開完，當代萬國府開
當代萬國府開完，中建國熙臺二期開
中建國熙臺二期開完，藍光黑鑽公館開
……
8月南京樓市翹尾行情明顯，迎來久違的開盤潮，一批純新盤的亮相頗為吸引眼球。算上這波井噴行情，今年來南京上市純新盤數量已達21家，高價地項目也紛紛出動。那麼這些純新盤的銷量好嗎？高價地入市買房人接受度如何？未來還有一批高價地待上市，樓市局面會發生改變嗎？
01
今年上市21家純新盤多數沒賣完
通過今年純新盤上市的表現，我們可以發現當下南京樓市的新的邏輯。（注：以下去化數據根據網上房地產信息統計，統計時間截止至2018.8.30）
1、南京樓市迴歸理性
今年南京已上市的純新盤數量達21家，其中15家是住宅和別墅項目。這15盤中除了中建國熙臺二期尚未開盤，真正賣完的只有中海桃源裡、揚子江金茂悅、綠地海悅、正榮濱江紫闕4家，桃園世紀和熙悅去化都在9.5成以上。這6盤佔據所有住宅別墅項目的4成。
此外，去化成績在5成以上的住宅別墅項目還有4家，包括大華錦繡時代去化9成、升龍桃花園著去化8.5成、保利雲禧首開房源去化6.8成、五礦瀾悅方山賣出6.3成，其餘項目都賣出不足5成，有的甚至低至1成。
“賣不完”成了常態，真實銷量是最好的證明，南京樓市曾經雞犬升天、逢開遍光的時代已經遠去。
熱門板塊地價下跌，中央表態從抑制房價過快上漲變為堅決遏制房價上漲，一系列變化讓買房人的預期發生轉變，自住的想多挑挑，投資的產生遲疑，即便千人報名搖號，還是存在很多撿漏的機會。買房人的尊嚴似乎正在重新找回。
2、純新盤遵循新的定價規則
江北高新老盤亞泰山語湖毛坯均價16578元/平，純新盤弘陽燕瀾七縉精裝均價27778元/平；
江北雨山路老盤力標贊城毛坯均價19599元/平，純新盤保利雲禧毛坯均價28880-29224元/平；
鼓樓濱江老盤中冶盛世濱江65年住宅毛坯均價34909-34956元/平、世茂外灘新城精裝均價35920元/平，純新盤桃園世紀、當代萬國府精裝均價4.3萬/平-4.4萬/平；
江寧大學城老盤保利樾廣場精裝均價24450元/平、武夷名仕園毛坯均價16150元/平，純新盤五礦瀾悅方山毛坯均價29500元/平
……
顯然，南京限價政策下，對純新盤的定價有了新的規則。此前，現代快報記者採訪南京市物價局相關工作人員，對方表示，從2016年以來，南京樓市所進行的調控不是為了限價，而是不讓項目繼續漲價。老項目推新不讓漲價，新的項目定價與地價無關，而是根據周邊同類型產品定價。
02
南京8幅高價地上市 命運大不同
南京最新上市的純新盤中不少都是地價2萬+的高價地項目，36幅高價地已上市8幅，佔比22%。雖都是高價地，但命運不盡相同。
住宅收官的有北辰旭輝鉑悅金陵、保利天悅、中海桃源裡，首開不久的桃園世紀近乎賣光，同板塊的當代萬國府去化4.5成；江浦板塊的保利雲禧首開房源尚未賣完，又抓緊節奏再推新房源。而京奧港未來墅更是變身藍光黑鑽公館，8月30日已領新銷許，即將重新接受市場檢驗，不知能否和它的鄰居盤熙悅一樣，獲得買房人的認可。
接下來的金九銀十，南京預計將有6家地價2萬左右及以上的樓盤上市，分別是江浦悅風華、銀城頤居悅見山、金隅紫京疊院，九龍湖五礦瀾悅棲原、青龍山新城融僑觀瀾和河西東原印長江，主要分佈在江北和江寧。它們的房價大概率會參考周邊項目定價，最終銷量如何、能否被買房人接受還是未知數。買房人此時最應該操心的是限價下這些樓盤的產品質量究竟如何，開發商是否會因為限價而偷工減料。
03
下半年預計上市純新盤名單
縱觀這些年的南京樓市，絕大多數地王還是活下來了，只是各有各的活法，有的精彩，有的寂寞，也有半死不活的，這一批排隊上市的高價地們，未來命運幾何，一切就交給市場來解答吧。
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