歡迎關注頭條
啡小沫，專注職場、理財，和你一起成長。
01
老張（化名）前些年，在某縣級市不錯的地段，花了200萬，投資了寫字樓裡的200多平。當時想著長期持有收租子，如今已經2年沒租出去了。
據說，那一整棟寫字樓，今年至今為止，裡面只有零星三、四家公司在辦公。
老張最近廠裡生意也不好，本想賣掉這寫字樓物業週轉。可後來他發現，就是打定主意虧掉交易的大額稅費，一時半會也賣不掉。想去銀行做個抵押吧，銀行竟也不接。最後只好抵押了套住宅，套出點資金週轉。
不是說，買房就買地段嗎？
說起來，老張投資的這寫字樓，地段是極好的。步行距離可達當地最新的大型商業綜合體，附近的住宅也都是這幾年一開盤就售賣一空的中高端住宅，妥妥的賣方市場，完全沒有要跌的跡象，旁邊的學校也是當地很棒的實驗學校。
再看這縣級市的基本面。常年位列全國百強縣前30，住宅均價達到了12000一平，民營經濟欣欣向榮，不少產業都邁出國門走向世界，城市財富充分落到了百姓的錢袋子裡。
好像基本面也是挺好的。
那老張投資的寫字樓，哪裡出了問題？
02
老張可不是孤例。
前幾年我碩士畢業剛來北京的時候，還被售樓小姐安利過遠郊的一個寫字樓投資。話說，當時我是一個有戶口卻還沒買住宅的人，你竟然給我安利寫字樓？是不是有點瘋狂？
不過後來聽說，那棟樓當時竟賣得極好。
由於附近的住宅隨著地鐵和配套的完善，漲幅相當可觀。於是，很多想投資苦於限購的人，就把目光轉向了同一地段的寫字樓。
咳咳，這就是問題所在了。
住宅是咱大部分人更熟悉的物業，所以，我們總傾向於用判斷住宅的標準，去解讀寫字樓的價值。
而寫字樓，無論售價還是租金，和附近的住宅，其實並不是正相關的關係。
我們回到本質來看。
住宅是民生大計，是to C的市場。
人們買住宅，買的是該城市的就業環境，是該城市所能提供的醫療、教育、文化氛圍。說白了，就是個人及其家庭能在這裡賺得多，花得好。這是城市、地段綁定給住宅的價值，也是人口願意源源不斷流入的原因，進而進一步讓優質城市優質地段住宅價格堅挺。
而寫字樓呢？是純投資物業，是to B的生意，受經濟週期等因素影響極大。
無論是經濟下行、商圈變遷、產業轉型、城市產業結構調整，還是寫字樓本身後期維護差、配套沒跟上，都會導致其受到巨大沖擊。因此不確定性極高。
比如這兩年，社會融資加速下滑，互金行業受到較大沖擊，加上部分板塊寫字樓供給加大，就直接體現在了寫字樓空置率上升、租金下調上。
近期，相關機構都發布了2019年上半年的寫字樓市場報告。
北京甲級寫字樓空置率上升到11.5%，達到8年來最高值；上海優質寫字樓空置率為18%，是10年來的最高值；深圳甲級寫字樓的整體空置率則高達23.3%。與此同時，各城市的寫字樓租金，環比也有不同程度下調。
這些還是超一線城市的數據。更不要說二三線以及再往下的縣城了。
而連續四年蟬聯全球最貴頂級寫字樓榜首的香港中環，也面臨著頂級金融服務機構、律師事務所的搬離。
今年迄今，中環核心區租金下跌1.6%，而第二季度香港寫字樓整體租金，也環比下跌了0.4%，為5年來首次下跌。
03
那就沒有投資了能賺錢的寫字樓麼？當然有。
我們會看到新聞某土豪買下某甲級寫字樓一整層，或者某人賭對了某城市產業潛力提前佈局地鐵口價格窪地的寫字樓，租金上漲賺得盆滿缽滿。
但投資寫字樓，絕對不是賺快錢。由於高額交易成本，也不能買進賣出地炒作。
這種流動性比較弱的資產，一般都是看中長期的租金回報。根據國際專業理財公司的原則，15年內能收回投資總額的，就算是具有投資價值的項目。
而一旦看長期，作為與經濟和產業密切掛鉤的寫字樓，不確定性就極大。
更不要說現在新型辦公空間日新月異。
比如這幾年，辦公空間就從傳統的獨立封閉分區，向共享化、樓宇科技化轉變。也許你今年投資的創新辦公空間，過兩年就成了跟不上時代的“老土”的代表了。而這種小業主分散持有的寫字樓要做整體改造更新，也是極難的。
最近鄰國日本，為奧運做準備，就在試行東京60萬上班族在家辦公一個月，包括豐田、富士通、日本電氣等大型企業，都在其列。
說不定過幾年，隨著互聯網協同工作的越來越便利，以及人工智能的發展，辦公這個概念本身，都將發生巨大變革。
所以，面對寫字樓投資巨大的不確定性，咱如果不是專業人士，沒有深厚的功力，如果不是可投資資金量很大需要把寫字樓作為分散配置標的物，就沒必要冒這個賭博一樣的風險不是？
如果真的還是手癢，很想投資寫字樓呢？
那可以開個港美股賬戶，買買房地產信託投資基金（REITs），不失為更穩健的辦法。資金佔用量小，流動性強。基金持有一籃子資產，比自己花大價錢砸在一個上，穩健許多。且資產又是交給專業人士打理。
再或者，也可以借道跟蹤海外REITs指數的QDII基金。
我自己一直有定投這類QDII基金，近1年收益率在12%多。當然，這是基金的複合增長率。除了分紅，也跟股市走勢密切相關。
後面我也打算找機會，直接買買香港、美國上市的REITs。有了更多經驗，再來繼續跟大家聊。
閱讀更多 啡小沫 的文章
