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老张（化名）前些年，在某县级市不错的地段，花了200万，投资了写字楼里的200多平。当时想着长期持有收租子，如今已经2年没租出去了。
据说，那一整栋写字楼，今年至今为止，里面只有零星三、四家公司在办公。
老张最近厂里生意也不好，本想卖掉这写字楼物业周转。可后来他发现，就是打定主意亏掉交易的大额税费，一时半会也卖不掉。想去银行做个抵押吧，银行竟也不接。最后只好抵押了套住宅，套出点资金周转。
不是说，买房就买地段吗？
说起来，老张投资的这写字楼，地段是极好的。步行距离可达当地最新的大型商业综合体，附近的住宅也都是这几年一开盘就售卖一空的中高端住宅，妥妥的卖方市场，完全没有要跌的迹象，旁边的学校也是当地很棒的实验学校。
再看这县级市的基本面。常年位列全国百强县前30，住宅均价达到了12000一平，民营经济欣欣向荣，不少产业都迈出国门走向世界，城市财富充分落到了百姓的钱袋子里。
好像基本面也是挺好的。
那老张投资的写字楼，哪里出了问题？
02
老张可不是孤例。
前几年我硕士毕业刚来北京的时候，还被售楼小姐安利过远郊的一个写字楼投资。话说，当时我是一个有户口却还没买住宅的人，你竟然给我安利写字楼？是不是有点疯狂？
不过后来听说，那栋楼当时竟卖得极好。
由于附近的住宅随着地铁和配套的完善，涨幅相当可观。于是，很多想投资苦于限购的人，就把目光转向了同一地段的写字楼。
咳咳，这就是问题所在了。
住宅是咱大部分人更熟悉的物业，所以，我们总倾向于用判断住宅的标准，去解读写字楼的价值。
而写字楼，无论售价还是租金，和附近的住宅，其实并不是正相关的关系。
我们回到本质来看。
住宅是民生大计，是to C的市场。
人们买住宅，买的是该城市的就业环境，是该城市所能提供的医疗、教育、文化氛围。说白了，就是个人及其家庭能在这里赚得多，花得好。这是城市、地段绑定给住宅的价值，也是人口愿意源源不断流入的原因，进而进一步让优质城市优质地段住宅价格坚挺。
而写字楼呢？是纯投资物业，是to B的生意，受经济周期等因素影响极大。
无论是经济下行、商圈变迁、产业转型、城市产业结构调整，还是写字楼本身后期维护差、配套没跟上，都会导致其受到巨大冲击。因此不确定性极高。
比如这两年，社会融资加速下滑，互金行业受到较大冲击，加上部分板块写字楼供给加大，就直接体现在了写字楼空置率上升、租金下调上。
近期，相关机构都发布了2019年上半年的写字楼市场报告。
北京甲级写字楼空置率上升到11.5%，达到8年来最高值；上海优质写字楼空置率为18%，是10年来的最高值；深圳甲级写字楼的整体空置率则高达23.3%。与此同时，各城市的写字楼租金，环比也有不同程度下调。
这些还是超一线城市的数据。更不要说二三线以及再往下的县城了。
而连续四年蝉联全球最贵顶级写字楼榜首的香港中环，也面临着顶级金融服务机构、律师事务所的搬离。
今年迄今，中环核心区租金下跌1.6%，而第二季度香港写字楼整体租金，也环比下跌了0.4%，为5年来首次下跌。
03
那就没有投资了能赚钱的写字楼么？当然有。
我们会看到新闻某土豪买下某甲级写字楼一整层，或者某人赌对了某城市产业潜力提前布局地铁口价格洼地的写字楼，租金上涨赚得盆满钵满。
但投资写字楼，绝对不是赚快钱。由于高额交易成本，也不能买进卖出地炒作。
这种流动性比较弱的资产，一般都是看中长期的租金回报。根据国际专业理财公司的原则，15年内能收回投资总额的，就算是具有投资价值的项目。
而一旦看长期，作为与经济和产业密切挂钩的写字楼，不确定性就极大。
更不要说现在新型办公空间日新月异。
比如这几年，办公空间就从传统的独立封闭分区，向共享化、楼宇科技化转变。也许你今年投资的创新办公空间，过两年就成了跟不上时代的“老土”的代表了。而这种小业主分散持有的写字楼要做整体改造更新，也是极难的。
最近邻国日本，为奥运做准备，就在试行东京60万上班族在家办公一个月，包括丰田、富士通、日本电气等大型企业，都在其列。
说不定过几年，随着互联网协同工作的越来越便利，以及人工智能的发展，办公这个概念本身，都将发生巨大变革。
所以，面对写字楼投资巨大的不确定性，咱如果不是专业人士，没有深厚的功力，如果不是可投资资金量很大需要把写字楼作为分散配置标的物，就没必要冒这个赌博一样的风险不是？
如果真的还是手痒，很想投资写字楼呢？
那可以开个港美股账户，买买房地产信托投资基金（REITs），不失为更稳健的办法。资金占用量小，流动性强。基金持有一篮子资产，比自己花大价钱砸在一个上，稳健许多。且资产又是交给专业人士打理。
再或者，也可以借道跟踪海外REITs指数的QDII基金。
我自己一直有定投这类QDII基金，近1年收益率在12%多。当然，这是基金的复合增长率。除了分红，也跟股市走势密切相关。
后面我也打算找机会，直接买买香港、美国上市的REITs。有了更多经验，再来继续跟大家聊。
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