世界潮流，浩浩蕩蕩順之者昌，逆之者亡。縱觀我國房地產行業短短几十年的發展歷史，其正是抓住了時代發展的歷史性機遇，才有了百舸爭流，群英綻放的一面。如今隨著行業面臨各種新的變化，對於各個房企而言，如何能夠穩坐釣魚臺，甚至實現彎道超越，必然需要有非凡的眼光和戰略智慧。
步入2018年，在"房住不炒"的口號下，調控政策層層加碼，號稱史上最嚴，外部環境也風雲變幻，對房企的發展而言，既有挑戰也有機會，在這樣的大環境下，優質的企業反而能活得更好，發展得更快。
房地產業一半是實業一半是金融業。從去年下半年開始融資成本不斷抬升，融資渠道不斷收緊，一些房地產企業資金壓力越來越大。在這樣大背景下，7月12日，弘陽地產敲開港交所大門順利上市，登陸資本市場後，上市後弘陽地產將在城市佈局、融資渠道和土地獲取方面擁有更大的發力空間，相當於在房地產下半場競爭中多穿了一件御賜黃馬褂，而從弘陽的發展階段看，其後勁極具爆發力，這僅僅是它新徵程的起點。
一、
弘陽地產是江蘇省領先的綜合性房地產開發商，專注於住宅物業開發、商業物業及綜合物業的開發、運營及管理。通過紮根南京、深耕江蘇、佈局長三角，已在江蘇省建立了穩固的區域性龍頭地位。
1995年弘陽集團創始人曾煥沙成立了南京紅太陽商業大世界，涉足建築材料業務。到1999年南京紅太陽成立，在大本營江蘇省南京市啟動了首個住宅項目旭日華庭的開發，標誌著弘陽正式進軍住宅物業開發。
弘陽的成長就像竹子的生長，竹子用4年的時間僅僅長了3cm，而從第五年開始，便以每天30cm的速度瘋狂地生長，僅僅用六週的時間就能長到15米。因為在前四年，竹子將根在土壤裡延伸了數百平米。
弘陽地產從南京走到國際金融中心香港用了22年時間，前面19年深深紮根於南京和長三角經濟圈發展，打下堅實基礎後，這三年以驚人速度成長。2016年首次躋身克爾瑞中國房企銷售百億陣營，2017年銷售178.1億元位列95位。上市後更是狂飆突進，2018年上半年就一躍上升至64位。
8月28日晚間，弘陽地產發佈了上市後的首份中報，數據顯示：弘陽地產2018年上半年簽約銷售金額較去年同期增長188.4%，實現創紀錄的212億元，超過2017年全年銷售額。合同銷售建築面積約為155萬平方米，較去年同期強勁增長247.2%。
值得注意的是，除南京市場貢獻繼續旺盛外，弘陽地產前瞻性佈局開始迎來收穫期，南通、合肥、蘇州等城市的銷售數據亮眼，形成了新的增長極。
與驚豔的合約銷售增速相比，中報的業績顯得黯然失色。根據中報數據，公司上半年營業收入為38.6億元，較去年同期減少0.8%；毛利收入為11.7億元，淨利潤為6.29億元，同比減少6.3%，股東應占淨利潤為6.5億元，較去年同期減少2.8%。
如何理解毛利率和收入的變化？
主要是因為房地產開發從簽約銷售到結轉收入通常滯後一至兩年，弘陽上半年的結轉量較小。而且，結轉的項目的毛利率比較低，拉低了整體毛利率。此外，由於早期弘陽深耕南京，佈局早，低成本土地紅利使得毛利率基數較高，而現在弘陽地產正從區域性房企走向全國，佈局城市增多，土儲不斷增加，結構逐漸多樣，使得毛利率迴歸理性。更重要的是，與同業橫向對比，弘陽的毛利率仍保持出色水平。
從收入結構看，弘陽的收入結構逐漸優化。弘陽堅持“開發+商業”雙輪驅動模式，商業物業有助於提升品牌效應，併產生穩定的現金流。上半年弘陽的商業物業投資與酒店業務收入顯著提升。
報告期內，商業物業、酒店收入分別為1.52億元、0.17億元，同比增長分別為58.8%、13.6%主要是橋北弘陽廣場、南京酒店及無錫酒店表現有所改善提升貢獻。弘陽在2016年對商業物業進行整體升級改造，提升消費者體驗，開始迎來收穫期。公司可以複製弘陽廣場的成功經驗進一步佈局，商業物業和酒店業務將有望成為後期業績兩個更大的增長點。
覆盤恆大、碧桂園等內房巨頭的成長曆程，可以發現基本遵循“前期蟄伏-後期爆發”兩個階段，也就是我們說的厚積薄發，而由於預售制，銷售業績和財務業績之間存在1-2年的時間差，就像恆大、碧桂園等巨頭在2016年的財務業績較為一般，但是銷售已經放量，2017年隨著財務業績釋放，股價走出一騎絕塵地戴維斯雙擊。可見，在前後期轉換的中間階段，存在預期差，恰恰是最佳的投資階段。
弘陽現階段就處於厚積而薄發的過程中。不難預見，按照銷售結轉節奏，2018上半年弘陽合同銷售金額強勁增長至212億元，將在2019、2020年結轉為營業收入、股東利潤等，意味著弘陽的業績將迎來爆發性增長，而且具有很高的確定性。
二、
投資需要的是望遠鏡而不是後視鏡，這副望遠鏡並不需要能看清遠處所有細節，但是隻要能看清企業關鍵發展趨勢就足夠了。
一家企業能成功絕非偶然。成功之路中，天時地利人和為三要素，它涵蓋了成功之路的一切，天時是成功之路的伯樂、機遇；地利是成功之路的環境、條件；人和是成功之路的關鍵。而弘陽地產已經具備了“天時地利人和”三要素，2018年將是弘陽地產新徵程的起點。
天時——2018年登陸港交所，打開多樣化融資渠道
地利——豐富土儲，“1+3+X”的戰略佈局深化全國化佈局
人和——資深的高管團隊以及優秀應屆大學生的管培生項目——“弘鵠計劃”
1、天時
2018年弘陽地產成功登陸港交所，在新股破發成風的香港，弘陽地產上市當天受到熱捧，首日收盤價為2.56港元/股，漲幅為12.28%。
尤其是在行業調控期，政策不斷加碼，融資渠道也不斷收緊，融資成本抬升。而弘陽地產成功上市，已經贏在起跑線，公司整體融資地位大幅提升，未來公司融資渠道將多元化，有利於控制融資成本。
截止6月30日，弘陽的淨負債率為80.8%，保持穩健的財務結構。目前，行業內擴張迅猛的閩系房企如正榮、融信，淨負債率都較高，分別為170.8%、140%。而迅速發展的弘陽仍保持較低的負債率，公司總有息負債為128億，也處於行業較低水平，這意味著弘陽的具有較大的負債提升空間，可以支撐業務規模進一步擴張。
此外，截至2018年6月末，弘陽集團短債從2017年年末的40%，下降到2018年6月末的30%，說明公司長短期債務結構優化、改善明顯，還債能力進一步穩健。
值得一提的是，公司現金流45.1億元，較為充裕，且7月份新發股本22.2億未計入淨資產中，假設計入IPO融資的資金，負債率將進一步下降。
從這幾項數據，可以看出，弘陽有較大的負債提升空間，能有效支撐未來的發展與擴張。
2、地利
上市後，弘陽將在上海設立總部，與南京形成雙總部，意味著弘陽在投資、融資、以及人才儲備等方面都有質的飛躍。部分閩繫上市房地產企業，如融信、中駿、禹洲等都將總部遷往上海，藉助上海這個國際金融中心平臺，弘陽將進一步深化全國性佈局。
更重要的是，弘陽地產擁有豐富的優質土儲。
通過紮根南京、深耕江蘇、佈局長三角，弘陽地產已在江蘇省建立了穩固的區域性龍頭地位，弘陽地產部分土地儲備拿地成本極低，以弘陽的愛上城地塊為例，公司在2007年以9.5億元土地款價格拿下該地塊，其樓面單價在當時不足900元/平方米。
近兩年來弘陽走出江蘇，加速全國化佈局，開始在安徽滁州、馬鞍山、浙江湖州、重慶等城市拿地。上半年首次進入杭州、紹興、成都、重慶、徐州等城市，並於2018年8月將版圖拓展至廣東佛山、河南開封。
弘陽堅持“1+3+X”（ 紮根大本營長三角，同時佈局華南、華中、西南和其它地區）的區域佈局策略，初步形成全國化格局。報告期內，弘陽地產土地儲備總建築面積約為 1199萬平方米，較去年同期的約714萬平方米增加 68.1% ，足以支撐公司未來三年的發展。
弘陽地產資源儲備的類型構成也同樣值得關注。截至2018年6月30日，已竣工物業129,582平方米，開發中物業742.71萬平方米，未來開發物業398.7,96萬平方米，投資物業44.69萬平方米。其開發中、未開發物業佔比高達95%，說明公司未來可售貨值以及結轉面積將會保持大幅增長，後繼潛力巨大。
此外，弘陽期末總體存貨約209億，其中竣工代售的貨值僅8.7億，4%的現房庫存率處於行業較低水平，反映出公司優秀的去化率。
這再次說明了，在業務佈局、簽約銷售、未來可售貨值等關鍵指標的增長、以及加速週轉策略效果顯現等種種因素的綜合作用下，弘陽有望在未來兩年迎來真正的豐收之日。
3、人和
弘陽確定了“1+3+X”的全國化戰略佈局，而實現這個戰略的還得取決於人。如果房地產的上半場是資源（資金、土地）驅動，那麼在競爭加劇集中度提高的背景下，房地產的下半場則主要靠人才驅動。
弘陽創始人曾煥沙有多年的房地產開發運營經驗，他的座右銘就是“在商言人”，把“人”擺在第一位，正是創始人曾煥沙管理企業的理念。
上市前2018年3月1日，弘陽在內部舉行了一場罕見的新員工入職歡迎儀式，九名高管集體入職弘陽，弘陽新的管理層人才涉及營銷、財務、商業運營、人力資源等方方面面，而且新高管都有著在大公司發展與千億企業快速成長的雙重背景，與現階段快速發展的弘陽相輔相成。
此外，弘陽還推出了針對優秀應屆大學生的管培生項目——“弘鵠計劃”，加強人才儲備。與此同時，弘陽在激勵機制上也進行了創新，包括且不限於提升薪酬待遇、設立跟投機制等。通過這些人才引進及激勵制度，弘陽構建了構建強大的組織能力和人才體系，將助推企業戰略擴張，實現“彎道超車”。
小結：
每家成功的房地產巨頭都經歷了厚積而薄發的過程，現階段的弘陽正處於轉換期，合約銷售快速增長，而財務業績因為是結轉前期銷售，存在時滯從而業績表現平穩。但是，基本可以確定的是，未來隨著去年及今年銷售結轉，弘陽後勢具極大爆發力。而且公司基本面紮實，優質的土地儲備、充沛的現金和穩健的財務結構、以及優秀的高管團隊，都預示著公司很大概率將從區域性龍頭房企成長為全國性房企。
莫為浮雲遮望眼，風物長宜放眼量。對於一家正處於高速發展的房地產公司，投資者不應過度在意短暫的利潤增長，而是要看到，其未來發展具有很高的確定性。那麼，剩下的就是堅守價值了。
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