深圳國土局數據顯示，2017年深圳產權兩次轉移時間不滿3年的商品住宅佔全市二手房總成交量的46.2%，市場存在一定的短炒現象，對剛性需求形成擠壓，影響了市場的公平性。在此背景下，“深四條”於7月31日及時出臺。

這次出臺的“深四條”，是對以往調控政策的升級、修補，針對性更為明確、具體，將矛頭直指企業炒房、個人離婚炒房、商務公寓炒房等熱門投機行為，進一步遏制房價非理性上漲，體現政府堅持打擊投機需求，保障合理剛需的政策宗旨。隨著新政的執行，預計深圳房地產市場下半年將實現平穩過渡，投機炒房行為將得到有效抑制。

從北上廣深，看政策調控對市場的影響

一線城市調控政策繼續保持較嚴態勢，調控成效進一步鞏固，成交規模始終低位運行。2018年1-7月，北上廣成交面積同比均有所下降，深圳由於去年基數較低，成交同比增長近三成，但整體成交規模仍然處於低位區間。

▌深圳：政策進一步修補，保障合理住房需求，打擊投機短炒行為

2016-2018年7月深圳市商品住宅月度量價走勢

2016年10月，隨著“深八條”的出臺，給火熱的深圳樓市迎頭潑了一瓢冷水，成交量連續六個月下滑，調控結果顯現；2017年以來，“限價令”，“三價合一”等政策持續出臺，調控政策繼續保持從嚴態勢，成交規模繼續縮減。2017年深圳商品住宅共計成交259.3萬平方米，同比大幅下跌38.0%。2018年1-7月，在上年基數較低的背景下，深圳新房市場共計成交163.08萬平方米，同比增加29.8%左右，且是同期四個一線城市中唯一出現成交量上漲的城市。價格方面，深圳新房價格已實現“21個月連跌”，持續調控下價格上漲得到有效抑制。

表：2016-2018年深圳樓市主要調控政策梳理

▌北京：調控完善，一線城市中成交跌幅最大

2016-2018年7月北京市商品住宅月度成交走勢

2017年，為遏制樓市過熱的局面，北京連續出臺補充多項限購限貸政策，“317新政”更是被稱為北京房市最嚴政策。新政出臺以後，北京新房成交量持續下跌8個月，全年成交量約 437.82萬平方米，同比大幅下跌46.2%。2018年1-7月，北京共計成交190.11萬平方米，同比下跌29.4%。1-7月份，新房均價為39280元/平方米，同比下跌5.2%，處於進一步調整的狀態。

北京“317”新政發佈至今，調控政策持續深化。北京堅持調控目標不動搖、政策執行不放鬆，並強化金融監管，嚴防各路資金違規進入房地產市場。同時，優化供應結構，增加有效供給，特別是加快租賃住房、政策性住房的供給和建設。以“房住不炒”為調控基調，北京房價保持平穩。預計下半年政策仍將聚焦在市場監管、增加有效供給、城市規劃落實等方面，多維度共同推進市場穩定。

▌上海：調控升級，樓市成交縮量明顯

在限購限貸限價政策影響下，上海住宅市場購房者逐漸迴歸理性，加上新增供應不足，商品住宅成交維持低位。

2016-2018年7月上海市商品住宅月度成交走勢

2017年，上海樓市經歷了住宅整頓、土地市場新政、開盤搖號新規、住房“十三五”規劃等一系列的重大政策調整。在調控政策的持續影響下，2017年上海商品住宅成交總量為633.04萬平米，同比下跌54.2%；2018年1-7月，商品住宅成交面積出現進一步下滑，同比下跌19. 5%，為336.05萬平米。價格方面，1-7月份均價為47775元/平方米，同比上漲1.9%，上海房地產市場同樣縮量明顯，處於深化調整期。

▌廣州：調控加碼，市場成交持續縮減

2017年3月，廣州迎來“317新政”、“330新政”的兩次重大限購升級，其中本地單身人士限購一套，外地人3年社保提高至5年，並執行差別化房貸政策，認房又認貸。

2016-2018年7月廣州市商品住宅月度成交走勢

3月份的兩次調控加碼，成為廣州樓市的分水嶺，限購升級後，市場快速降溫，成交也明顯減少。限購之前的半年，即是2016年10月到2017年3月，全市一手住宅網籤量高達64953套，而“330新政”後的半年，成交量同比減少37.5%，只有40595套。2018年1-7月，廣州商品住宅成交面積為540.18萬平方米，同比下降14.7%。1-7月份，新房均價為17370元/平方米，同比上漲6.4%。整體來看，廣州量價比較平穩。

一線城市未來房地產政策環境預判

總體來看，上半年房地產分類調控更加精準，有效供需開始成為行業發展的主旋律。展望2018年下半年，需求端的調控週期將拉長，下半年整體基調依然是不放鬆。在調控不放鬆的前提下，一線城市根據自身特點實行差別化調控，優先保障合理購房需求將是主要趨勢，同時針對調控過程中出現的新問題繼續進行微調和修補。

▌需求方：堅持分類調控，抑制非理性需求，保障合理購房需求

關於需求端的調控，在整體調控不放鬆的前提下，差別化調控保障合理購房需求將是主要的趨勢，同時針對調控過程中出現的新問題進行微調。總體體現為：修補、擴圍、升級。

· 對部分政策進行修補，充分保障市場交易秩序的公平，優先滿足剛需，對人才落戶後購房有了社保年限的要求、合理規範企業購房行為；

· 信貸將繼續從緊，樓市整體將繼續維持去槓桿的基調；

· 為了保障調控政策發揮作用，樓市政策力度不會減弱。同時，財稅改革、不動產登記聯網等有利於引導需求合理釋放的長效機制也會持續推進。

▌供給方：增加有效供給，各地住房供應更加註重結構優化

關於供應端的調節，整體還是基於推進住房制度改革進一步保證有效供給。中長期看來，以政府為主，提供基本政策性支持住房，以市場為主，滿足多層次需求的住房供應體系建設將同步加快。新一輪住房制度改革背景下，中小戶型住房、租賃住房、政策性住房比重將大大提高。集體經營性建設用地入市改革也將助力住房制度改革。

深圳後市展望

從目前出臺的政策情況看，未來深圳的房地產調控政策將繼續維持“ 房住不炒”的總基調，調控的力度不會放鬆。未來出臺的住房政策，一方面將著重修補過去政策中出現的漏洞或不足，採取更為靈活多變的方式限制投機炒房行為；另一方面也將更加註重剛需群體的居住需求，安居類住房供應、剛需家庭房源保障等相關政策也將會持續完善。

· 金融端方面，合理運用金融調控手段，通過加強金融監管，調整房貸利率等方式，抑制投機性需求入市；

· 銷售量方面，以往數據顯示，下半年為傳統購房旺季，新推及成交會有所增加，結合“深四條”政策調控對市場需求抑制和預期的影響，預計下半年，在多重因素共同作用下，成交量持續上漲趨勢將會得到抑制，下半年成交量很大可能會出現一定下滑，但全年整體市場成交規模將繼續保持穩定。

結語

自2016年3月以來，北上廣深共經歷三次主要調控高峰，第一次是2016年“930”後限購政策的接連出臺；第二次是2017年3月，以北京為首的一線城市密集出臺多項調控政策，第三次是2017年9月下旬起，對一線及熱點城市限購限貸進一步縮緊，範圍逐步擴大。2018年1-7月，北上廣深主要是針對前期政策過程中出現的新問題進行修補和補充，進一步鞏固前期調控成果，促進市場迴歸平穩。

同時，北上廣深歷來也是全國調控強度最高，政策出臺最為頻繁的城市。一線各城市通過不同城市的特點實行差別化調控，通過不同力度的限售政策，抑制短期投資投機需求，進一步設置土地拍賣限制，推動自持住房、租賃住房、共有產權住房等供應，完善住房制度。一線城市的調控方式及結果，對於其它城市同樣具有重要的參考意義。

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