今年3月，申女士还未卖掉龙岗小房子时，便已签合同定下前海一套670万三居室学区房，付了30万定金并预留了三个月的资金监管时间。一个月内小房子也顺利卖出，然而，因为银行放款慢，她等了三个多月才收到卖房款。未能如期付款，申女士正面临违约的尴尬境地。

在人生起步阶段“上车”一套刚需房，随着个人积蓄的增长、家庭人口的增多，手头房产的不断增值，再“卖小房换大房”，这正是大多数深圳人的奋斗路径。

随着二手房“三价合一”落地，税费一下多出不少，又徘徊在了换房的十字路口；看中的房源说是“笋盘”，自己的房子挂盘几月还没卖出，又担心“笋盘”被人捷足先登。究竟是“先买后卖”，还是“先卖后买”？“三价合一”后的市场究竟历经了怎样的变化，如今换房又要注意哪些问题？

换房客：银行放款慢，30万定金或打水漂

33岁的换房客胡女士就是一个典型例子，踩在“三价合一”前顺利换房，前后历经四个月。

因为手中没有多余现金，也不想去找资金借贷过桥，胡女士决定先卖后买。今年3月26日，她以345万总价卖掉了南山科技园的一套小房，房子满5唯一无欠款，且当时深圳盛传三价合一，市场成交很热，挂盘一星期后便成交。签约后2天，三价合一就落地了。

卖房的同时，胡女士也在同步找房。按照卖出的这套总价来算，再买就算二套，首付5成，考虑到月供压力，她给自己买房的总价定在500万以内。

卖房两周之后，胡女士在南山地铁站附近某盘看中了一套3房，业主报价500万，双方面谈后得知，该房源的业主也是换房急售，想卖掉之后换到南山信和自由广场，为了尽快成交，业主也显示出了诚意，同意以495万签约。

胡女士在签合同时，特意要求延长资金监管时间，因为要为卖出的那套房至少留出2个月时间等待银行放款，她才有资金付这套房的首付。同为换房客的卖方表示理解，双方把详细时间点以及违约条款都落实到了合同中。7月底，胡女士的房子已经办理完过户。

而对比胡女士，申女士却在换房时由于银行放款时间预留不足而面临首期款不到位的违约。

2017年以来，深圳银行不断收紧房贷，上调利率。2018年3月，申女士还未卖掉龙岗小房子时，便已接着签署合同定下前海一套670万三居室学区房，同时付了30万定金。申女士根据过往经验，预留了三个月时间换房交易时间，一个月内申女士终于将自己的房子顺利卖了出去。但由于各大银行放款速度慢，一直等了三个多月，申女士才收到卖房款。申女士赶紧找到业主协商延迟资金监管日期，签订补充协议，可业主并不同意。目前，双方仍在协调中。

像申女士这样情况的换房客并不在少数。他们出售小房获得现金，打算用充足的首付款用来购置大房，但却过于乐观估计市场动态以及政策变化，没有留够充足的时间，而在楼市较热的情况下，一些换房客甚至遭遇业主坐地起价，宁可违约也不卖的情况。

受限购限贷与现有资金的影响，深圳换房客主要有两种——“卖小买大”或“卖旧换新”，这部分称之为“刚需改善型”，如一房换两房，两房换三房，旧房换新房；“学区置换型”，孩子上学，置换优质学区房也成为许多改善型换房家庭的选择。

深圳乐有家研究中心统计数据显示，2018年上半年深圳二手住宅市场成交最多的房型为60-90平米区间段，占比47%，90-144平米区间段占比20%。两者占比共计67%，2-3房成购房者置业主流面积区间段。

成交总价在500万以上的房源占总成交的32%。其中，刚需置业群体占72%，其次为改善置业占比17%，已婚比例者购房占据79%，家庭购房依旧是主流。

经纪人：卖家心态坚挺，换房注意这4点

即便“三价合一”税费大涨、房贷利率一日三调，卖方心态依然十分坚挺。

以南山西丽为例。“三价合一”的威力已经消化得差不多了。成交价格一套比一套高，这个政策（三价合一）对业主放盘价基本没影响，”资深经纪人王金兴告诉乐居，“我最近谈的好多单，业主都要涨价。龙岗的议价空间还稍微大一些，南山真的很难讲价。”

“年前，水木丹华3房户型报价在550-580万之间。上个月成交了一套7楼的89平3房，业主实收690万，而且三价合一之后增加的税费，全是买家承担。”6月，王金兴一位客户因为犹豫惨遭“截胡”，“我为什么对这套房这么清楚呢？因为我的客户要买，但晚了一步。”

总结近期跑盘经验，王金兴认为，目前二手市场的投资客不多了，大部分是刚需和改善。以往，西丽的购买主力来自科技园，但随着近几年的发展，大学城、南山智园、留仙洞总部基地的逐渐成熟，加之地铁7号线开通，

房贷利率一天一个样，调控政策“在路上”，下半年是不是一个换房的好时机呢？ “市场行情不好，可以慢慢看，慢慢挑，下半年是好时机，”王金兴表示。但需要注意的是，银行房贷额度紧张，放款速度慢。“你不知道什么时候有钱，找房就很麻烦。看好房到银行放款之间可能隔了三五个月，那时候的市场又完全不一样了。”

反衬南山的“难讲价”，景田则呈现另一番景象。

“三价合一”后税费增加、摇号下的打新买房，一波接着一波的冲击，导致了景田二手房市场的不景气。“高昂的税费面前，很多人选择买新房，”熟悉景田片区的中原资深经纪人小赵告诉乐居，“二手市场不温不火。”

据深圳中原统计数据，6月景田片区二手成交均价78303元/平，环比上涨10.7%，但成交量仅8套。目前，片区在售二手房397套，挂盘均价70475元/平。乐居查询中原成交数据发现，自3月28日至今，景田仅成交25套房源。

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受限价政策影响，一二手房价格倒挂严重，“打新”买房成为趋势。南山后海一名资深中介就告诉乐居，购房者都排队“打新”去了，二手市场冷冷清清凄凄惨惨。 小赵说，景田片区改善型购房需求较大。但据其观察，下半年换房客或将维持现状，以不变应万变。调控只会越来越严，“近期要买房的要早做准备——查征信、刷定金，最近一年要卖房的也要抓紧时间。”

经纪人王金兴也给换房客提了四点注意事项：1、买家资金到位要快。哪怕总价少一些，也要卖给资金快的买家，这样找房才会有优势。 2、最近政策出台很频繁，换房一定要把握好节奏。 3、换房要多看，花时间了解市场再慎重考虑要不要换。“很多卖家卖了房子才去看房，往往买不到合适的房子。” 4、如果需要腾名额或者资金紧张，先卖再买，银行审批、放款都没以前快，需要规避违约风险。

投资客：“限价+摇号”，建议换房客“打新”

资格投资客李伟认为，深圳购房条件收紧是大势所趋。但深圳的人口流入基数大，购买力依然存在，房价不会出现大幅度下调的可能。目前深圳首套房的贷款利率已经全面进入上浮15%的时代，二套房基本上是上浮20%。他判断，接下来深圳房贷会越来越紧张，各个银行的额度越来越少，放款时间也会越来越慢，建议换房客看准就下手，时间是最贵的成本。

在投资客林米粒看来，下半年是打新换房的好时机。当下新房限价，且可以通过公平的摇号方式买到，她目前在考虑将手头上地段相对比较差的房子卖掉，买入热门新盘。主要考虑的要素有：学位房、政策利好、地段等。“现在已经不是闭眼买就能赚的时候了，建议购房者要多方面权衡，将钱用在刀刃上。”

“另外，目前换房客看中的价格段几乎都在豪宅线以上，三价合一后税费较高，有能力最好看新房，半岛城邦四期、华强城可以重点关注。”

按揭人士：先卖再买，以防违约

“三价合一”目前已基本消化完毕，就目前市场主体来看，还是刚需占据主体，但就改善置业来看，买和卖基本上是同步进行。

深圳美联交易管理部总监曹凯红表示，由于银行目前普遍利率上浮，放款慢，换房族要特别注意资金什么时候能到位，如果约定首期款日期到不了，往往会发生违约。要避免产生违约，尽量先卖再买，在有笋盘的情况下，可以先下定金锁定目标，付款日期尽量预计宽松点。还有一些换房族在买房时遭遇违约，发现苗头不对，及时止损，转过头立即停止履行自己的卖房合同，这更会造成连锁性的违约。

曹凯红提道，找业主协商延迟监管日期，签补充协议，延迟首期款日期也不失为一个稳妥的方法。对于有赎楼的房子，一般就会有赎楼费用，担保费、公证费、还有银行提前还款的罚息，尽量回到业主贷款银行去做贷款，这样可以减免部分或者全部罚息，而且不用等，时间上能节省很多。

“三价合一下，建议多关注满两年的普通住宅，这样税费少很多，非普通住宅中介方会跟业主压价，适当降低房价，这样解决政策带来的买方资金压力。”

除此之外，随着房贷收紧、购房客户的资金压力也随之增加，自2017年起，银行严格控制消费贷、抵押贷等资金流向楼市之外，个人征信以及负债率也成为购房者向银行申请按揭贷款审查的对象。

“如今银行监管较为严格，信用卡都要求负债结清才能审批房贷，银行会相应评估贷款者的负债率，查资金来源和负债率。其次对于卖房资质也有一定要求。

乐有家顺联按揭担保总监李想中提醒换房购房者，为避免纠纷，看中的房源一定要购房者本人转定金，不要找第三方转定金，这同时也是购房换房者交易中产生纠纷较多的地方。

他提道，换房尽量先卖后买，同步进行也要担心风险，要等过户腾出名额之后再买，否则会有首付成数的差异。“银行流水目前要求也比较规范，尽量走银行交易网，流水不够或可增加担保人，信用卡一定要及时还款，以免申请按揭贷款时被拒，曾经有

律师：保证资金安全，压缩交易时间

北京大成（深圳）律师事务所律师刘子孺认为，目前碰到最多在于尾款发放、高评高贷、学位问题，买了二手房发现学位被占用或者被划离学区等。如果没有经济问题，建议购房者先买后卖。先卖再买的话，如果卖的房尾款出现问题或者中途出现法律纠纷，买的这个房子可能也会跟着面临违约的风险。

换房最重要的先要保障资金，可以避免部分风险。如果一定要卖房才有资金买房，可以在买卖合同中明确要卖哪一套房子，要先卖掉才能买这套房，如果中间出现卖房问题导致不能顺利买房，双方约定解除合同，不追究责任。

广东华商律师事务所周争锋律师认为，换房客出现的问题主要是因为银行发放贷款迟延导致计划赶不上变化

卖房时尽可能压缩交易时间，找资质优良的买家，尽可能找一次性付款的买家，要求主体变更和配合高贷的买家不选择，这以后可能都是麻烦事。自己买的时候合同约定的首期款监管时间应尽可能延后，避免出现首期款不足或购房名额腾不出来的情形。

最后，附赠一枚彩蛋~！

深圳中原研究中心统计出炉2018年上半年各区二手房成交活跃排行榜，各位换房小主收好不谢。

BTW，数据人肉统计，仅供参考(˶‾᷄ ⁻̫ ‾᷅˵)

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