昨天下午，網絡上流傳出了一份深圳市規土委向上級請示“加強樓市調控”的文件。
小編給大家總結一下這份文件提出的主要措施：
一：限制公司買房：暫停企事業法人單位在深圳購房
二：限售：住宅三年，公寓五年
三：離婚兩年內買房按照第二套計算
簡單解讀一下。
第一條限公司買房，這樣的政策，在近期深圳不少新樓盤上已經在實施。樓盤開盤時優選個人客戶選房，其實就已經是基本排除公司買房的可能性了。這條政策出臺對市場不會有太大影響。
第三條離婚兩年內買房有房貸記錄者，再申請房貸按第二套計算。這個政策力度不算太大，因為對比成都、長沙，是離婚兩年內買房仍以之前家庭持有的房產套數時行限購，一個是能不能買，一個是能買只是貸款貸幾成的問題。
而深圳的政策較為人性化，你可以買，但貸款只能按第二套來。這條提高了離婚買房投資的成本。
第二條是此次調控措施的核心，限售：
企業買過的商品住房，取房產證後5年內不得轉讓
居民購買商品住房取房產證3年內不得轉讓
個人、企業購買公寓，取房產證後5年內不得轉讓
此前長沙、青島、成都、海南等省市已經推出過限售政策。
如果深圳真的也跟進的話，對市場影響多大？
我們先想想在深圳買房的有哪些人群。
有一種叫土豪。
土豪們都翻手為雲，覆手為雨，繡口一吐，就是前海的幾套房產。這部分人群實力雄厚，沒有資金壓力，房子也不急著賣。所以只要深圳樓市長期看漲，他們就不用擔心三五年的政策限制。我們也不為他們操心。
第二種叫剛需客。剛需客們一般買房自己湊首付，再找銀行貸款。剛需之所以為剛需，就是沒有實力、精力去折騰房產。掏光六個錢包換來一個住所，還得還幾十年的款。剛需買了房，家中小孩子的學校，老人的生活環境就固定了，短時間內的肯定就搬不動了。所以這三五年的限售，對剛需而言影響也不大。
當然，限售政策實施初期，會直接導致二手房供應減少，對於還沒有房，又想買二手房的剛需而言，短期內能選的房源將更少。
第三種叫投資客。投資客當然有實力雄厚的，這些人的情況直接參照第一種。剩下的投資客，就是這兩晚該睡不著的人。
限售政策的思路就是，通過抑制資產流動性，來精確打擊炒房行為。而大部分炒房客講究的就是快進快出。
2017年，深圳不動產權證書兩次轉移間隔時間不滿3年的商品住房為217.6萬平米，佔全年二手住房銷售面積46.2%。深圳三年內有過轉手的住宅面積佔比近一半，其中相當部分就是短炒行為。
限售政策直截了當地扼殺了炒房客的短期交易，這是炒房客的阿喀琉斯之踵。
剛需們找親朋好友借點錢很正常。而炒房客也借錢。他們得意的是用最少的自有資金撬動最多的錢，熟悉市場的他們會動用各種金融手段借錢，再投入房產。
各種信用貸、小額貸款就是他們的工具。這兩年發展迅猛，近幾個月又暴雷不斷的P2P行業，就有相當大比例的業務與房地產相關。
用金融工具借錢是有成本的。國家相關政策是年化利率24%以下的拆借受法律保護，市場上有諸多貸款產品利率就是打著24%擦邊球。
但即使是24%，也比一般商業銀行30年約6%，20年約8%的房貸利率高太多，更別提那些見不得人的高利貸。
在房價上漲大潮裡，房產的增值能覆蓋掉炒房客的借錢成本。但借錢除了考慮成本，還得考慮週期。
大部分的金融產品都是短期的，不像一般房貸能做到二三十年（這兩年的P2P行業由於競爭激烈，還真有公司能提供二三十年的住宅抵押貸款產品，但別說幾十年了，過兩年這貸款公司在不在都還是問題）。
而炒房客的貸款週期如果短於他買賣房產套利的週期，將面臨巨大的資金壓力，限售政策等於直接“凍結”了他們3-5年的房產資產。
正好就在昨天，有朋友跟小編聊到了現在房地產市場上的各式金融產品。
如果你月供壓力太大，有產品可以用先息後本的方式還款。也就是前期每月只還利息，到最後一期再把佔大頭的本金還上。
如果你付不起一百萬的首付，有產品可以給你貸五十萬，號稱利率跟房貸利率一樣低。
如果你買房時用的產品利率太高了，還可以再用一款“裝修貸”，號稱超低利率，方便你用低息貸款置換掉高息貸款。
還有的產品以不上徵信為噱頭……
這些金融產品，過去讓炒房客們如魚得水。
但昨天甜蜜的糖果可能就是今天致死的毒藥。
限售政策將給過去瘋狂加槓桿的炒房客們致命一擊。
深圳真的要出限售政策了嗎？
該曝光的文件從行文格式，語言形式，到請示的單位名稱落款，都相當真實。
而新浪樂居剛剛採訪了市規土委，工作人員則回應“不清楚”。
小編也留意到，最近那幾個熱點樓盤都集中獲得了預售證。可能就是提早收到了風聲。
還好，政策從討論階段到最終出臺，還是會有一段時間的。
但留給炒房客的時間不多了。
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