一
2018年，碧桂園有點背！
這一年來，碧桂園簡直是負面不斷，隔三差五的都會鬧出一些么蛾子。最倒黴的，當然是這兩個月了，碧桂園又出事了，而且還連著！
首先是6月24日，上海奉賢區海灣鎮碧桂園在建小區工地發生模架坍塌事故，致1人死亡9人受傷，一位51歲的工人被混凝土壓死。
兩週之後的7月12日，在192公里外的杭州蕭山，碧桂園項目又發生坑基直接坍塌事件。還好，這次事故發在早上，沒有工人在下面，無人受傷！基坑的裂痕延伸到了旁邊居民樓的地基上，十幾戶人家已被疏散到賓館裡。
什麼叫禍不單行，這就是禍不單行。
二
一邊是樓塌了，一邊是喝雞血。
前幾天，網上有微博博主爆料，碧桂園名為御江府的樓盤召開誓師大會，員工集體喝雞血打氣。
喝雞血？這很有水滸傳的餘韻嘛。至於為什麼要打雞血，不是因為碧桂園銷售員要殺雞祭天，答案其實就在碧桂園橫幅下面的口號裡：
15天衝刺4000萬！
全力以赴，使命必達！
對，就是要打雞血，要亢奮，要奪命狂奔起來。
犧牲了好幾只大公雞，忍著腥味喝雞血打氣——為了加快週轉，碧桂園也是拼了！
三
樓塌和雞血，這兩者看似風馬牛不相及，其實背後，有著千絲萬縷的關聯。
再說白一點，雞血是因，塌房是果，而中間的傳輸皮帶，則是高週轉。
以前，高週轉是房地產企業盈利的不傳之秘；而今天，高週轉更成了房地產企業救命的丹藥了。
以碧桂園為例，這家業內以“著急”著稱的企業，號稱從拿地到開盤只需要3個月。一般來說裝修一套房子3個月都搞不定，傳說中碧桂園卻要從設計到建築一口氣都搞定，不服不行。
如果說3個月實在太狠了，那麼碧桂園董事局主席楊國強曾在公開場合透露過碧桂園匪夷所思的速度：項目拿地的同時，設計基本完成，三個月內必須開工，第四、第五個月可回收資金。
君不見，2011年，碧桂園開盤週期為11個月。到2016年，項目從拿地到開盤的平均週期已經提升到6個月以內月。
但即使如此，碧桂園仍然嫌慢。今年四月，碧桂園曾在內部連發多份文件，要求提高項目週轉速度、報建速度、供貨速度。碧桂園為此出臺了各種激勵和處罰措施：
如項目摘牌即開工，獎項目總20萬，每推遲1天，獎勵遞減1萬，20天開工，獎勵為0，第21天開工罰款1萬，逐天遞增，40天開工，罰款20萬，41天開工即撤職等等。
這無異於是奪命狂奔的速度。
正是這種催逼到極致的碧桂園速度，一方面讓公司在全國各地攻城拔寨，賺得盆滿缽滿，一方面全國各地頻頻出現房屋質量問題！
造如是因，受如是果，從來沒有人逃得過。
四
當然，碧桂園料想也不想這麼奪命狂奔。畢竟，打雞血和人血不匹配，如果注射量多，雞血可能變成狗血，很容易引起排異反應和過敏反應，甚至死於非命。
碧桂園這麼折騰，歸根結底源於房地差也根深蒂固的“地產焦慮”。這個焦慮，既有遠慮，也有近憂。
說起遠慮，根源在於地產業的發展軌跡，大概率是：貸款—拍地—蓋房子—賣房—那部分回款趕緊拍地—再蓋房子再賣。
換句話說，地產商都是高負債運營，每天睜開眼就是一堆債務，拖得越久，債務利息越高。時間是黃金，地產商必須加速週轉，從拿地到開盤，時間一再壓縮，工期一趕再趕。
如果說這是遠慮，近憂則是：對於高房價，國家再也忍無可忍了，下了鐵的決心，用了鐵的手段，對房地產調控正在全方位加碼！！！
對於一二線城市，國家用的招數，是“敲山震虎”：住建部等七部委聯合行動，在北京、上海等30個城市先行開展治理房地產市場亂象專項行動，重點打擊投機炒房和“黑中介”
對三四線城市，國家則使出“釜底抽薪”的大招：國開行總行上收了棚改審批，三四線城市去庫存到尾聲，很多小城市房價可能也要開始裸奔了！
同時，金融去槓桿工作也在步步推進，融資成本上升，這對於碧桂園這樣的高負載企業來說，日子越發難過。
數據顯示，截至2017年年末，碧桂園總資產為10496.69億元，總負債為9330.57億元，資產負債率高達89%。
而從碧桂園的股價走勢圖上，也可以看到，這家去年一路走牛的內房股近三個連續下跌，自年初高點跌幅已經超過30%。
碧桂園今天這種處境，一定意義上，也是中國房地產業處境的一個縮影：
中國房地產高歌猛進這些年，核心不是客戶驅動，而是政策驅動，貨幣驅動、投資驅動。這種奪命狂奔的狀態，只要哪天哪個政策一調整，企業就可能和坐跳樓機一樣，突然性心肌梗死！
君不見，最近一段時間，地產股連續大幅下跌。從1月至今，房地產指數已跌超20%，市值蒸發超萬億元。
閹豬割耳朵，房地產企業兩頭受氣的日子正在到來！
五
限售、限購、限貸、限價、搖號、限企業購房……
春江水寒鴨先知。房地產企業正在面臨深刻的轉型焦慮。
當不少人還在加槓桿衝進樓市的時候，先知先覺的收割者正在從樓市裡魚貫而出。萬科高調聲稱要“拋棄房地產”，恆大押注賈躍亭的FF新能源車，綠城地產、融創等大佬，都在下死命令壓縮開發週期，四天蓋一層，儘快把房子賣出去。
以一斑窺全豹，可以看到，在各種調控組合拳的連環出擊下，樓市被按的喘不過氣。資金成本上升，賣樓受阻，開發商商資金流沒法保證，一場浩浩蕩蕩樓市變革正拉開帷幕。
有人也許會說，市場對近期的負面消息“反應過度”，房地產是中國經濟的“夜壺”，但一旦經濟下行，關鍵時刻仍然會拿出來用的，甚至還是很多人始終相信，越調越漲是不變的“真理”，房價正在再等待下一輪的暴漲。
但這次真的不一樣了。調控高壓或將持續保持不變，不論你是剛需還是投資客，保持警覺，尊重市場發展的客觀規律。
畢竟，房子是用來住的，不是用來炒的。違背這個鐵的法則，即使一時賺到了快錢，但早晚是要賠回去的！
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