01
綠城之後，碧桂園也全力回籠現金
澎湃新聞週三報道稱，連續5個月登上房企銷售額榜首的碧桂園改變了擴張策略，他們嘗試犧牲規模甚至利潤來緩解融資壓力，保證現金流。
報道援引多位碧桂園內部人士的消息稱，首先，“全覆蓋”戰略在內部已明確叫停，暫不對外宣揚。
該戰略是指在三四五線城市所有的縣城、甚至是發達鎮區均需有碧桂園的項目。
其次，碧桂園現在的工作一切圍繞現金轉，合作項目中不做不能“操盤”的項目。數個區域的多個合作項目已經或者正在退出，退出項目均是非操盤項目。
再者，為了實現現金快速回流週轉，有的項目哪怕利潤轉負也要搶現金流。不過，由於碧桂園項目的跟投制度，這極大的挫傷了一線人員的熱情。
跟投機制在房地產開發商中非常盛行，碧桂園正是其中的領頭羊。在董事局主席楊國強的大力推動下，碧桂園所有新項目都採用跟投機制，即項目經過內部審批定案後，集團投資佔比85%以上，員工跟投的資金池可投入不高於15%的股權比例。
碧桂園並非唯一一家將重點專攻現金流的房企。週一彭博社稱，綠城正要求員工“全面”加速資金回籠，要求員工加快銷售，堅決執行“早銷，多銷、快銷”的策略；加大應收款項催收力度；“傾盡一切努力”獲得受限價政策影響項目的預售許可證；對於不受中國限價政策影響的項目，要爭取把原計劃2019年供貨的房源提前至2018年開盤銷售；嚴格控制付款。
上述報道發佈後，綠城媒體代表回應稱，關於公司內源性現金流的管控安排是每半年度進行的“常規”管理動作，目前公司日均賬面資金不低於500億元，現金充裕、安全。
中金公司財富管理團隊表示，開發商的現金流管理能力和政府調控政策是決定房企信用資質水平的兩大關鍵要素，現金流管理能力直接決定了房企的違約風險水平。
02
“回籠現金”戰略下，房企銷售破紀錄
在略顯激進的“銷售回款”戰略積極推進之際，房企上半年的銷售業績一路高歌猛進，甚至創出了史上最高記錄。
今年上半年，碧桂園、恆大、萬科等中國十大地產商銷售近2萬億元，日均銷售額首次突破了100億大關，達到108.9億元，去年同期日均銷售額為85億元。
根據中國基金報的統計，從地產銷售額來看，2018年上半年位列榜首的就是碧桂園，達到了4136.8億元，平均日賺22.9億元。碧桂園的大部分房產在三四線城市，正好是上半年熱銷的主要領域。
恆大和萬科的銷售額不相上下，都是3000億元出頭，分別日賺17億和16.7億元。
上半年，全國範圍內強二線和三四線城市銷售火爆，深圳近期也出現樓盤一天銷售70多億和80多億的現象。上週，開盤均價高達8.55萬元/平方米的深圳華潤城三期樓盤741套新房一天之內全部賣光，引發全國關注。
03
房地產調控正在全方位加碼
這一次，中央對房地產調控正在全方位加碼！
對了一線城市，監管層出手整治房地產亂象。
住建部等七部委6月28日發佈聯合通知稱，針對近期房地產市場亂象，為嚴厲打擊侵害群眾利益的違法違規行為，決定於2018年7月初至12月底，在北京、上海等30個城市先行開展治理房地產市場亂象專項行動，打擊重點包括投機炒房、房地產“黑中介”、違法違規房地產開發企業和虛假房地產廣告等四個方面。
30個城市包括：北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、蘇州、無錫、杭州、合肥、福州、廈門、濟南、鄭州、武漢、成都、長沙、重慶、西安、昆明、佛山、徐州、太原、海口、寧波、宜昌、哈爾濱、長春、蘭州、貴陽。
對三四線城市，收緊了棚改審批。
華爾街見聞了解到，從今年年初開始，地方棚改辦和國開行的合同審批權就已經上移，執行口徑為：新增項目謹慎受理，存量項目仍舊執行，但也要視具體情況來區分。此外，部分地方國開行易地扶貧搬遷已經全部暫停，棚改項目審核權限也已做了調整，預計新增項目審核會相對嚴格。
與此同時，各地也在為此前的樓市調控政策漏洞打補丁。3天之內，已經有3個城市直接暫停企業購房，未來或有更多城市跟進。
6月24日，西安宣佈在住房限購區域範圍內，暫停向企事業單位及其他機構銷售住房(含商品住房和二手住房)，這條規定也讓西安成為全國首個對企事業單位限購的城市。
6月25日，長沙的“反炒房”殲滅戰全面打響。針對個人，在長沙市限購區域內買的房子，房產權證書滿4年後才能賣；企業購房一度被視為捷徑，可現在直接暫停企業購房，已經買了的房子禁售5年。
6月26日，針對個別項目搖號過程中，出現同一企業連中三籤，且是同一實控人的現象，杭州市住房保障和房產管理局發佈通知：在住房限購區域範圍內，暫停向企事業單位及其他機構銷售住房。去年3月，杭州曾規定，企業購買限購區域住房，需滿3年才可以上市交易。
7月2日，上海發佈政策，為企業買房設置了高門檻。
同策研究院首席分析師張宏偉對華爾街見聞表示，2018年三季度為民營房企資金兌付壓力最大時間，更多的房企會放棄自己的價格“底線”，尋求“降價”，甚至有的企業會因為資金兌付壓力而主動降價，房企通過主動“大幅降價”回款的現象也將越來越多。
04
one more thing
恆大、碧桂園、龍湖紛紛大手筆購回股份
在近幾個交易日，地產板塊大跌後，眾多大型上市地產商紛紛大手筆回購股票。
據中國恆大在港交所公告，7月3日公司以2.86億港元回購1412.9萬股股份。回購價格區間在19.32至20.8港元之間。在回購動作的支持下，恆大股價低開高走，收盤逆市上漲3.75%，收報於20.75港元。自2009年上市以來，恆大共斥資242億港元回購股票，累計回購數量約46.6億股。
上週三，另一家“千億房企”碧桂園在港交所回購了800萬股，耗資1.02億港元，回購均價為12.79港元；6月28日，碧桂園又回購了1500萬股公司股份，耗資1.86億港元，回購均價約為12.41港元。至此，碧桂園於本年度內累計回購2300萬股，佔已發行股本的0.106%。
6月28日，龍湖地產有限公司發佈公告稱，公司一名主要股東Charm Talent International Limited在6月25日至6月27日期間於公開市場增持510.6萬股普通股公司股份，平均價格約為每股股份21.54港元，耗資1.1億港元。
此外，還有眾多上市房企近日做出股票回購動作。
6月28日，中國奧園地產集團股份有限公司發佈公告稱，該公司董事已於聯交所場內購回368.8萬股股份，約佔已發行股份總數的0.138%，總代價為1951.2萬港元。
6月28日，中國金茂控股集團有限公司發佈公告稱，該公司獲公司執行董事、管理層增持162萬股股份，平均價為每股3.77港元，總金額合計610.74萬港元。
6月28日，禹洲地產股份有限公司發佈消息稱，執行董事兼董事會主席林龍安於市場上收購20萬股禹洲地產股份，平均價格為每股股份4.51港元，共涉資90.2萬港元。
6月28日晚間，中駿置業控股有限公司發佈公告稱，由本公司執行董事、主席及控股股東黃朝陽全資持有的新升控股有限公司，於6月28日以每股均價3.5865港元，增持100萬股每股面值0.10港元的普通股。
為何此時回購股票？
上週一國開行收緊棚改融資的傳聞引爆之後，令房地產板塊承壓，地產股接連數個交易日出現大跌。
而當股價被低估時，通過大手筆回購股票提振市場信心，保護中小股東利益，是上市公司常採取的措施。
此外，上半年熱門地產企業銷售額持續保持高增長，也是回購股份的誘因之一。克而瑞報告稱，房企上、下半年的銷售業績比例是四六開，大部分房企的供貨集中在下半年。只要供貨符合市場需求、價格合理的話，這些企業仍存在完成業績目標的希望。
銷售持續高增長有望推動利潤增長，為後期股價上漲提供必要支撐。
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