8月27日，可能龍湖集團的高管們萬萬沒想到，在本該是舉杯慶祝的中期業績發佈會上來了一名不速之客。這位客人可不是來恭喜道賀，而是現場含淚控訴龍湖房屋質量堪憂，維權無果。現場一度尷尬無比。
一石激起千層浪，龍湖這家渝派房企的傑出代表，因為其良好的物業管理和景觀效果，一度是住房質量的品牌代表，而今也被推向維權的的風口浪尖，令人唏噓。其實，不只是龍湖地產，如今因為房子發生的維權事件此起彼伏。畢竟買房子對於大多數老百姓來說是一生中的大事情。對於特別是買了期房的人們，在交付的時候，難免會有落差。而一旦還伴隨有房價的大幅波動，更有可能發生群體維權事件。現在各個地方，無論是小型房企，還是上市公司，無一例外，房屋質量問題引起的糾紛屢有發生。為什麼這幾年會集中發生大面積的業主維權。我覺得有以下幾個原因。
1.強調快週轉的房企，質量成了犧牲品。
從08年房市經過短暫的低迷後。眾多房企都大跨步進入了擴張時代。10億，100億，1000億，速度之快，難以想象。我記得當初在面試一家知名房企的時候，主面官給我們講了一下他們的近期規劃。當時這家房企的銷售額在200億左右，而他們的計劃是3年內做到300億，8年內做到上千億。初出茅廬的我，一下子被這麼激進的計劃震驚到了。經過這麼幾年的的發展，事實證明，這不是一個口號，他們確實做到了。只不過也因此犧牲了品質形象。
房企講究快週轉，這已經是行業內的共識。地產行業是一個資金密集型行業，需要大量的資金投入。現金流是房企的生命線，為了最小的佔用資金，無一不採用高槓杆，高負債的模式，所以大家可以看看各大上市公司，在銷售額數量激增的同時，負債率也急劇攀升。對於一個銷售額10億左右的項目，地產公司自己投入的資金估計不足5000萬。一般通過社會融資。銀行抵押等模式保障前期資金，後面就利用銷售回款來保障項目的正常運轉。保障快週轉，萬科有所謂的"5986"高週轉模式，即"拿地5個月動工、9個月銷售、第1個月售出八成，產品必須6成是住宅"。這樣的速度已經是比較溫和的了，還有企業要求3個月開發，4個月開盤，5個月資金為正，6個月回籠資金。簡直就是速度與激情的奪命狂奔。激進的碧桂園甚至提出過3個月的開盤計劃。也正是這樣的要求，直接導致碧桂園項目安全事故頻發。
快週轉以迴流資金沒有錯，但是這一定就會犧牲工程的質量。雖然各大房企都對外宣傳如何如何看重工程質量的重要，但實際上大多數房企都不重視質量。我們從各大房企高管中工程口出身的比例就知道。基本上這些企業的高管都來自市場銷售和戰略投資部門。因為，對於房企的擴張，拿地和銷售額才是首要保障的目標。
我們說慢工出細活。但是房子這樣一個龐然大物，雖然不是啥高技術，涉及到的專業也是數十種。而我們現在的承包單位，大多都是資質掛靠。即使是大型房企，近年來為了壓低承包價格，也是默許了私人承攬工程。所以，你看到的某小區掛著中字頭、國字號施工企業，其實裡面做活的不知道哪個大舅子，二舅爺。從源頭上就引進的是游擊隊伍，你能希望他在這兩年左右的工期內做出怎樣的精品工程。再一個，我們現在從事工程建築的基本都是農名工。現在的建築環境不能保證他們的穩定性，也就無法要求他們做到責任心，基本都是做了個項目就走人。沒有系統的管理，所以即使一個小區，一棟樓，可能不同的樓層施工質量也不一樣。
再說一下精裝修，我個人不建議買精裝修的房子。至少目前看來，還沒有哪家企業的精裝修做出口碑來的。自己裝修過房子的就知道。委託專業的裝修公司和自己找工人裝修的品質感完全不一樣。當然價格也會高出不少。而對於開發商，由毛坯改為精裝修，無非是進一步吃掉裝修的利潤。你要希望它能保障多好的裝修質量，我覺得不可能。
2.質量雖有缺陷，安全足以保障
我上述所說的都是工程的細節質量。隔行如隔山，很多人在看到負面的質量問題以後，對房屋的安全性也產生了懷疑，這個大家儘可能放心。對於結構安全，房子基本沒有問題，沒有人，也沒有單位會在主體結構的質量上弄虛作假。現在是終身責任制，如果出了問題，一輩子都要跟著你。而且對於樁基、柱子、承重牆等主體結構，質量檢查必須是百分之百的。所以能夠交付到業主手中的房子，在安全性能上是過得了關的。而更多的問題是發生在使用功能上。比如說房屋漏水、路面沉降等。
在我接觸到的項目中，現在屋頂漏水都比較少了，因為處理屋面的防水層還是比較簡單的。比較多的是車庫漏水，因為很多車庫與主體結構的異型相接，各種伸縮縫連接不規矩，施工人員也草草了事，直接導致防水處理不到位。然後就是路面的沉降，大多數業主都會發現房屋牆角等位置路面不久就會發生沉降。這是因為土石方回填工藝控制不嚴格和施工速度過快的原因造成的。做土石方的可以說是房屋建築中技術含量最低的，而他們又基本由社會人士壟斷，蠻幹硬幹的事情常有發生。萬科、碧桂園發生幾次的基坑坍塌事件，都與土石方有關。
壓縮成本也是房企經常做的事情。房價下降的時候，為了增加利潤，要節約成本；房價上漲的時候，國家限價，又要節約成本。怎麼節約成本，那降低使用功能和呈現效果。比如說：本來以前說的過道牆面貼磚，現在改成塗料；原計劃樓梯梯步貼磚，現在改為一至二層貼地磚；更狠的，本來景觀中涉及的銀杏樹，換成香樟，或是大胸徑的換成小胸徑的。這都是套路，因為是期房，這些細節又不可能寫入合同，最後就是地產公司為了完成任務任意削減成本。
賣房子的時候，銷售人員為了提高業績說的天幻亂墜；實際施工的時候，公司又為了節約成本能砍就砍。這就導致了交房時候業主心裡落差巨大，進而上升為維權甚至房鬧。而這個時候，當時給你賣方置業顧問很可能早就拿著分紅離職了。
3.學區房入不了學
現在學區房已經成了社會的熱點。為了給孩子創造一個好的學習環境，很多父母不惜重金購買學區房。同時一些開發商業以學校為噱頭，宣傳賣房。而學區房相比周圍的房價也要高出一大截。如果最後沒有入讀約定的學校，就可能引起大規模的維權。
對於學區房，主要有兩種類型。一種是開放商與學校簽訂了協議，開發商答應學校的特定要求（代建、掛名費等），為小區引進知名學校。開發商在得到學校的保證後可以給業主分配指標，業主的孩子憑藉指標入讀合作的學校，而這些指標一旦使用，就會作廢。但是，因為寫進了合同，這樣的學區房是有保障的，基本不可能存在後續糾紛的問題。另一種是劃片區入讀，是最常見的也是最容易引起糾紛的。九年義務教育要求適齡兒童就近入讀。由教育局統一劃分入讀的小區。對於一些老小區，變化不大，但是對於一些新區，學校也是新建，具體如何劃分片區，還沒有定論。但是開放商為了賣房子往往會誇大宣傳，許諾將來房子已經劃片區。請注意，這往往是口頭許諾，並不會寫進合同。具體小區是否劃入名校片區，只有等學校建成後，教育局劃分了片區才清楚。所以買這樣的學區房其實是有很大風險的。
對於學區房，國家層面政策上是不鼓勵的。體現在每年都會對入讀的片區重新劃分，當然大多數情況變化很小。很可能同一個小區今年是讀A學校，明年就是B學校。還有甚者一個小區不同的樓棟入讀不同學校。總體來說是優秀教育資源的過於集中，家長們趨之若鶩。對於購買學區房，我自己也買，也不反對，誰讓我們是當父母的呢。但是因為入讀不了學校就去集體鬧事，並不可取。一定程度上，購買學區房也是一種投機行為，因為並沒有人給你保障。當然，如果開放商能給你做了虛假宣傳，甚至寫進合同，那完全可以法律維權。
對於購買學區房的業主，一定要掂量再三，不要被置業顧問片面字詞蠱惑，調查清楚了再下手。
4.房價波動，心裡落差
雖然很多人不願承認，但許多大規模的維權導火索是房價的下跌。業主維權的事情屢有發生，近幾年越演越烈。而更多的是集中在改善性樓盤中。我之前陪親戚去一個區縣接房，是一個純剛需的樓盤，買房的大多都是該縣入城的農民。我到了那個小區非常震驚。小區綠化還在種樹，車庫還在清理，各個地方也是破破爛爛，就敢通知業主接房。到了現場，發現很多業主似乎並不覺得有多大問題，都已經開始裝修了。如果這樣的樓盤放在主城，想都不敢想。後來我想通了，對於這些業主，他們一方面是維權意識還沒那麼強，另一方面，內心也想早些接房早些入住，只要居住功能不受大的影響，就能接受。
其實這也是一個縮影，房地產瘋狂發展了二十多年，前十多年大家迫切的需要一個居住的房子，對於房屋的細節並沒有那麼糾結。同時房價也是一種火箭式的速度上升，買了房子的都掙的喜笑顏開，哪裡去維權鬧事。而一旦房價出現下跌趨勢，大家心裡出現落差，又是幾十萬上百萬的大筆買賣。細節問題也會無限放大。所以很多過激的房鬧行為，都是房價的下行造成的。
開放商希望漲價，買了房子的人也希望漲價。但是當開發商資金鍊緊張甚至有斷裂的情況下，他們也要斷臂求生。為了避免前期業主的房鬧，通常會採取集中銷售的模式，在一兩天時間裡以大幅降價的形式迅速清理掉尾盤。等前期業主反應過來的時候已經清盤結束。所以在房價上漲乏力的時候，真正想買房的人，可以時刻關注中意樓盤的動向。說不定會撿到實惠。
5.百年老店還是曇花一現
房地產經過瘋狂而野蠻的生長，已經造就了眾多的巨無霸的地產企業。2018年銷售額達到千億級別的就有近三十家。有些甚至躋身了世界五百強。但這樣的五百強，含金量有多少，值得商榷。野蠻的增長不可避免帶來負面效應。品質質量堪憂，優質服務缺失，先前承諾作廢，安全事故頻發。都是需要開發商們深思的。誰也說不準房價還會不會進一步拉昇。2018年國家已經完成近60%的城市化，而更為直接的感受是各個地方城區急速擴張的城區。按照發達國家的發展經驗，經濟推動房價快速上漲是一個不可避免的過程。但是總會有一個天花板在那裡。天花板沒出現前，沒人能說準在那個時候發生。現在層出不窮的維權事件，提醒各大房企是該靜下心來修煉內功的時候了。在地產黃金髮展期結束以後，地產企業如何進一步開疆擴土和保持利潤增長。很大的方面就是品牌的維護。據說現在還沒有一家房地產的百年老店。希望我們眾多的地產開發企業不要只是曇花一現。
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