一
一覺醒來，省會小夥阿發發現，自己每天走路去上班的公司，馬上就要搖身一變，從一家本土開發商變成一家上海開發商了。
幾百公里外的格子間正在向他招手。
公司搬總部這事，既讓阿發感到自豪，又讓他覺得焦慮。自豪在於，以後咱也是一線城市開發商的員工了；焦慮在於，上海離他家真是太遠了。
此刻，越來越多已上市及擬上市的開發商，都動了心思，選擇將公司總部，搬遷到幾百公里甚至上千公里外的另一個城市。
遷出地，多為省會城市。而遷往地，多為一線城市。
過去三四年，不約而同，上海與北京都是第一流入目的地。
流出地就多了，福州，南昌，重慶，成都，西安，鄭州，武漢，溫州，南京等等。
於是，我們就根據流出城市的分佈特徵，稱呼其為閩籍，潮汕，浙籍，川渝，陝籍等等。
但是，成建制成規模的，幾乎只有閩籍。
閩籍開發商的整體崛起，是中國房地產行業過去五六年的大事件之一。從板塊輪動動力學上看，閩籍崛起之前，是以杭州為總部的杭籍地產商，再之前，便是潮汕派地產商、粵籍地產商的第一次全國化擴張。
板塊輪動的核心驅動力是什麼？
板塊輪動，與貴國的高層人事週期、資本市場週期息息相關，誰有興趣詳細蒐羅三者的數據關聯度，必能寫就一部極具穿透力的中國地產金融史。
在這樣的邏輯下，總部搬遷，呈現壓倒性的集體特徵，不過是受到板塊輪動動力學理論影響下的一個正常動作。
在這股浪潮裡，無數個阿發都在隨波逐流。
二
阿發沒有意識到的是，在他眼裡，起點更高的品牌開發商——那些總部早早從熱門城市生長出來的公司，其實也在發生分化。
過去，上海，北京，杭州，廣州，深圳，都是品牌開發商的傳統擇址之城。
上海與深圳是中國沒有任何替代性的兩個金融城，證券交易所的先天便利，讓它們兩個在總部競賽中率先拔得頭籌，不足為奇。
但是，二者似乎又不太一樣。上海是本地地產國企為主，與北京有點相似，而深圳以地產民企、地產央企為主。
中國國內資本市場，自從2007年後便對房地產商的上市融資關上了大門，多年下來，罕有直接上市的案例，借殼重組，也是阻力重重。
被逼無奈，大家都選擇紅籌方式香港上市。
中國地產商的海外上市之路，過去十年，出現了四個小高峰。
第一個高峰出現於2006年—2007年，綠城、soho中國為代表；第二個高峰出現於2009年，以恆大、龍湖、佳兆業為代表；第三個高峰是2012年-
2013年，以旭輝、龍光為代表；第四個高峰是2017—2018年，以中梁、美的、弘陽、祥生等為代表。令人印象深刻的是，在最近的這一波上市高峰中，最大多數的房企，在上市前，都將總部搬遷到了上海。
這個潮流進一步鼓舞了更多的擬上市房企，越來越多的後者，都將搬遷總部至上海，視為衝刺上市的第一個非正式規定動作。
如果我們把比拼新增的房企總部數量當作一個競賽的話，上海完全壓倒性地跑贏了其他一線城市。
三
理由又是什麼呢？
這是上海城市競爭力的又一個體現，總部搬遷到上海，可以在多種稀缺資源方面，幫助到開發商野心的成就。
這些稀缺資源，包括，明星職業經理人，更優秀的腰部人才，更專業的乙方，更寬廣的投資視野，等等。
但是，還有另外兩個理由，最容易被忽視，也更為關鍵。
第一個理由是，金主資源。
一家本地房企的成功做大，通常離不開銀行金主的大力支持。但是，房企隨著規模的增長，大概率都會患上資金飢渴症——更多的資金，更大的規模，以及，更多的資金。
本地的金主資源，無時無刻不在影響、重塑著一個本地房企的模式與能力結構，但是，無論是產業金主，還是銀行金主，本地的金主資源總是有限的，而且，也經常會受到各自行業的產業週期的影響，它們的影響力是波動而變化的。
從山西陝西的煤老闆到江浙的產業資本，都把巨大的影響力投射到一些本地標誌性房企身上，從天朗到綠城，這方面的案例，可以有很多。
一旦金主的產業週期與開發商的擴張週期不匹配，開發商的身體內，就會內生出一個無法遏制的衝動——換一換金主。
於是，搬遷總部到另一個城市，吸納它的資金資源，洗牌自己的幕後金主，便成為步入青春期與擴張生命週期的房企的第一選擇。
在中國，誰是本地金融資源最深厚、分配方式又更市場化的城市呢？當然是經濟首都上海。
第二個解釋上海奪魁的理由是，開發商的出身。
最近一波上市或擬上市房企，選擇上海作為總部，還因為，它們的出身總體呈現一個時代特徵：長三角地域概念很強。
除了順長江遠道而來的東原、金科、協信等，絕大部分安家上海的最新一批開發商，都發家於上海，江蘇、浙江與江西，距離上海，基本都在500公里以內。
中梁，正榮，新力，大名城，大發，祥生等，無一例外。
除了起家城市，這些開發商的主力票倉，也大多集中於長三角的二線與三四線城市。
從文化心理，銀行資源，專業人才，到錢袋子，中國的經濟首都24小時地向有上進心的開發商發射出誘人的吸引力。
以至於，我們甚至獲得了一個強烈的廣告暗示：不搬遷總部到上海的中小開發商，是沒有未來的。
（一勺言根據公開資料整理）
四
Base在上海，獲得如此強烈的心理認同，讓人們不得不思考一個嚴肅的命題：總部在哪裡，對於一個開發商潛移默化的改造，真的有那麼重要？
對不起，我的答案是：真的很重要。
最近幾年，你有沒有發現一個現象：
「除了萬科、中海、恆大與碧桂園這些巨頭外，總部位於珠三角的本地開發商，在規模增速與全國化佈局的質量上，似乎整體遜色於其他板塊概念的中型開發商？」
恆大與碧桂園是個例外，是因為它們的全國化擴張執行的非常徹底。今天，沒有人會在你耳邊說，恆大萬科碧桂園，是一個珠三角概念開發商。
但是，剩下的本地中型發展商，比如雅居樂、卓越、佳兆業、龍光、寶能、時代、奧園、海倫堡等，在觀感與數據層面，確實呈現出區域化的特徵，它們外部擴張的路徑風格，也與總部城市的業務風格很有關聯。
這意味著，這個行業的下一批黑馬（規模口徑），目前更多地在向長三角而不是珠三角聚集。
為什麼？總部的詛咒。
一個公司的發展路徑，會受到總部所在地市場環境的巨大影響。對於一個開發商來說，它的總部城市與創建城市合二為一的時間越長，它受到的影響也就越大，路徑依賴也更強烈。
在這方面，我們可以找到足夠多的案例。
以珠三角為例，珠三角之所以成為第一批次的中國樓市高地，輸出了第一波的全國化品牌房企（華南五虎），跟一個特殊背景有關。
改革開放以來，珠三角的城中村最多，城市化啟動最早，在政策上也敢為天下先，土地市場率先改革，商品房發育的更快更好，因此，造就了第一批地產巨頭。這個特徵是全國其他城市、區域不具備的。
但是，珠三角的特殊在於，集體用地太多，都掌握在村集體手裡。這就導致，如果開發商不做舊改，不鍛鍊自己在舊改市場上的談判與開發能力，就不可能真正發展，等於是自己放棄比賽。
以深圳萬科為例，它就有很多業務來自於舊改，與村集體各種合作，釋放土地的價值。
萬科的幸運在於，它很早就走向了全國，見識到了全國市場的深度與潛力。在自身的組織管控上，它很早就進行了分區域管理，從而讓自己適應各個本地市場的能力得到了最好的儲備與發育。
但是，更多的珠三角本地發展商沒有及時走出去，當珠三角市場跟隨全國進入牛市後，就陷入到了一個舒服的陷阱裡：習慣了舊改與城市更新，就不打算更改玩法，一旦有機會走出去，也是按照舊改風格來尋找土地。
然而，其他城市市場並沒有發展到珠三角的階段，市場並不接受你的玩法，你的管理團隊在面對陌生的新市場時，就會顯得動作生硬，效率自然大打折扣。
如果追溯原因，本質上就是因為，公司的管理團隊被總部所在市場的「贏法」給深刻影響了，形成了能力邊際的退化。
老闆的思維也停留在了總部城市的策略固化的階段，當你拿著這個思路去全國化，你勢必去遭遇各種各樣的制約與瓶頸。
所以，當珠三角的土豪老闆們又一次發出規模宏大敘事時，記得幫我問一聲，你當真麼？
五
「總部的詛咒」是無形的，不僅適用於珠三角的土豪們，也適用於其他城市。
鄭州地區的地產老闆，很喜歡玩舊改，然後，就在全國到處尋找舊改的機會。
為什麼呢？2013年到2017年，鄭州市場的紅利就是舊改。一朝有酒，今朝有酒今朝醉。
綠地的業務清單越來越龐雜，房地產的現金流收入，行業排名越來越後，守著一個大上海卻反而沒有亮點與爆點。
為何？前幾年，上海市場流行商辦，在全國其他城市商辦過剩的時候，上海卻很稀缺金貴，於是，綠地在上海的商辦業務大賺特賺。當綠地把這個玩法複製到全國其他城市後，就遇到了商辦貨值過大、市場消化不良的挑戰。
第三個案例是藍光。藍光雖然也號稱全國化，但是本質上仍然是一個四川公司。它身上有一個很著名的非主流標籤：小地塊開發。當從成都走出後，在全國其他城市，小地塊也很多。
為什麼呢？因為自2003年後，成都市政府就開始推行小地塊出讓模式。時間久了，這一套應對玩法，自然爐火純青。
但問題是，小地塊的開發，無法有效降低土地成本，對規模的做大幫助並不大。
終於，藍光動起了總部的念頭。
今年4月底，藍光在上海虹橋花費近3億元買了一棟寫字樓，傳言是作為藍光上海總部。
但是，大概率，長期依賴地方資源的開發商，在一段時間內還要維持雙總部的局面，擺脫「總部的詛咒」並非一朝一夕之事。
六
公司搬遷總部，有支持者，也有抵抗者。
首先是員工角度。老總部員工通常說，折騰；新總部員工大概率說，英明。
態度與利益有關。
搬遷後，老總部的員工，需要面對巨大的生活改造成本與出差成本，表面上的財務成本由公司買單，但自己卻需要為隱形成本買單。
隱形成本包括，家庭團聚時刻減少，熟人社交大幅度消失，歷史人脈資源重組。處理的不好，離職都是大概率。
所以，當公司總部搬遷決定作出後，扮演「抵抗者」角色的，往往是老員工。
但是，抵抗者有多少，支持者就有多少。
那些外面待價而沽的人才，會根據一家房企總部搬遷的地點，來評估自己的職業取捨，從而加盟或者放棄。
一個公司會經歷生命週期，而在不同的生命週期，它需要延攬不同特徵的人才為我所用，這個過程中，衝突、矛盾與戰鬥，一觸即發。
當一個地產老闆決定破除「總部的詛咒」，選擇讓公司走上一條更有想象力的路徑時，我們要認真掂量自己的籌碼，不要讓自己成為最後一刻落船的人。
歡迎添加作者微信 ice010913，請務必註明姓名，公司與職務。感謝支持一勺言。
閱讀更多 一勺言 的文章
