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一個城市的房價走勢看六個因素，首先是城市住房供需關係；二是城市人口年齡結構；三是城市居民收入水平；四是有無外界炒房干預；五是本土開發商資金承受能力；六是各級干預意願。
從住房需求來看，乳山城區和銀灘屬於兩個不同類型，與榮成城區不同，與文登城區相似，屬於典型的自給自足型市場。這兩年舊村改造和舊城改造，供給了大量的住房，本地市場容量有限，造成了短期內的供大於求。
從人口結構來看，乳山產業基礎薄弱，加上與青島煙臺威海距離相近，被虹吸效應明顯。大量年輕人口流失，年輕群體的缺失影響了對住房的承耐能力。如果都是中老年人作為接盤方的話，房價不會太高。但是，今年開始，從事業編招考人數來看，乳山招考了500多人，這些大量事業人員引進，必然會成為人口託底力量。
從居民收入和市場干預來看，乳山房價不具備繼續高漲的空間。
但是，本土開發商除了參與舊村改造的小開發商外，益天和國泰一直比較穩健，資金積累尚可。隨之，恆大等品牌開發商即將入駐，又為房價短期炒作提供可能。榮成高端樓盤房價破萬，文登在碧桂園和恆大刺激下也在暴漲。
所以，乳山房價短期內會因供給過多出現下調，但隨著恆大開始入駐和外地炒房資金湧入，出現短時間暴漲。此後，會長期穩定或者低跌。求贊
夢想小號手
乳山的房市分為銀灘和市區兩個截然不同的市場。銀灘自上世紀90年代開始開發，2003年左右開始爆火，甚至開創了國內樓盤代理銷售的銀灘模式，最高峰每年開發300多萬平米，但是主要銷售給外地人，東北、華北和西北居多。此後受房產調控和負面新聞影響，一度陷入困境。最近幾年開始反彈，目前比較大的代理商有金鼎、翔海。銀灘的房地產新房與二手房相差巨大，最高峰時新房有樓盤賣到1.8萬。隨著高鐵的逐步開工建設，銀灘長期仍然向好，不過配套不足仍然是個大問題。
乳山市區房產市場相對封閉，主要是本市居民購買。這幾年新房房價一直在微漲，但是分化相對明顯，隆城林語、香榭麗、香格里拉等品質小區市場較好，但是明顯的需求不足。這幾年隨著北江、南江等舊村改造，大量品質不高、戶型相似的房子投入市場，引發市場價格的微幅下降。乳山的農村已經空心化，不存在城市化的腹地，所以大量房子可能找不到接盤的對象。恆大入駐乳山後，可能會對乳山有個短期的拉動效應，但是關鍵看市場需求能不能支撐整體上漲。
我感覺市區房產或許會兩級分化加劇，中低品質房子恐無人問津，畢竟城區人口就13萬，市場容量在那裡。
李愛8305
我是最早在頭條評論乳山銀灘的，誇乳山銀灘好有人說你是賣房的託，只要一提乳山銀灘，立刻一大對話詞就噴來，什麼鬼城啊，核電呀，傳銷窩呀！別的不說了，凡是貶低銀灘的人都是心態不平衡。我在銀灘住了七年了，這兩年由於給孩子料理家務，在深圳龍崗區住了兩年，現在那裡新房8萬一平，二手房5萬一平，看周邊的學校醫院菜市場等配套設施還不如銀灘呢。就一樣比銀灘強〜人多。特別是自然環境，空氣，水質，衛生，還不如銀灘呢，為啥沒人貶低深圳呢！所以說各有其特色，養生養老全中國哪裡也比不上乳山銀灘，正確的理解，北上廣深是年輕人打拼創業的地方，深圳二十年前20萬買的房如今值600萬，有些人想著銀灘20萬買個房，過幾年升值幾百萬做夢去吧！要惦著銀灘配套完善，升值幾百萬，我推算，等四十年以後吧！，最後奉送一句〜〜乳山銀灘，養生者的天堂，炒房者的墳墓〜〜。
清清朗朗2
首先謝謝悟空小秘書的誠邀，下面我說說我的看法。
我覺得2018年的乳山的房價也和其他城市的房價一樣穩中有升吧，房價相對於青島，大連等靠海的城市相比，由於乳山開發的晚，還是很優惠的，現在新房大部分在七八千每平，二手房在四千左右，所以單看房價是挺便宜得了，尤其是乳山開發的海景房，乳山海景房小區都是按照養老養生的標準來打造的，地理位置優越，除了海景房必備的大海、潔白如銀的沙灘，更有高負氧離子、溫帶海洋氣候和不可開發特性而永久零汙染的特性，空氣質量，海水質量均為國家一級標準，再加上海景房小區內部，配套設施比較齊全，是個適合養老養生的一塊寶地。乳山的海景房連續多次獲聯合國頒佈的最佳人居獎，被評為世界上最適合人類居住的地方。
現在美中不足的就是由於乳山這個城市開發的晚，整個城市的基礎設施發展的比較緩慢，有點跟不上海景房的節奏，是的在這買房的居民出入不太方便，我想隨著城市的不斷髮展，這個方面會蒸蒸日上，日趨完善的，所以有打算在海邊投資一套房子作為養生度假只需的話，就到乳山去買一套吧，反正目前房價還不貴，還可以入手，再發展幾年，恐怕房價就會上漲了。
以上就是我對這個問題的個人看法和理解，如果能幫到一些朋友，那就別忘了給我點個贊，關注一下我哦，我是放飛自我，隨時等待你的關注，評論和轉發。
放飛自我2590
感謝邀請。目前沒乳山市的總體房價正處於上漲階段。我們通過一組數據圖像來看一下：
通過圖像我們可以看出。目前乳山的房價處於一個快速增長的階段。從2018年1月的時候開始往上大幅增長。今年4月房價均價為4230元/平方米。價格漲幅：↑2.81%。而威海4月的房價均價為：8042元/平方米，價格漲幅↑7.49。那麼在未來一段時間內，還會有所增長！
買房的小夥伴需要仔細看清楚它的趨勢。千萬不能盲目哦！
藝軒文學社
首先看到各位回答的如此老道，如此程序化，真覺得沒意思。還剛開發？我來說說乳山吧
我記得乳山，第一次開發熱潮是在12 3年前吧。那時候的乳山房子幾乎都是海邊。主要銷售對象是河北，河南，安徽等地的abc城市。（車牌排序）那時候打出的噱頭就是2000能買海景房。弄著看房車，拉著客戶就去了。內地城市那時候海邊有一定吸引力的。買的人不少。但是配套太差。千萬別說養老。不吃不喝？入住率20不到暖氣都沒有。凍死。這幫人挺慘。根本賣不出去。別說什麼價格。就是賣不出去。
說下現在。多少年過去了，房產市場成熟了。老百姓也精明瞭。首先說去乳山買房的，一般都是臨近幾個城市的人，而且是經濟條件很一般的。外地土豪買休閒房產不會在乳山。（沒什麼好說的）這點限制了乳山市場。
不可否認，乳山沿海是漂亮的。但是要知道乳山有什麼。中年人青年人不會在乳山買房。別說投資，看後面。老年人去養老？生活很麻煩。萬一有個急症狂奔150公里左右去其他城市搶救？
13年前，2手房2000。現在4000。還不好賣。你們誰還會想去哪投資？除非，有一天乳山劃到旁邊一個城市（青煙威）的一個區。聽好是一個區。我覺得遙不可及
