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一个城市的房价走势看六个因素，首先是城市住房供需关系；二是城市人口年龄结构；三是城市居民收入水平；四是有无外界炒房干预；五是本土开发商资金承受能力；六是各级干预意愿。
从住房需求来看，乳山城区和银滩属于两个不同类型，与荣成城区不同，与文登城区相似，属于典型的自给自足型市场。这两年旧村改造和旧城改造，供给了大量的住房，本地市场容量有限，造成了短期内的供大于求。
从人口结构来看，乳山产业基础薄弱，加上与青岛烟台威海距离相近，被虹吸效应明显。大量年轻人口流失，年轻群体的缺失影响了对住房的承耐能力。如果都是中老年人作为接盘方的话，房价不会太高。但是，今年开始，从事业编招考人数来看，乳山招考了500多人，这些大量事业人员引进，必然会成为人口托底力量。
从居民收入和市场干预来看，乳山房价不具备继续高涨的空间。
但是，本土开发商除了参与旧村改造的小开发商外，益天和国泰一直比较稳健，资金积累尚可。随之，恒大等品牌开发商即将入驻，又为房价短期炒作提供可能。荣成高端楼盘房价破万，文登在碧桂园和恒大刺激下也在暴涨。
所以，乳山房价短期内会因供给过多出现下调，但随着恒大开始入驻和外地炒房资金涌入，出现短时间暴涨。此后，会长期稳定或者低跌。求赞
梦想小号手
乳山的房市分为银滩和市区两个截然不同的市场。银滩自上世纪90年代开始开发，2003年左右开始爆火，甚至开创了国内楼盘代理销售的银滩模式，最高峰每年开发300多万平米，但是主要销售给外地人，东北、华北和西北居多。此后受房产调控和负面新闻影响，一度陷入困境。最近几年开始反弹，目前比较大的代理商有金鼎、翔海。银滩的房地产新房与二手房相差巨大，最高峰时新房有楼盘卖到1.8万。随着高铁的逐步开工建设，银滩长期仍然向好，不过配套不足仍然是个大问题。
乳山市区房产市场相对封闭，主要是本市居民购买。这几年新房房价一直在微涨，但是分化相对明显，隆城林语、香榭丽、香格里拉等品质小区市场较好，但是明显的需求不足。这几年随着北江、南江等旧村改造，大量品质不高、户型相似的房子投入市场，引发市场价格的微幅下降。乳山的农村已经空心化，不存在城市化的腹地，所以大量房子可能找不到接盘的对象。恒大入驻乳山后，可能会对乳山有个短期的拉动效应，但是关键看市场需求能不能支撑整体上涨。
我感觉市区房产或许会两级分化加剧，中低品质房子恐无人问津，毕竟城区人口就13万，市场容量在那里。
李爱8305
我是最早在头条评论乳山银滩的，夸乳山银滩好有人说你是卖房的托，只要一提乳山银滩，立刻一大对话词就喷来，什么鬼城啊，核电呀，传销窝呀！别的不说了，凡是贬低银滩的人都是心态不平衡。我在银滩住了七年了，这两年由于给孩子料理家务，在深圳龙岗区住了两年，现在那里新房8万一平，二手房5万一平，看周边的学校医院菜市场等配套设施还不如银滩呢。就一样比银滩强〜人多。特别是自然环境，空气，水质，卫生，还不如银滩呢，为啥没人贬低深圳呢！所以说各有其特色，养生养老全中国哪里也比不上乳山银滩，正确的理解，北上广深是年轻人打拼创业的地方，深圳二十年前20万买的房如今值600万，有些人想着银滩20万买个房，过几年升值几百万做梦去吧！要惦着银滩配套完善，升值几百万，我推算，等四十年以后吧！，最后奉送一句〜〜乳山银滩，养生者的天堂，炒房者的坟墓〜〜。
清清朗朗2
首先谢谢悟空小秘书的诚邀，下面我说说我的看法。
我觉得2018年的乳山的房价也和其他城市的房价一样稳中有升吧，房价相对于青岛，大连等靠海的城市相比，由于乳山开发的晚，还是很优惠的，现在新房大部分在七八千每平，二手房在四千左右，所以单看房价是挺便宜得了，尤其是乳山开发的海景房，乳山海景房小区都是按照养老养生的标准来打造的，地理位置优越，除了海景房必备的大海、洁白如银的沙滩，更有高负氧离子、温带海洋气候和不可开发特性而永久零污染的特性，空气质量，海水质量均为国家一级标准，再加上海景房小区内部，配套设施比较齐全，是个适合养老养生的一块宝地。乳山的海景房连续多次获联合国颁布的最佳人居奖，被评为世界上最适合人类居住的地方。
现在美中不足的就是由于乳山这个城市开发的晚，整个城市的基础设施发展的比较缓慢，有点跟不上海景房的节奏，是的在这买房的居民出入不太方便，我想随着城市的不断发展，这个方面会蒸蒸日上，日趋完善的，所以有打算在海边投资一套房子作为养生度假只需的话，就到乳山去买一套吧，反正目前房价还不贵，还可以入手，再发展几年，恐怕房价就会上涨了。
以上就是我对这个问题的个人看法和理解，如果能帮到一些朋友，那就别忘了给我点个赞，关注一下我哦，我是放飞自我，随时等待你的关注，评论和转发。
放飞自我2590
感谢邀请。目前没乳山市的总体房价正处于上涨阶段。我们通过一组数据图像来看一下：
通过图像我们可以看出。目前乳山的房价处于一个快速增长的阶段。从2018年1月的时候开始往上大幅增长。今年4月房价均价为4230元/平方米。价格涨幅：↑2.81%。而威海4月的房价均价为：8042元/平方米，价格涨幅↑7.49。那么在未来一段时间内，还会有所增长！
买房的小伙伴需要仔细看清楚它的趋势。千万不能盲目哦！
艺轩文学社
首先看到各位回答的如此老道，如此程序化，真觉得没意思。还刚开发？我来说说乳山吧
我记得乳山，第一次开发热潮是在12 3年前吧。那时候的乳山房子几乎都是海边。主要销售对象是河北，河南，安徽等地的abc城市。（车牌排序）那时候打出的噱头就是2000能买海景房。弄着看房车，拉着客户就去了。内地城市那时候海边有一定吸引力的。买的人不少。但是配套太差。千万别说养老。不吃不喝？入住率20不到暖气都没有。冻死。这帮人挺惨。根本卖不出去。别说什么价格。就是卖不出去。
说下现在。多少年过去了，房产市场成熟了。老百姓也精明了。首先说去乳山买房的，一般都是临近几个城市的人，而且是经济条件很一般的。外地土豪买休闲房产不会在乳山。（没什么好说的）这点限制了乳山市场。
不可否认，乳山沿海是漂亮的。但是要知道乳山有什么。中年人青年人不会在乳山买房。别说投资，看后面。老年人去养老？生活很麻烦。万一有个急症狂奔150公里左右去其他城市抢救？
13年前，2手房2000。现在4000。还不好卖。你们谁还会想去哪投资？除非，有一天乳山划到旁边一个城市（青烟威）的一个区。听好是一个区。我觉得遥不可及
