▲房價上漲，政府、銀行、購房者沒有一個是“無辜”的
今年以來，房價在嚴格調控中一路上漲，這是一個奇怪的現象，以前不調控房價漲，現在調控這麼嚴，房價還在漲。
這說明一個問題，要麼是調控的方法不對，沒有從源頭遏制炒房，要麼是地方政府調控決心不大。
據一見菌分析，在每一輪的房價上漲“盛宴”中，地方政府、銀行以及炒房者都是最大的受益者，這才是房價上漲的本質原因。
可以這麼說，房價上漲是地方政府、銀行和購房者“合謀”的結果，儘管他們沒有刻意聯合，但共同的利益訴求，讓他們走到了一起。
更奇怪的是，在中國的房價上漲中，除了沒參與進去的人，竟然找不到“受害方”，幾乎和房地產有關的人都在發財。
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最近，中原地產公佈了一組數據，儘管樓市仍被調控籠罩，熱點城市前五月土地出讓金同比漲幅卻很明顯。
5月單月，50大熱點城市賣地金額創年內最高紀錄，合計賣地金額單月高達3130億，同比上漲幅度高達111.5%。
從1-5月來看，50大熱點城市合計土地出讓金高達1.5萬億，與2017年同期的9503億相比，上漲幅度高達57.6%，多賣了4520億。
賣地最多的城市分別是杭州、重慶、嘉興、南京、湖州、寧波、合肥，這些城市的土地出讓金成交金額均超過百億。
最高的杭州，5月賣地1391億，同比上漲246%；其次是蘇州，賣地681.8億元，同比上漲77%。
在“房住不炒”的大背景下，為什麼地方政府能夠“左手調控，右手高價賣地”呢？
我們發現，其實地方政府也知道“捂盤惜售”的道理。
下面這張圖就很好地說明了這個問題，地方政府這幾年土地供應量減少了，土地收入卻依然在增加。
以上是近10年中國房地產企業土地開發情況，用三個指標來反應，分別是房地產企業待開發土地面積、房地產企業購置土地面積和房地產企業土地購置費用。
按照國家統計局的統計口徑，房地產企業待開發土地面積指的是經有關部門批准，通過各種方式獲得土地使用權，但尚未開工建設的土地面積。
單獨分析這個數據，可以發現，2008年房地產市場低迷，開發商建房熱情不高，這個數據在近10年都是最高的，達到48161.07萬平方米。
後來，隨著2009年房地產市場復甦，待開發土地面積開始下降，但隨著房地產企業購置土地面積的上升，待開發面積也相應的增加了。
再來單獨看看房地產企業購置土地面積，這就是地方政府賣給房地產企業的土地面積。
從上圖可以看出，購置土地面積最高點出現在2011年，當時是44327.44萬平方米，之後一直呈下降趨勢，尤其是2013年開始，下降幅度較大。
到2015年和2016年，房地產企業購置土地面積只有最高峰時期的50%，2016年只有22025.25萬平方米。
所以，如果要論2016起中國新一輪房價大漲的原因，除了貨幣供應量增加，很大一個原因就是土地供應已經告急。
與房地產企業購置土地面積形成鮮明對比的是，房地產企業土地購置費用近10年一直在增長，2007年為4873.25億元，2016年已經上漲到18778.68億元，整整翻了3.85倍。
現在，供地面積依然處於低位，但地方政府的賣地收入卻在大幅增長。
於是就出現了前文所說的情況，5月單月，50大熱點城市賣地金額同比上漲幅度高達111.5%。
地價漲了，房價肯定要漲。任志強有個形象的比喻，如果把房子比作麵包，土地就是麵粉，麵粉都漲價了，麵包不漲價說不過去。
早些年，因為土地財政，地方政府依靠賣地獲取利潤，一方面拉動地方投資或者說GDP增長，另一方面依靠地產商來打造公共市政配套。
這些年，地方政府都在落實“房主不炒”的房地產調控總要求，不管是一線城市還是二線城市，甚至很多四線城市都出臺了嚴厲的房地產調控政策。
本以為，地方政府要主動革自己的命，擺脫對土地財政的依賴，但從現實情況來看，地方政府在下一盤很大的棋。
棋局是這樣的：減少土地供應-通過各種手段去庫存（棚戶區改造、人才計劃等）—房價上漲—以更高的價格賣地。
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如果說地方政府是房價上漲的最大受益者，那麼推波助瀾的就是銀行，這幾年，銀行資金大量流入房地產領域。
表面上，銀行為了響應國家房地產調控政策，這兩年也在主動限貸或者提高房貸利率，但資金的流向並未改變。
一見菌查看了多家大型上市銀行近6年的財報，發現兩點：
1、房地產相關貸款（房地產業貸款、個人住房貸款）比例都很高，而且呈上升勢頭。
2、和其他行業貸款相比，房地產相關貸款壞賬率明顯低於其他貸款，房地產相關貸款是銀行的最優質業務。
持續多年的房價上漲讓銀行賺的盆滿缽滿，中國很少有公司在世界公司排名中進入前幾名，但中國的銀行業是個例外。
上週，《福布斯全球上市公司2000強》發佈，中國和美國公司首次在排名前十的數量上打成平手。
中國工商銀行和中國建設銀行連續6年排名第1和第2位。緊隨其後的是第3名的摩根大通和第4名的伯克希爾-哈撒韋。
除了工行和建行，入圍前10的中國銀行還有中國農業銀行、中國銀行和平安保險集團。
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