長沙近幾年，房價一路飆升，長沙為了限制房價、抑制炒房、保障剛需房，陸續出臺了一系列的政策。其中，就有這麼一條：
在本市購買的商品住房（含二手住房），需取得不動產權屬證書滿4年方可上市交易。大鯤的朋友最近正準備購房，但是找來找去，發現有房子價格相對便宜一點，但是房產證都未滿4年，不能進行買賣。對此感到非常頭疼。
但是中介聲稱，買賣雙方可以先簽訂一個買賣合同，然後買賣雙方可以一起去公證處辦理“公證”，這樣一樣可以進行買賣。
公證內容大致為：首先承認雙方簽訂的買賣合同有效，然後買方先把房款給賣家，買方現在即擁有房屋的使用權，待這套房屋的房產證滿3年後雙方一同去辦理相關的過戶手續，賣方再進行產權的移交。
那麼，中介所說的這種辦法，在法律上來說是合法且有效的嗎？
這樣的“公證”有效，但是隻是債權關係的認定有效
首先，這樣的公證在法律上來說，針對《買賣合同》的認定是合法的，但是賣家手否違約難以保證。
我國《物權法》規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”也就是說，在沒有進行產權轉移，房屋未過戶之前，房子依然是賣家的。
買賣雙方的《買賣合同》和《公證書》，只是確定雙方發生了合同的債權關係。而在法律上講，物權大於債權，也就是說，公證的效力還是不如房屋登記的效力大。
如果賣方隱瞞真相，一房多賣，同時和多人簽訂這樣的協議、或者到期後又反悔，等到4年期滿肯定會產生糾紛。但是此時，買方只能追究賣方的違約責任，即違約賠償。
也就是說，買房者轉為債權人，只能根據協議追討款項，而不能過戶房產。如果賣家已經將房屋抵押了，倒是還會有被法院查封的風險。
而對於賣家而言，在買賣雙方的這層關係中，賣方只要按房屋買賣合同約定履行過戶的義務，基本沒有什麼風險。
而還有一種情況，就是拆遷安置房，屬於“動遷房”。這樣的房屋在未取得房產證前，如果提前買賣並“公證”的話，風險更大，因為動遷時間一般都較長，不可預計的風險也就可能更多了。
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