长沙近几年，房价一路飙升，长沙为了限制房价、抑制炒房、保障刚需房，陆续出台了一系列的政策。其中，就有这么一条：

大鲲的朋友最近正准备购房，但是找来找去，发现有房子价格相对便宜一点，但是房产证都未满4年，不能进行买卖。对此感到非常头疼。

但是中介声称，买卖双方可以先签订一个买卖合同，然后买卖双方可以一起去公证处办理“公证”，这样一样可以进行买卖。

公证内容大致为：首先承认双方签订的买卖合同有效，然后买方先把房款给卖家，买方现在即拥有房屋的使用权，待这套房屋的房产证满3年后双方一同去办理相关的过户手续，卖方再进行产权的移交。

那么，中介所说的这种办法，在法律上来说是合法且有效的吗？

这样的“公证”有效，但是只是债权关系的认定有效

首先，这样的公证在法律上来说，针对《买卖合同》的认定是合法的，但是卖家手否违约难以保证。

我国《物权法》规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”也就是说，在没有进行产权转移，房屋未过户之前，房子依然是卖家的。

买卖双方的《买卖合同》和《公证书》，只是确定双方发生了合同的债权关系。而在法律上讲，物权大于债权，也就是说，公证的效力还是不如房屋登记的效力大。

如果卖方隐瞒真相，一房多卖，同时和多人签订这样的协议、或者到期后又反悔，等到4年期满肯定会产生纠纷。但是此时，买方只能追究卖方的违约责任，即违约赔偿。

也就是说，买房者转为债权人，只能根据协议追讨款项，而不能过户房产。如果卖家已经将房屋抵押了，倒是还会有被法院查封的风险。

而对于卖家而言，在买卖双方的这层关系中，卖方只要按房屋买卖合同约定履行过户的义务，基本没有什么风险。

而还有一种情况，就是拆迁安置房，属于“动迁房”。这样的房屋在未取得房产证前，如果提前买卖并“公证”的话，风险更大，因为动迁时间一般都较长，不可预计的风险也就可能更多了。

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