作者|劉源
我的房子在地鐵口，但是房價怎麼漲的這麼慢？
我的房子未來會通地鐵，以後能漲到多少？
我想投資，地鐵通了以後，房價能不能跑贏大市？
——看完這篇文章，你將得到答案。
八號線
八號鹽田線。
八號線通後，深圳市民無比幸福，再也不用在鹽田一堵就是七小時。
八號線極大方便深圳市民去大小梅沙消費，這些人主要是去游泳的。
將極大提高節假日東部海邊的通行效率。
鹽田偏居一隅，地勢狹窄，沙頭角的社區普遍偏老，競爭力下降。
其他片區房子雖然更新，但離羅湖比布吉還遠，而且深受貨櫃車影響。寄往通地鐵後房價大漲不現實，除非鹽田港搬走。
雖然如此，地鐵通後還是會逐漸上漲。
因為目前交通實在太不便。
而地鐵能將往返福田羅湖的通行時間固定。
加上山海自然資源，和稍低的價位，需求還是會將目光投向過去。
總體而言，八號線是旅遊線，讓鹽田不再被人遺忘。
九號線
九號梅林線
文錦——紅樹灣南（前灣）
劃個重點。
紅嶺路南北（摩天大廈集中點）、車公廟、梅林、紅樹灣（在建）、科技園南、前海片區（在建）均為重點就業片區。
九號線不像七號線，七號線僅僅加密了軌道，豐富換乘選擇。
九號延長線開通時，將為整個深圳新提供三大核心就業片區，紅樹灣、科技南、前海。
這三個片區，將使九號線人氣暴漲。
新通地鐵的南山中心區、前海路將極大受益。
九號線是黃金+線，是需求嚴重外溢線。
為深圳房價提供主要支撐。
十號線
十號坂田線
福保——雙擁街（平湖）
二十八公里，總共二十四站（全程六十五分鐘）。
我們暫時去掉雪象以後的八個站。
就變成了十八公里，十六個站。
福田七站，坂田九站。
有沒有發現跟四號龍華線非常像？是的，簡直一模一樣。
所以也不需要重新分析了，邏輯參照四號線。
十號線通車後，坂田會比現在擁擠得多，會逐漸向龍華看齊。
甚至會短時間內虹吸布吉人流。
加上自身有超大企業華為保證需求量，房價上漲是一定的，而且是長期的。
現在我們把雪象以後的八個站重新請出來。
看看平湖（布吉李朗），李朗和平湖當地提供就業的能力不錯，辦公樓還挺多。
目前新房次新房普遍三萬多。
坂田人口稠密房價升高之後，需求會沿十號線去到平湖 ，
也許華為的程序猿們也會去呢。
平湖目前連接市內的交通十分差勁，
所以上漲也是一定的，幅度還不會小。
從此以後，平湖人民也可以50分鐘到福田中心了，
這是天大的喜事啊，說起來心裡是不是有點小激動呢？
十號線是一條黃金線，會使有華為的坂田人口更加密集，
並且使人們視野之外的平湖進入一小時生活圈。
十一號線
十一號機場快線
機場快線。顧名思義，方便全深圳人去機場。
碧頭——福田（大劇院）五十二公里長，十八個站，全程63分鐘。
先圈重點，福田（2、3）、車公廟（1、7、9）、紅樹灣南（9）、後海（2、13）、前海（1、5）、為五大核心就業片區。
地鐵四期二批11號線會經崗廈延長到華強北，
後續會延長到大劇院，
這意味著11號線幾乎和市區的所有線路都有換乘。
當然，不可能所有深圳人都去寶安、福永、沙井、松崗買房子。
那誰去呢？
前海就業群（30分鐘）、科技園就業群（35分鐘）、後海就業群（40分鐘）、紅樹灣就業群（45分鐘）。
包括留仙洞，大學城，海上世界等等，整個南山的人口，都會沿11號線外溢。
南山外溢的是什麼人口？三個字形容，——高精尖。
首先是寶中和碧海，這2個地方肯定會更貴。
其次路過機場和機場北，這片廣闊地區是沒有住宅的。
那最後，沿11號線外溢的人口集中被福永、沙井、松崗接收。
三地區8個站（福永、橋頭、塘尾、馬安山、沙井、後亭、松崗、碧頭），
附近都是成片的舊改，大企業主刀，超大樓盤，戶型緊湊跟上時代，
所以毫無疑問，地鐵口周邊的大樓盤全部都會很受追捧。
並且會越來越火，——因為前海，紅樹灣還沒有外溢人口，後海去年才開始進駐。
目前僅依靠科技園外溢需求，就支撐了這裡的價格。
另外由於粵港澳大灣區整體規劃，近海、國際會展中心、海洋新城、廣深港快線，以及傳統就業群（這個片區的工廠主很多）等因素。
機場北老三鎮自成一體，而且會越來越好。
十一號線是黃金+線，粵港澳大灣區深圳大動脈，因為車公廟以西的沿線站點，全都是新建片區。
十一號線號線目前大約只發揮了三分之一的功效。
要放開你的眼光來看11號線。
十二號線
十二號南寶線。
南山十二站，寶安二十一站。
全線兩個就業片區，海上世界和國際會展中心，
所以需求就不用談了，太少了，沒法說。
為了更好理解，我們劃重點。
南油（9）、南山（11）、桃園（1）、靈芝（5）、福永（11）。
對十二號沿線居民來講，以上5個站點是最重要的。
南山（11）可以方便蛇口人民去機場，寶安老城人民去福田，羅湖。
南油（9）方便蛇口人快速到達科技園，前海前灣。
桃園（1）方便前進路兩邊寶安老城的人去科技園。
靈芝（5）方便寶安老城人民去前海、留仙洞、大學城、深圳北。
福永（11）方便福永和沙井腹地人民快捷來到市區。方便廣大市區人民去國際會展中心。
綜合來看。
十二號線主要聯繫居住片區，基本沒有提供就業。
以分段換乘為主，很少直達需求。
對福永，沙井腹地利好最大。
寶城次之，南山無所謂。
十三號線
十三號又是光明快線
十三號線在南山十二站，石巖四站。
途經整條科苑大道，這是南山最重要的就業群（100多萬就業人口，已建成），南山那100多家上市公司，基本在科苑路周邊兩公里。
十三號線在南山與1、2、5、9、11、15、20等多條十分重要的黃金線換乘，這毫無疑問又更大的提高了十三號線的含金量。
在赤果果的金錢面前，分析時也不需要邏輯，
一定會沿線外溢、外溢、外溢、外溢、外溢、
一直外溢到光明所有的地鐵站點，
和東莞R3線松山湖華為。
光明所有的資源，全都靠這條線從南山運來。
指望6號線和18號線是不現實的。
這條線對於光明來說，就是命。
十三號線一定會把南山的人和錢迅速的帶到光明。
十三號線通，光明從租房到住房，
都會徹底進入供不應求的狀況，租價房價會雙漲。
人煙稀少的光明也會逐漸變得非常擁擠。
十三號線通，意味著南山從此開闢出寶安外的第二居住區。
也必須開闢，不然寶安承接不了這麼多需求。
因為南山未來還會新增100多萬高端就業。
對於光明來說，6號線2020年通，瞬間進入都市圈，變成龍華小弟。
13號線2022年通，瞬間變成南山小弟，進入高速追趕龍華的階段。
光明不像機場北三鎮，光明是一個區。
他以後會有區委區政府、人大政協、一百多個辦事局、還有很多街道辦。
他會規劃出像大運、坪山大道、紅山上塘一樣的區域中心片區。
他會有光明實驗，光明外國語，深中光明分校，深外光明分校。
他會首先集中一切優勢資源，將這一片中心打造完成 。
所以這一片的房價，就非常可期。
那什麼時候投資比較好？
2020年前。
對於好地方，出手的時候不妨早一點。
至少不能比後知後覺的剛需晚。
剛需大量買進的時候，投資客應該已經佈局完成，這才是優秀敏銳的投資者該做的事情。
最後，你會發現我沒有說石巖，這是不對的。
當全深圳人還不知道石巖這個地方居然還有房子的時候，
石巖的宏發某某城就已經賣四萬一平了。
當大家都罵他王八蛋，腦殘，二百五，有毛病的時候，他已經賣完了。
石巖憑什麼？難道憑兩個石頭？
答案是南山、南山、南山、南山、南山 ，因為石巖挨著南山。
十三號線是黃金+線，沿線處處是機會。
作者長期研究樓市格局、大市趨勢、預判未來走勢。
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