對開發商來說，地拿對了，房子怎麼樣都賺錢。對於普通買房者來說也同樣如此，項目只要地方選準了，後面不論是投資還是生活，大差是不會差的如何更好的看地段價值，這應該是所有買房人的必修課，今天和大家聊下我對地段價值的判斷。
01、地段中心論由來的基礎
上海有著清晰的環線界定，內環中環外環郊環，有一個大致的感覺，就是環線上的地段價值是比較接近的。
所以很多人往往都會很簡單的判斷他距離市中心多遠來測量價值的銳減度。
本質上這樣的方式在絕大部分的時候也是適用的，但是這個邏輯背後的依據是什麼。
如果用我的話術來解釋，就是市中心昂貴的理由是在於他能夠串聯起更多的區域，所以他就相對之前環線價值的趨同也是因為通過環線，不同區域能夠串聯起的地方大致相同。
經濟的本質就是交換，而實現交換之前就是連接，好的地段能夠串聯的起更多地方，那麼他就越有可能產生更高的價值。
02、但是這個邏輯正在被慢慢改變
中國新四大發明：共享單車、支付寶、網購，還有一個就是高鐵。
高鐵的意義，本質上顛覆了一個城市對外鏈接的可能性。
盤點中國這麼多大城市，毫無疑問都是佔據了天然的地理優勢，沿江容易出大城，靠海容易出富民，背後都是這樣的邏輯。
而高鐵的出現，讓一個城市對外聯繫多了一種選擇，通過高鐵線路的骨架，很快程度上就提升了城市的經濟產能。
這也是為什麼鄭州這兩年可以這麼快華麗轉身的核心理由，基於高鐵規劃瞬間這個城市就成為內陸的交通樞紐。
高鐵帶動了中國過去5年的快速發展，很顯然我們也吃到了這裡面的甜頭，一帶一路就是一個加配版本的路線骨架，從城市發展到了國家，所有觸及到的城市都能享受到福利，而最大的利好獲得者，當然就是“交通樞紐”中國了。
通過這個方式，中國把自己重新定義在了世界中心上。
當然，說這些的目的不是希望讓大家去海外投資，對於目前來說我也不建議大家去海外投資，但是有一點希望大家明白，一個城市，一個地段，可以通過交通樞紐的打造重新顛覆他的價值體系。
03、那這對判斷上海的地段價值有什麼意義呢
當下的上海依然再被環線劃分幾個段，但是不得不承認，交通樞紐這個邏輯正在重新劃分上海格局。
很顯然這個變數就是虹橋。
不知道各位注意到了沒有，不論是雄安還是虹橋，都是在北京和上海的西面。
大家有沒有想過為什麼會這樣的排布。
我們不能用簡單的副中心來定義這兩個區域，雄安和虹橋都是上升到國家層面的規劃，並非簡單的北京和上海的附屬。
在我眼裡，排布在西側的理由也很簡單，目的就是重新構建一個樞紐，一個一線城市串聯周邊二三線城市的一個樞紐。
我們可以看到，對於這兩個區域首先落地的利好一定是交通層面的，構建了樞紐體系。
所以我們不能簡單的看待雄安和虹橋的地段價值，因為他是屬於構建交通體系後的價值重塑。
這也是為什麼我從來不會把虹橋當成上海偏遠郊區這樣的位置來定義。
04、我們需要對虹橋重視，同樣也需要不低估青浦
我們看到如今大虹橋的發展，因為是這兩年重點營造的，但是不少細節表明，對整個區域的規劃其實已經鋪墊了超過十年。
我曾經和紮根在青浦土生土長的開發商聊過天，有這麼一個信號大家可以留意下。
當年一城九鎮規劃的時候，上海在郊區落位了十個子，其中拆遷力度最大的地方是哪裡各位知道麼，其實就是青浦。
當時的青浦其實只有一個朱家角新城，但是正是藉著這個機會開啟了大量的拆遷動作。
拆遷之後的土地一直放著沒動，就這樣放著到了現在。
而大虹橋開始之後這些土地就開始真正意義被用的起來。
首先投資的依然在交通模塊。
作為唯一一個接壤江蘇和浙江的城市，在長三角大前提下青浦的意義不言而喻，兩條核心高速就是從青浦出去的
未來青浦就是抓住江蘇和浙江的第一龍頭。
另外17號線也開始貫穿了，這條線的打通有非常重要的意義，未來的虹橋樞紐不再是上海軌交的終點站，而是另外一個樞紐中心。
對於17號線能夠這麼快開通，還有一個有趣的段子，後面幾站路線，都是青浦區自己掏錢打造的。
可以看出幾個特點：青浦區有錢，以及青浦的領導有魄力，敢於掏錢做投資。
05、很顯然，這已經不是青浦區第一次這麼有魄力做事了
這些年來區域的亮點頻出，比如有大量的商業體即將落地青浦。
但是最讓人振奮的本質上應該是區域內開始實現產業導入，這是證明地段價值的最好方式。
第一個是華為龐大的產業研發中心落位青浦。
在這裡我不想描述華為有多牛逼會帶來多少的經濟效應，華為落位青浦，本質上是長三角經濟群發展本質上的落地。
將一些重要產業放在上海和江蘇的交界處，目的就是最大程度的串聯一二線城市的經濟發展，本質上也是為了構建虹橋樞紐的經濟能級。
第二個是漕河涇。
作為上海六大科創中心建設重要承載區之一，漕河涇開發區匯聚了中外高科技企業3600餘家，規劃地上建築面積接近60萬㎡，總投資100億元打造科創中心。。
這只是最重要的兩個點，再加上其他各種產業導入，仔細看的你會看到這樣的格局。
仔細看這張圖，
圍繞著17號線沿線，構建了龐大的產業群。所以不得不佩服青浦區政府，當年的伏筆，一直埋到今天才全部兌現。
整個區域定義為上海市西軟件信息園，2017年12月27日被正式授牌。
到2025年實現園區建築面積400萬㎡、經營收入1000~1500億元、從業人員15萬人。
所以本質上，看懂虹橋對城市的改造，本質上你也就能找到最被低估的板塊。
06、看懂整個青浦的發展，你就能發現未來的價值突破點。
市西軟件信息園總體規劃為“一軸“、“一核”、多點聯動。其中“一軸”即地鐵17號線，“一核”即規劃總用地面積達1.5平方公里的趙巷商業商務區。
整個趙巷商業商務區內，目前只有一個項目在售，未來後續的供應量也非常少了。
新華聯奧萊悅府。
趙巷商業商務區的核心位置，漕河涇科創中心的對面，幾乎是囊括了未來青浦的所有利好。
17號線嘉松中路站，300米恰到好處的距離，步行輕鬆即達又完美的抵擋了噪音和灰塵的干擾，5站直達虹橋樞紐。
三大百萬方商業環伺，舉步可到奧特萊斯、米格天地、吉盛偉邦，生活配套成熟；國內外精英教育配套完善，青浦世外、宋慶齡學校、瑪雅思國際雙語幼兒園、英國學校，法國學校等多家頂級學校比鄰。
難得的是，項目也規劃了不錯的產品。
89平米的三開間朝南南北通風的戶型，而且做到了三房兩廳兩衛，這樣的戶型設計在當下已經非常少了。
83平米的全明戶型，除了最大程度的做到了7.2米南向面寬，還人性化的設計了全明衛浴空間，能滿足兩代人的需求。
項目以法式精工園林為特點，社區內構築涵蓋柏遼茲花園、杜樂麗花園、莫奈花園的法蘭西宮廷園林景觀，並配置2700㎡帶泳池、健身房、瑜伽室、兒童娛樂室會所。
有興趣的朋友可以看看，青浦未來的發展空間極大。
07、地段價值三分和七分
三天天註定，七份靠打拼，這一點在青浦身上體現的淋漓盡致
看下整個青浦的版圖吧
上海跨度最大的一個區，唯一一個接壤江蘇和浙江的區，擁有豐富水資源的一個區，長三角經濟圈至關重要位置的一個區，青浦具備太多的優勢條件
對於我來說，如果判斷地段價值只剩下唯一一個標準，那麼一定是當下這片土地的經濟產值能有多高
正是因為這樣的定位，他才是上海最被低估的地方。
以上為正文，來自盧俊。
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