“房價收入比”作為衡量房價是否處於居民可以接受水平的指標，顧名思義，是指住房價格與居民家庭年平均收入之比，國際上通用的房價收入比計算公式為：住宅套價的中值除以家庭年收入的中值（中值即中位數，與平均值不同），國際通則認為，“房價收入比”保持在3-6倍之間較為合理。“房價收入比”問題也是一些對中國房價持續上升質疑的學者的主要依據。他們認為，中國部分城市的“房價收入比”相對於美國、日本、韓國等發達國家過高，據此得出中國房價虛高，高房價不可持續等結論。
在討論中國“房價收入比”問題之前，我還想囉嗦一句經濟學研究方法。經濟學研究方法認為，我們考慮問題一定要結合問題背後的現實約束條件，通過逐步放開不同現實約束條件，而不是同時考慮多個現實約束條件來解決問題。而所謂“現實約束條件”並不是客觀存在的約束條件，而是我們主觀因素對這個客觀約束條件的反應或認識。現實生活中，不這麼思考因素的話，就會犯各種教條主義的錯誤。
我們先舉個例子，2017年北京、上海、廈門的“房價收入比”分別為：25.5、23.5、22.1（見下圖），而紐約、巴黎、首爾、悉尼、洛杉磯的“房價收入比”分別為21.6、18、16.6、11.6、9.0，相當於這些世界級的大城市來說，中國核心城市的房價收入低已經偏高。
但正如文章第二段所言，我們分析問題一定要考慮“現實約束條件”，首先我們需要考慮的第一個現實約束條件就是時間因素。過去十年來中國房價年均增長率為8.6%，高於美國、英國、德國等發達國家。但於此同時，過去十年來中國人均GDP增長率高達14.2%，遠高於同期全球平均水平。若將人均GDP作為參考因子納入對房價的基本考量中去的話，中國房價對於人均GDP的增長速度就低於美、英、法等發達國家。所以我們看“房價收入比”，一定不能拿我們當下的收入與西方發達國家當下收入進行比較，而應該站在時間的“約束條件”之下進行判斷，拿中國人未來的收入與其他國家的未來收入進行比較。這樣進行比較的話，你才能得出正確結論。
現實約束條件1：時間
其次，我們需要考慮的第二個約束條件是空間因素。大家都知道，中國經濟發展並不平衡，東部沿海地區經濟發達，人口集聚，中部城市如武漢、西安、鄭州、成都、重慶比較有活力，而廣大西部、中西部、東北地區經濟並不發達，人口集聚程度低，這就是中國的國情。考慮中國的“房價收入比”，必須結合31個省份的具體經濟數據進行考量，也許你就會得出中國房價的“結構性”特徵。
現實約束條件2：空間
第三個需要考慮的現實約束條件就是“人”的因素，“房價收入比”要結合“現實的人”進行考慮。也就是說，我們說的“房價收入比”是指的哪部分人的收入？是指的生活在這座城市部分人的收入，還是指所有人。在美國，“房價收入比”中的收入指的就是某個地方大部分居民的收入，而中國不能把這個地方的所有人口的收入都統計進去。因為中國與美國的國情不一樣，美國沒有那麼多的流動人口，美國也不實行家庭聯產承包責任制，沒有那麼多的農民工。2017年全國流動人口發佈公告：流動人口為2.45億。以上海為例，在上海的人口有2400多萬，而其中擁有上海戶籍人口僅為1400多萬，其他的是流動人口。筆者長期生活於上海，每到春節期間，上海市區的冷冷清清讓我印象深刻。因此，我們必須面臨的事實，有一部分人壓根也就沒有想著長期留在上海，他們只需要在上海租房子即可。當然，也許在不遠的未來，擁有上海市戶籍的人一輩子租房住也不稀罕。事實上，這種情況在西方國家比較常見，比如，紐約、東京、香港、首爾這些大城市的租房率分別為68%、54%、55%、60%。中國的國情就是這樣的，大批來自農村的勞動力他們的最終歸宿還是回到本地，所以說我們所說的“房價收入比”，收入階層只能是中高等收入人群，而不是所有人的平均收入，只能把中高等收入人群算進去才符合“現實的人”的約束條件限制。
現實約束條件3：現實的人
第四個需要考慮的現實約束條件是中國人的高儲蓄率與不動產偏好。我們經常聽到的中國老太太與美國老太太在天堂相遇關於買房的一段對話，中國老太太正是中國家庭日常收入被保留下來作為未來儲蓄資金，以備萬一的真實寫照。中國居民的儲蓄率長期雄踞世界首位，是世界平均水平的2倍，這就意味著中國居民的購房資金準備相對充足，進而會推升“房價收入比”空間至一個更高區間。
現實約束條件4：儲蓄偏好
另一方面，正應了孟子的一句話，“無恆產者無恆心”，中國國民財富中實物財富的佔比為51%，高於國際46%的平均水平，這表明，中國家庭為了有“恆心”對住房的購置意願更加強烈。在這兩方面因素的影響之下，中國家庭“房價收入比”顯然高於世界平均水平。
現實約束條件5：不動產偏好
帶著這些現實約束條件，你再去比較中國的“房價收入比”，中國部分具有發展潛力的大中型城市的房價其實並不高，而部分“房價收入比”相對較低的三四線城市的房價也許已經虛高，對於具體問題的分析你得結合現實的約束條件進行思考，這樣才能夠把問題的本質給搞清楚。
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