“房价收入比”作为衡量房价是否处于居民可以接受水平的指标，顾名思义，是指住房价格与居民家庭年平均收入之比，国际上通用的房价收入比计算公式为：住宅套价的中值除以家庭年收入的中值（中值即中位数，与平均值不同），国际通则认为，“房价收入比”保持在3-6倍之间较为合理。“房价收入比”问题也是一些对中国房价持续上升质疑的学者的主要依据。他们认为，中国部分城市的“房价收入比”相对于美国、日本、韩国等发达国家过高，据此得出中国房价虚高，高房价不可持续等结论。
在讨论中国“房价收入比”问题之前，我还想啰嗦一句经济学研究方法。经济学研究方法认为，我们考虑问题一定要结合问题背后的现实约束条件，通过逐步放开不同现实约束条件，而不是同时考虑多个现实约束条件来解决问题。而所谓“现实约束条件”并不是客观存在的约束条件，而是我们主观因素对这个客观约束条件的反应或认识。现实生活中，不这么思考因素的话，就会犯各种教条主义的错误。
我们先举个例子，2017年北京、上海、厦门的“房价收入比”分别为：25.5、23.5、22.1（见下图），而纽约、巴黎、首尔、悉尼、洛杉矶的“房价收入比”分别为21.6、18、16.6、11.6、9.0，相当于这些世界级的大城市来说，中国核心城市的房价收入低已经偏高。
但正如文章第二段所言，我们分析问题一定要考虑“现实约束条件”，首先我们需要考虑的第一个现实约束条件就是时间因素。过去十年来中国房价年均增长率为8.6%，高于美国、英国、德国等发达国家。但于此同时，过去十年来中国人均GDP增长率高达14.2%，远高于同期全球平均水平。若将人均GDP作为参考因子纳入对房价的基本考量中去的话，中国房价对于人均GDP的增长速度就低于美、英、法等发达国家。所以我们看“房价收入比”，一定不能拿我们当下的收入与西方发达国家当下收入进行比较，而应该站在时间的“约束条件”之下进行判断，拿中国人未来的收入与其他国家的未来收入进行比较。这样进行比较的话，你才能得出正确结论。
现实约束条件1：时间
其次，我们需要考虑的第二个约束条件是空间因素。大家都知道，中国经济发展并不平衡，东部沿海地区经济发达，人口集聚，中部城市如武汉、西安、郑州、成都、重庆比较有活力，而广大西部、中西部、东北地区经济并不发达，人口集聚程度低，这就是中国的国情。考虑中国的“房价收入比”，必须结合31个省份的具体经济数据进行考量，也许你就会得出中国房价的“结构性”特征。
现实约束条件2：空间
第三个需要考虑的现实约束条件就是“人”的因素，“房价收入比”要结合“现实的人”进行考虑。也就是说，我们说的“房价收入比”是指的哪部分人的收入？是指的生活在这座城市部分人的收入，还是指所有人。在美国，“房价收入比”中的收入指的就是某个地方大部分居民的收入，而中国不能把这个地方的所有人口的收入都统计进去。因为中国与美国的国情不一样，美国没有那么多的流动人口，美国也不实行家庭联产承包责任制，没有那么多的农民工。2017年全国流动人口发布公告：流动人口为2.45亿。以上海为例，在上海的人口有2400多万，而其中拥有上海户籍人口仅为1400多万，其他的是流动人口。笔者长期生活于上海，每到春节期间，上海市区的冷冷清清让我印象深刻。因此，我们必须面临的事实，有一部分人压根也就没有想着长期留在上海，他们只需要在上海租房子即可。当然，也许在不远的未来，拥有上海市户籍的人一辈子租房住也不稀罕。事实上，这种情况在西方国家比较常见，比如，纽约、东京、香港、首尔这些大城市的租房率分别为68%、54%、55%、60%。中国的国情就是这样的，大批来自农村的劳动力他们的最终归宿还是回到本地，所以说我们所说的“房价收入比”，收入阶层只能是中高等收入人群，而不是所有人的平均收入，只能把中高等收入人群算进去才符合“现实的人”的约束条件限制。
现实约束条件3：现实的人
第四个需要考虑的现实约束条件是中国人的高储蓄率与不动产偏好。我们经常听到的中国老太太与美国老太太在天堂相遇关于买房的一段对话，中国老太太正是中国家庭日常收入被保留下来作为未来储蓄资金，以备万一的真实写照。中国居民的储蓄率长期雄踞世界首位，是世界平均水平的2倍，这就意味着中国居民的购房资金准备相对充足，进而会推升“房价收入比”空间至一个更高区间。
现实约束条件4：储蓄偏好
另一方面，正应了孟子的一句话，“无恒产者无恒心”，中国国民财富中实物财富的占比为51%，高于国际46%的平均水平，这表明，中国家庭为了有“恒心”对住房的购置意愿更加强烈。在这两方面因素的影响之下，中国家庭“房价收入比”显然高于世界平均水平。
现实约束条件5：不动产偏好
带着这些现实约束条件，你再去比较中国的“房价收入比”，中国部分具有发展潜力的大中型城市的房价其实并不高，而部分“房价收入比”相对较低的三四线城市的房价也许已经虚高，对于具体问题的分析你得结合现实的约束条件进行思考，这样才能够把问题的本质给搞清楚。
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