南沙 | 雙橋夜景
看了上一篇文章的小夥伴都知道，本來這個價位的標的物是中海譽城71㎡兩房報價178w。很多小夥伴在留言問我為何選擇這個產品？老鄺想說178w這個價位即使不滿兩年，也是被低估品，環境汙染+遠離地鐵等硬傷不會影響房價的修復，目前相似面積的報價已經達到200w+（都不滿二）。
老鄺的投資理念有點像格雷厄姆的“撿菸蒂”策略，任何版塊任何樓盤都有被低估品，再加上中海譽城位於廣州“東進”發展戰略，無縫對接科學城+黃埔區府的剛需。中海的物業應該是廣佛地區最優質的管理了，這也是一個加分項。
1、被套路的踩盤
既然潛在標的物被賣了，老鄺在綠中介找了好久，都沒有發現符合心水的房源。熟悉本人的小夥伴都知道我喜歡用綠中介查二手房源，但我看新房信息喜歡用安X客，於是登陸後者碰碰運氣。碰運氣也是講究策略，做任何事情都要講究差異化，綠中介的房源集中於市區成熟區域，那麼它的弱勢自然是郊區，因此你會發現綠中介在最熱門的郊區——南沙是沒有佈局的，因此老鄺利用安X客重點篩選南沙的二手房源。
經過一輪篩選，老鄺挑選了蕉門地鐵口的中惠壁瓏灣的兩房，76㎡報價185w，老鄺致電查詢時對方說這個房源已經滿了2年，可當我到了現場，對方告訴我業主報價其實是210w，但類似戶型之前的成交價是190w+，可以談的。當時我內心那個氣啊！要知道我為了體驗日常通勤，可是搭乘地鐵過來的，而且中介也承認為了在“安X客/房X下”引流，大傢伙普遍都採用這種報低價的策略。
老鄺再次強調，綠中介相當於電商領域的JD，安/房相當於TB，前者都是自營門店，信息更靠譜，後者都是中介個人上傳房源，潛規則是大家都報低價釣魚。我的策略是用綠中介查詢版塊+樓盤的均價體系以及帶看量，然後用安X客挑選該樓盤的筍盤單位。配圖為釣魚房源實拍風景圖。
2、意外的房源
帶看中介也看出了我的不滿，連忙諮詢我的具體需求，幫我找其他房源。老鄺就向她說明了篩選標準：“近地鐵、200w總價、五年內次新盤”。根據她的篩選，她帶我看了金洲地鐵站上蓋的中大城，分別是88㎡毛坯兩房報價180w，以及78㎡帶裝修兩房177w，兩者都不滿兩年。
先說結論：兩個都可以買，戶型上兩者都是一模一樣的兩房，無非每間房放大/縮小一點。老鄺覺得如果你有裝修溢價能力（比如10w以內），建議選毛坯；但單論戶型我更喜歡78㎡房源，因為88㎡做兩房有點浪費空間。
中大城的建築年份是2015年，整個小區不大，僅6棟30層高的洋房。樓盤最大的亮點自然是完完全全“地鐵上蓋”，就連對面的明星項目越秀濱海御城，最新一期距離地鐵口也要步行8-10分鐘。老鄺現場目測中大城的陽臺晾衣服率約5-6成，距離成熟階段的“8成使用率”還有距離。
3、周邊配套
投資南沙，優先考慮的自然是與市中心的通勤問題，上文提到了老鄺這次特意選擇不開車，從中大城出發到達珠城約1小時10分鐘，樓盤到萬勝圍約50分鐘。在實際搭乘過程中，金洲對比蕉門的優勢就是早一個站上車，有位置坐是多麼關鍵，畢竟4號線開往車陂南也要50多分鐘。人流密度也OK，這是週四下午3點半的非高峰期，我們這撥人上車後已經無座位了。
在南沙居住，其次要考慮的是生活配套，而金洲坐擁整個南沙最優質的生活配套，無論是吃喝玩樂的萬達廣場，還是跨境商品直購，都能滿足你的需求，茶米油鹽等社區底商你更不用擔心，旁邊不是有個濱海御城嘛。未來的南沙是廣州的副中心，在這裡居住、市區上班類似“跨城候鳥”，多年以前大家也不看好廣佛線上的“跨城候鳥”，現在呢？
中大城對應的學位是金洲小學，樓盤底商聚集了大量中介行，後面則是農民村。據說該村已經確定要徵收，只是目前對於賠償款仍未達成一致，老鄺在樓下的食肆和店主聊天時，得知對方住在村屋的租金是兩房一廳1200元，中大城的兩房租金要2300-2500元。
4、投資策略分析
鑑於南沙的一手房都是雙合同，而二手房不存在這個問題，因此選擇二手房是各位看好南沙區的一種投資策略。同時南沙有著天量的一手供應，你挑的二手房就必須做到“人無你有”，而整個南沙最稀缺的資源當屬地鐵+商業。前者是指能夠步行10分鐘內的日常通勤（注意區別地鐵上蓋V.S地鐵沿線），後者是指滿足精神消費的體驗式購物（不是社區底商）。
中大城周邊在售的一手樓盤分別是越秀濱海御城、藍光林肯公園，一手價格成為周邊二手業主定價的“錨”。南沙的一手價格在未來幾年都會漲，中大城作為5年內次新盤，跟著版塊一手價格水漲船高是沒問題的，畢竟房產投資“沒有賣不出的房子，只有賣不出的價格”，選擇對的版塊，其實已經成功一半。
未來的接盤俠，除了南沙不斷引進的產業人口，老鄺覺得琶洲互聯網中心也是潛在客戶群。這個將於2020年成型的廣州新中心，其總部經濟實力不弱於珠城，既有4號線無需換乘50分鐘直達萬勝圍，未來4號線和18號線的“牽手”，給了這個版塊無限遐想。
總結
南沙是投資資金的熱土，除了我們本地人，很多深圳、香港等外地資金虎視眈眈。曾經有人跟我說“南沙都是投資資金、都是炒作的泡沫”，對此老鄺覺得南沙太大了，大到可以獨立成為一個“城市”，這個“城市”有坑也有機，關鍵還是看個人能力圈。
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