8月25日，央行發佈《關於新發放商業性住房貸款利率調整的公告》。全文僅八條、七百餘字，很多人表示看不懂。
《關於新發放商業性住房貸款利率調整的公告》
那麼問題來了，房貸利率到底是升了，還是降了？
自2019年10月8日新規實施之日開始，商業性個人住房貸款利率，是以最近一個月內公佈的LPR之上加點形成。由全國銀行間同業拆借中心，於每月20日公佈新報價。簡言之，如果你的貸款合同在11月簽訂，就按照10月20日公佈的LPR計算，如果10月20日LPR形成機制改革後的首次報價，5年期以上LPR 4.85%計，就是4.85%+XX點。
首先來看看，什麼是LPR呢？
貸款基礎利率（Loan Prime Rate，簡稱LPR）是為了在形成完善機制過程中，維持住房信貸區域差別化，保持個人住房貸款利率水平基本穩定。LPR是由18家商業銀行通過每月的自主報價，形成的一個貸款利率，央行規定各家銀行在制定貸款利率時，要參照這個LPR。
（圖片來源：吉屋）
比如：上海房貸基準利率為4.9%，居民家庭購買首套房，商業貸款能夠獲得的最優利率為95折，即4.9%X 95%＝4.655%。而有一套房或有房款記錄的，商業貸款利率普遍上浮10%，即4.9%X 110%＝5.39%。
房貸利率不會下降
近20年來房貸利率的最低點為4.165%，出現在2016年2月，而現行的主流房貸利率為5.88%，比照最低點上浮了約40%。按新規，之後房貸利率是在4.85%（現行）的基礎上，首套不低於此數值，二套加60個基點，因此二者的最低利率分別是4.85%和5.45%，也就是說購房人成本也會上漲一些。
（圖片來源：亞泊爾）
“有一點是肯定的,房貸的利率不下降。”央行副行長劉國強日前表示，對於房地產市場，要堅決貫徹落實7月30日中央政治局會議的要求，堅持“房子是用來住的,不是用來炒的”定位,落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段，確保差別化住房信貸政策有效實施，保持個人住房貸款利率基本穩定。
LPR改版有助於實體經濟融資
8月20日9時30分,公佈後的改版LPR為4.25%，比原來的基準利率降了10個基點，新公佈的5年期以上LPR為4.85%。現在商業銀行可以根據不同種類的客戶，按照當地住房信貸政策要求，綜合貸款風險狀況，在平均利率基礎上加點，確定房貸利率。
實際貸款利率和不同銀行的不同政策相關，後續LPR也有下調可能。因此影響不大，購房者不必過分擔心。”
（圖片來源：吉屋）
隨著LPR定價機制進一步成熟後，LPR最低利率權力也會下放給各家商業銀行，央行根據各家商業銀行的LPR出一個平均的指導價格。改革後，新版LPR有所下行，可以很好地推動降低實體經濟融資成本。
交通銀行金融研究中心首席金融分析師鄂永健表示，此次央行公告有兩方面重點，一是新機制下新發放個人住房貸款利率，無論是首套還是二套，都與之前基本不變，二是央行各地分支行會結合各地情況，規定加點下限。
（圖片來源：股城網）
因此，新的個人住房貸款利率得以保持穩定，既不下降，也不會明顯增加利息負擔。該舉措有利於在推動企業貸款利率下降的同時，避免房地產市場過熱，充分體現了不以刺激房地產為短期刺激手段的意圖。
那麼，未來房貸利率走勢如何呢？
從目前的購房政策來看，房貸利率本身是沒有走低的可能。從商業銀行業務操作層面考慮，也不太會給出優惠。
房貸利率是否會下調主要看兩點：
- 1、商業銀行可貸出的錢是否充足；
- 2、市場疲軟之後的相關調整。
不過銀行下半年也要完成相應的房貸指標，貸款利率很大可能會維持現有水平不變。
（圖片來源：券商中國）
中原地產首席分析師張大偉認為，政策屬於中性政策，之前同類型的政策是要求房貸利率不得低於基準利率的70%。政策的出臺是為了平穩房地產預期，避免在LPR下調背景下，對房地產產生刺激作用，避免資金繞道進入房地產。
總之，央行房貸利率的新政是一個推進市場化的表現。此前，LPR定價機制已經推廣到其他所有貸款種類裡，這次快速的推廣到個人住房貸款，是中國貸款利率走向市場化定價的標誌。
