摘要：增添養老業務，能夠幫助房企多一些優勢。但也要警惕過度地產化，養老最重要的還是服務，如何提升養老服務技能與意識，才是參與養老項目的關鍵。
觀點指數目前國內新冠肺炎疫情基本受控，作為疫情重點地區的武漢也在4月初解封，逐步恢復正常。
從中國的經驗看，由於免疫力低下與老年病的存在，老年人成為了這次疫情下最受病毒威脅的群體，而考慮到養老院中老年人的群居狀態，養老院防控是重中之重。
因此，民政部在2月份就印發了《養老機構新型冠狀病毒感染的肺炎疫情防控指南（第二版）》，指導養老機構做好封閉式管理。嚴控之下，儘管也有零星個案，所幸國內並沒有發生養老院大規模群聚感染。
然而,當疫情在深度老齡化的歐美國家擴散之後，情況則不容樂觀。
英國倫敦政治經濟學院最新發布的一份的報告顯示，新冠肺炎在歐洲造成的死亡病例近一半來自養老院，佔死亡總人數的42%至57%。其中，意大利53%、西班牙57%、愛爾蘭54%、法國45%、比利時42%，情況相當嚴峻。對疫情的失守，使歐洲養老院內的老人暴露在病毒威脅下。
對於老齡化程度日漸深化的中國，未來如何加強養老院的管理，同樣成為必須解決的課題。
泰康之家登頂，椿萱茂、萬科緊隨其後
觀點指數發佈的“1-3月中國養老運營發展指數TOP10”顯示，前3名分別花落泰康之家、遠洋椿萱茂和萬科養老。
在這次新冠疫情中，泰康之家養老社區已經入住的3000餘位老人無一感染。泰康作為養老地產市場的先行者，落地項目多、運營總規模大，能實現零感染體現了其運營能力，為維持榜單榜首添色。
另外，泰康之家2019年12月開業的楚園項目，由於位於疫情中心武漢，一直未能迎來入住老人。目前，武漢解封，楚園也將有第一批客戶入住。考慮到本次疫情中泰康的管理表現，再加上目前已運營項目的入住率與運營表現，預計楚園的入住情況將會比較理想。
對於遠洋椿萱茂來說，旗下項目眾多，且其中一個在運營項目椿萱茂（武漢高雄路）老年公寓地處武漢，其管理能力、疫情防控能力以及資源調配能力都受到考驗。而椿萱茂利用母公司遠洋集團的力量，從全國各地調配防護物資、藥物及食物支援武漢項目，展現了較強的資源調配能力。
在應對疫情方面，九如城養老同樣表現出色，且與其他企業相比有著獨特優勢，主要集中在人才隊伍上。在各地養老機構因封閉式管理人手緊缺，護理人員高強度工作時，九如城養老在2月份，抽調一支護理人員隊伍支援湖北一線養老服務工作，展現了九如城養老的人才儲備優勢與集團動員能力。
3月，萬科養老旗下位於杭州的海月隨園護理院開通了市醫保，持醫保卡到海月隨園護理院刷卡就診，享受醫保報銷待遇。對於入住養老機構的老人來說，這些保險的參與可以減少費用；而對於機構來說，則增添了對意向客戶的吸引力。
未來可以預見，社保、醫保乃至商保將更多可以運用到民營養老機構的消費中，抵扣部分費用。無論對於有入住需求的老年人，還是養老機構來說都是一個利好。
老年人口增速放緩，康養旅居成投資熱點
國家統計局最新數據顯示，截至2019年末，我國人口總量為14億人，受出生人口減少影響，人口總量增長略有放緩。
全年出生人口1465萬人，比2018年減少58萬人，人口出生率為10.48‰，比上年下降0.46個千分點；人口自然增長率也隨之下降，由2018年的3.81%降至3.34%。
數據來源：國家統計局，觀點指數整理
其中，60歲及以上老年人口比上年增加439萬人，增加幅度比前兩年分別縮小565萬人和420萬人。主要原因是1959-1961年期間出生人口相對較少，從而年滿60歲退出勞動年齡人口，進入老年人口的人數大幅減少。
數據來源：國家統計局，觀點指數整理
從人口結構上看，0-14歲人口為23492萬人，佔總人口的16.78%，繼續下落；65歲及以上人口為17603萬人，佔總人口的12.6%，持續逼近聯合國確定的65歲以上老年人口比例達到14%即為深度老齡化的標準，人口結構此消彼長的態勢並未改變。
不過值得留意的是，2019年二孩及以上比重達59.5%，比上年提高2.1個百分點，這說明“全面兩孩”政策正持續發揮作用。
從養老機構數據上看，截至2019年四季度，我國共有註冊登記的養老服務機構3.7萬個，同比增長28%；養老機構床位429.2萬張，同比增長13.1%。
從各養老機構的特色來看，觀點指數統計鏈老網數據發現，2.19萬家養老機構中具備異地收住能力的有3126家，佔比達到14.29%；具備醫保定點能力的有3303家，佔比達到15.10%；而具備候鳥旅居能力的則有248家，佔比達到1.13%。
數據來源：鏈老網、觀點指數整理
值得留意的是，具備候鳥旅居特性的養老機構，或將成為下一個養老投資熱點。我國退休老人對旅遊產品的需求一直很高，這也助推部分養老地產運營商推出康養結合的旅遊產品。
比如中國人壽旗下的國壽嘉園·韻境，就是通過收購北京郊外的一處溫泉度假區進行改造建設。更為典型的還有綠地集團旗下綠地康養，所打造的養老項目為綠地康養居，均佈局在風景名勝附近，以“旅遊+養老”形式建設，目前已在全國建成並開業12家康養居系列酒店。
三家房企業績會談養老，關鍵還是服務
疫情之下，需要匹配各種防疫措施，使得養老機構本不寬裕的資金情況再度受挫。
其中，“不再接收新入住老人”、“暫停來訪諮詢接待業務”和“經常看病與回家過年老人暫停返院”這幾項措施，使得養老機構床位空置率上升，收入驟減。再加上購置防疫用品的額外費用，以及特殊時期食品等必要物資價格提高，也加重了養老機構運營成本壓力。
對此，民政部出臺《關於分區分級精準做好養老服務機構疫情防控與恢復服務秩序工作的指導意見》，鼓勵各地結合實際對養老服務機構出臺針對性扶持政策，各地民政部門也迅速制定了相應措施。
回到企業投資方面，3月27日，前海人壽以15.47億元摘牌位於廣州市黃埔區一宗醫療衛生用地，土地面積約13.33萬平方米，該項目落成後將成為前海人壽在廣州佈局的第二家醫療機構。
據瞭解，去年10月，前海人壽廣州總醫院進入試運營階段，並在11月開始正式接診。而早在2018年，前海人壽就跟隨其他保險公司，在深圳建成了旗下第一家醫養結合養老院——前海人壽幸福之家養老院，院內規劃床位500張。
3月份上市房企集中公佈去年業績，據觀點指數監測，有3家房企在2019年業績發佈會上提到了旗下養老業務，分別是中國海外發展、越秀地產、銀城國際。
其中，中海董事局主席顏建國在談到具體資源分配時表示，90%資源仍將用於房地產開發，擬投1%-2%資源用於養老業務。據觀點指數統計，中海旗下養老品牌中海錦年康養共擁有4個項目，分別位於天津、青島、濟南和無錫，包括3個老年公寓和1個老年社區。
越秀地產則在業績會上強調，養老項目並未停止，有9個項目，一共4000多個床位。而廣州目前有6個項目，其中4個項目在運營中，一共1300多個床位。據觀點指數了解，越秀養老旗下項目可分“海系列”和“銀幸頤園”兩條線，在廣州的4個在運營項目中，3家為銀幸頤園，1家為“海系列”的海頤苑。
銀城國際則表示，銀城在南京運營13個養老院，銀城國際執行董事兼總裁馬保華在業績會上透露，養老和地產的結合是1+1>2，養老業務會讓地產開發過程中增加一隻翅膀，提高銀城國際的房地產開發能力。
可以看出，對於部分房企來說，增添養老業務能夠幫助在政府支持社會資本參與養老行業的當下，多一些優勢。但也要警惕過度地產化，養老最重要的還是服務，如何提升養老服務技能與意識，才是房企繼續參與養老項目的關鍵。
