珠海樓市視野
大膽說一下：北京、廣州平穩偏冷，上海平穩回暖，深圳有上漲壓力！（先行政策下）
今天我希望採用全新的數據維度給大家提供一個全新的視角：信心指數。
1、樓市信心怎麼看！
不知大家是否發現，不少媒體和機構說漲的也有，說跌的也有，而且都有數據，看起來都很有理！
大家似乎開始迷惑起來，究竟是漲是跌？！
要我說，這些數據很多時候只能當作是一個參考。
為什麼？因為成交量少啊！
打個比方，北京去年均價5萬，什麼類型的房子成交都有，數量還不少。而最近就成交了2套別墅，均價10萬元，很多人在計算的時候直接就說均價在漲！計算方法也沒問題！
顯然，這是沒有意義的，因為樣本數量太少，難以顯示出真實的市場走勢！
事實上，當前我們看到的很多房價漲跌數據也是如此，往往跟我們所體會到的樓市溫度並不一樣。
今天我提出一個新的方式，即房東信心指數，希望給大家一個參考：
一般來說，房東在掛牌之後便會體會到市場的溫度，慢慢地心理或者說信心會發生變化。
往往會出現這幾種情況：
1. 當看得人非常少，無人問津時，那麼房東信心有可能受挫，其中有一部分人會選擇將掛牌價格下調，以促進成交。
2. 而當看得人比較多，很多人有成交的意向時，那麼房東信心有可能高漲，那麼有可能會把掛牌價格網上調一調，畢竟大家都想多賣些錢。
那麼如果調高價格的房東數量相對比較多，那總體房東信心比較高，說明市場還不錯。
如果下調價格的房東數量相對比較多，那麼總體房東信心受挫，說明市場並不好。
那麼我們可以將調高價格的房源數量比上調低價格的房源數量（即房東信心指數）走勢來觀察總體房東信心走勢。
（需要說明的是，這個相對多少還得跟歷史中進行一個比較，是一個相對值。）
如此一看，似乎挺有道理。
那麼今天我先選取四個一線城市來看看房東信心具體究竟如何！
2、深圳信心依舊爆棚
為了驗證該指數的可行性，我們來看一下深圳的房東信心指數走勢。
我們將深圳一年來調高價格的房源數量與調低價格的房源數量的比值繪出數據圖，如
從該數據中我們可以看到，從2019年年初開始，房東信心指數平穩並處於較低水平。
但在8月18左右，信心指數開始上漲，並持續往前走。
關注深圳的人們都知道，當時有重大利好，即先行示範區（8月18左右）。
接著這個信心指數平穩中，而到了11月11日，信心指數突然出現暴漲，隨後稍微下落但維持在較高水平。
而這個時間點剛好處於深圳“豪宅稅”調整之際（11月11日）。
而我們發現，當信心指數上揚之後，房價便開始上漲。如果信心指數維持高位，那麼房價將繼續上揚。
不得不說，信心指數在某種程度上還是能非常及時和準確地反應樓市現狀和走勢的，比成交均價來得更加及時。
好了，我們來看一下疫情之後目前深圳信心指數的情況。
我們可以看到，信心指數依舊維持高位並上揚。信心指數沒有受到疫情的影響，跟去年年底數值差不。
可以看出，深圳房東們信心依舊爆棚。
看來，深圳，可能真的要率先回暖了！
2、北京依舊較冷
好了，咱們來看看帝都的房東信心指數走勢，如下圖。
從圖中可以看出，北京的房東信心指數從4月就開始持續下跌，一路狂跌至10月份。
數據也顯示，北京的二手房從4月份開始一路下跌。
而信心指數在年底時開始稍微回暖，但是依舊處於低位，低於春季。這顯示信心依舊不足。
這個也顯示在房價上。
根據數據顯示，去年年底，北京稍微回暖，但是依舊量漲價不漲！
那麼疫情之後的目前情況如何呢？
我們可以看到，當前北京房東信心指數還是低於去年年底的，這顯示房東信心依舊不足。
看來，北京，不用太著急買房。不過多關注！
3、上海似乎稍稍回暖
接下來，我們來看看上海的情況，如下圖。
從圖中，我們可以看到，上海2019年房東信心指數也是處於先跌後升的情況。
成交數據也顯示，上海房價從開始的下降，到年底的回溫，且年底稍有漲幅，比北京回暖來得快一些。
而疫情之後目前信心指數可以看出，當前信心跟去年年底差不多。
看來，上海，可以開始關注房子了！
4、廣州依舊較平穩
最後，我們來看看廣州的情況，如下圖。
從圖可以看出，廣州2019年房東信心指數一路下降，年底稍有上揚，但依舊處於低位。
而2019年廣州房價也一樣，一路下跌，年底才進入平穩。
而當前房東信心指數顯示，數值跟去年年底差不多，依舊低位。
看來，廣州樓市還是站在買家這一邊！
大家可以多挑挑選選！
5、總結
可以看出，同樣是一線城市，房東信心各不同，大家可以根據自己所處的城市進行規劃。
後面，我們將對二三線城市進行分析。
Urnot閽者
不正常的事情不可能是常態，雖然放水多，甚至於局部氾濫，但經濟下行壓力加大，失業率上升很快，一二線城市房價高高在上，辛辛苦苦做一年，往往只能買一平米二平米的空間，極不合理，其實不少城市房價已經下跌一段時間了，就深圳等個別地方撐著，製造各種“房價繼續上漲”的消息和輿論，未來房價必定只有下跌一種可能。
潘益兵
很有意義的一個問題。首先我是經濟學出身，也一直炒股快20年並且投資房地產。
目前我覺得短時間內房價下跌壓力很大，首先我最大的理由是，房價現階段的過高已經影響到了人口出生率，這個問題很多人沒有關注到，其實是非常重要的一個因素，你想想，國家的競爭，人口是一個重要的因素，如果人口都沒有了，國家競爭力會嚴重受到影響，相信高層已經非常重視這個問題。
之前房價一直在漲，根本是地價帶動，地價是誰希望漲呢，大家心裡應該明白。但是目前國家已經真心不希望房價過高了。
同時受到人口紅利的減少，和人口老齡化的加速，購房的天然動力在減弱。購房的主力年齡在29到45歲之間，目前這個年紀段的人口大部分已經有一套甚至多套房子，如果房價不漲，投資動機就回消失，房子的購買人群進一步減少。
短期內，收到疫情影響，和經濟下行，失業增加，房價不漲，甚至下跌趨勢已經形成。同時關注到目前地產公司資金壓力巨大，不排除油部分地產公司以價換量。
目前國內房子的空置率已經非常高，大部分城市的房價收入唉已經反映出地產泡沫嚴重。所以建議大家遠離投機房地產。關注未來幾年高科技包括5G等領域的發展機會。
