今年以來，評測局所有文章，其實都是跟大家探討同一件事——要回歸中心，再聚焦熱門板塊優質項目。
不過也有一部分局友後臺留言：『局長站著說話不腰疼』。誰不知道買市中心的房子，可你知道有多貴嗎？
其實這個二元對立的矛盾，市場會幫我們調劑，房價在漲，開發商捕捉到這種趨勢，一定會控總價，把戶型變小。正因此近兩年，市場接連冒出新城地段的小戶型，瞭解剛需和剛改燃眉之急，但是後面的反響卻泥沙俱下。
究其原因，要選購到好的小戶型，在過去，只能是矮子裡面拔將軍，從來沒有人站在小戶型客戶的角度思考，怎麼做好現代化的小戶型。
我們藉此機會，從行業視角聊聊小戶型的那些事。
NO.1
只有滿足條件的小戶型，
才能在流動階段迎來價值蝶變
這代青年的成人禮，從買房開始，除卻家庭資助，多數人的第一套，只能緊巴巴買到小戶型，這也是我們所謂『上車了』。不過，即便是上車的小戶型，也分好和壞，包廂卡座或外掛車頂。
（1）購買小戶型的痛
很多人知道，香港有種『千尺豪宅』的叫法，實際就是90平米，香港不以90為小，這是高房價城市的市場發展。再以局長所住的廈門為例，伴隨房價的上漲，剛需買新房的首付從20來萬，竄升至70-80萬，所以現在的廈門，一般只把80以內才叫小戶型。
廈門剛需首付成本逐年增加
而如何評判80㎡以內的小戶型的好壞？最硬的指標，是看面寬和開間。
過去，開發商產品力孱弱，做不好小戶型，只能拿出1開間，2開間的湊建築面積的產品，最後戶型做成了『紡錐型』或『長條形』。天然不可規避單向採光+長進深的雙重Debuff，導致白天也要開燈，套內起碼一半空間陰冷，居住體驗十分痛苦。
70-80平米，小開間+小面寬，居住體驗難受
一直到現在，小戶型的迭代還是舉步維艱。能做到3開間，開發商的產品力就值得誇讚，做到4開間鳳毛麟角，5開間，在之前是不敢想象的。
嚴格意義算3+2開間
為什麼，小戶型這麼難做好？
1、從建築結構講，小戶型一定會被擺在樓棟中間，兩邊要留給大戶型。這也是為什麼，過去的市場，從來都不可能買到邊套小戶型。
2、由於挨著大套，小戶型業主就變成了“夾心層”，比隔壁“有錢”的鄰居天然矮一截，鄰里間很難行形成和睦平等的互動。某小區曾出現這樣一幕，小戶型業主為擴大使用面積要封陽臺，而大戶型在意外牆美觀組團阻擋施工，最後兩波不同價值觀的人掐上了。
3、就算接受了被擠中間的命，小戶型也是同層鄰居中“最後被考慮”的。因為要兼顧容積率，樓棟面寬的最大值是鎖死的。而邊套又一定會佔據大面寬，剩給中間戶的可用面寬就小，此時擺上兩、三套小戶型，客觀上只能做2開間乃至1開間。
所以說，小戶型既是個建築技術問題，也是個產品定位的問題，只要項目要做邊套大戶型賣溢價，就先天不可能做好小戶型。
（2）小戶型在流通階段會被價值重塑
然而房價高的城市，非豪宅產品的戶型，一定是越做越小。相應的，小戶型的市場熱度，也和城市的價格趨勢成正向聯繫。
2015年來典型城市不同面積段漲幅對比
從統計的房價變動情況看，上海這樣高度城市化的地方，90㎡以下產品的漲幅最領先。這不難理解，當城市買房主力剛需和剛改收入跟不上房價時，只能下沉向小戶型，需求基數增大，價格也就被帶動起來。
廈門則處於新城大開發階段，小戶型漲幅雖然不是最高，但佔用資金少，能用少代價撬動城市紅利，也特別受市場追捧。而且從城市演進來說，將來房價模型也要向上海軌道靠攏。
可是，並非所有小戶型都具備高價值潛力。在流通階段我們注意到，房間數量多，或能夠1改2、2改3的小戶型，才更有可能實現價值蝶變。
需求升級的市場邏輯
當一個戶型能從1房改2房時，二手階段的買家就從10個，變成30個。還是供需邏輯，需求變成買1房的3倍，價格價值就打開了。
島內某小區48平二手，能1改2的，掛牌單價比1房高1萬多
同理，小戶型2改3也是香餑餑，若是天生3房又精裝過的小戶型，價值更可觀。
但當我們把目前新房市場80平內小戶型擺在一起，從開間、南向面寬、房價、精裝幾個硬核維度做比較，還是能看出產品力層面的代際差距。
NO.2
小戶型的技術要領，
不只是單純面積做小
此外，決定小戶型前景的，未來價格是一方面，同樣重要的是，能給與什麼居住品質。單純的做小面積，比誰總價更低，是沒有意義的，房子最終要經受得住生活實驗場的淬鍊。
（1）既然戶內面積沒辦法突破，社區的公區重要性就得拔高。要承擔原本屬於套內的低頻場景，比如說健身房、書房、會客、社交娛樂等等。總的趨勢是，戶型面積越做越小，但是生活的功能得越做越多，開發商必須要感受得到這種趨勢，還要鑽研怎麼構建場景為業主打破生活的邊界。譬如：
社區高速WIF+充電插座+一張可以葛優躺的長椅，足以吸引『王者們』走出房間，聚在一塊，當"最強"魯班聯手"最強"蔡文姬開黑，贏了擼串燒烤，輸了互相甩鍋打趣，這樣的鄰里豈不美。
如果樓下有健身房，社區有球場，那麼朋友間相約，就不至於定格在『下次找場地一起』，最後不了了之。大可上樓換球衣，下樓揮斥荷爾蒙。有人一起打卡，燃燒卡路里瘦掉小肚腩的目標，也許還能趕在夏天前就完成。
（2）小戶型另一個極端是收納空間的完善。
收納空間的極致提升，才能讓小戶型，承載更大的能力，並沒有因為面積的縮小而減少，一定程度來說，還改善提升了居住品質。
所以我們再看，要做好一個小戶型，要看好開間、房間、社區、精裝這些硬核特徵，你可以把篇文當作一本現代社區小戶型的『科普讀物』，以它對照自己的房子，是不是也能夠做到這些。
閱讀更多 好房評測局 的文章
