當金科碧桂園博翠府批出了
3萬元/㎡的售價時，房叔也是蠻震驚的，畢竟距離這個項目1.8公里的京杭府的價格才2萬元/㎡，雖然京杭府屬於餘杭區，但差價斷不至於如此之大。而且隨著小區域的崛起，城區的融合，終有一天餘杭區與拱墅區的區別會像上城區和下城區的區別一樣小。從規劃圖上看，博翠府處於崇賢新城和大運河新城核心區之間，依託杭鋼新城和智慧網谷的輻射。
博翠如位於上圖小房子圖標處
距離博翠府南面約900米有幾個吞雲吐霧的“大怪獸”，這幾個傢伙所處的位置就是大運河新城核心區，未來地鐵4號線的拱康路站就在這些大傢伙以北的平煉路和拱康路交叉口上。
雄踞板塊的半山電廠冷卻塔
平煉路規劃圖
這片大工業區的搬遷和改造，讓這裡的未來還是充滿了想象空間。博翠府的地段儘管相對邊緣，目前的城市界面極其不堪，但風物長宜放眼量，當工業區變成居住區以後，肯定是能夠有所改觀的。就像當年的橋西和申花。
只是3萬元/㎡的價格，讓房叔覺得性價比偏低了。博翠府的銷售小哥喜歡拿這個項目和臻藍府對標，然而對比同樣依託杭鋼新城和智慧網谷概念的臻藍府，臻藍府的地段更好，距離地鐵口更近，同樣是洋房，毛坯單價3.1萬元/㎡。在廣泛減配的如今，精裝修房的成色能有幾分，開發商和購房者心裡都明鏡兒似得的。
從房叔開公號至今，博翠府的諮詢就一直不斷，但很多諮詢的人對標的可不是臻藍府而是京杭府。以現在這個價格，房叔隱約覺得，這個盤很可能流搖，即使不流搖，銷售情況也不容樂觀。
博翠府的戶型倒是有不少創新，譬如設計了
雙套房三個衛生間的房型，這在目前的杭州產品中並不多見，此創新之舉，值得點贊。在金科的產品線中，博翠府的定位是四核：核心城市、核心地段、核心資源、核心產品，在目前這樣的地段做這樣的大面積、偏高總價的改善型產品，房叔覺得是過於超前了。
也許應驗了那句話：每個新入杭的開發商，一定會在杭州這個地方交上一大筆學費。
金科物業已先於金科房產入杭，目前申花的上尚庭是金科物業，房叔這裡有關於這個物業的獨家爆料，需要的可以私聊叔。
這個盤能不能買？
一句話總結：市場下行，大可觀望。
PART 1
搖號信息
搖號房源：洋房8號樓、9號樓、高層10號樓，共141套
主力戶型：122㎡、129㎡、135㎡、139㎡、
無房戶傾斜：20%
均價：30147元/㎡（含精裝修標準4000元/㎡）
驗資門檻：存款凍結金額為50萬元
登記時間：12月28日9點-12月30日22點
PART 2
整體情況
定價情況
開發商：杭州金宸房地產開發有限公司
拿地時間：2017年9月
拿地樓面價：18935元/㎡
銷售價格：30147元/㎡（含精裝修標準4000元/㎡）
車位售價：待定
車位選購時間及付款方式：待定
周邊新房售價：
京杭府20199元/㎡
周邊二手房售價：
水韻康橋：2.2萬-2.8萬元/㎡
大家運河之星：2.7萬-3.3萬元/㎡
恆基旭輝府2.3萬-2.9萬元/㎡
產品介紹
項目規劃：9幢洋房、3幢高層
戶數：675戶
車位數：820個（1:1.2）
交房時間：2020年
房屋朝向：南
單層層高：2.95
小區物業：金科物業
物業費：3.5元/㎡·月左右
容積率：2.5
得房率：77%-83%
精裝亮點：地暖、中央空調
配套介紹
周邊城市界面：
南：河道、碧桂園金科尚閤府，距離熱電廠冷卻塔950米
西：顧揚路，大家運河之星
北：鬱世門街，隔市政公園北側有鐵路，距離項目150米
東：康曉人家
公路交通：
以拱康路、康橋路、上塘高架、繞城高速四大城市主幹道形成“井”字形交通路網
軌道交通：
距離地鐵4號線康橋路站(規劃)2.1公里，10號線吳家橋站（規劃）約3公里
小區內部配套：
兒童遊樂區、草坪等
周邊商業購物配套：
依靠運河新城商圈，距離萬達廣場5公里
周邊學校：
新城實驗幼兒園、新城實驗小學、康橋中學、杭州十四中康橋校區、杭州市新城實驗幼兒園、紅纓幼兒園（新城園區）
醫療：
PART 3
樓幢分析
10
號樓
南側有地下車庫出入口，有噪音、尾氣
北側、東側有機動車泊位
北側為小區外市政道路，距離北側鐵路約150米
東側為市政規劃道路
8
號樓
西南側有底商，且設有空調室外機
西側有化糞池
西側為小區外道路顧揚路
底層有物業管理用房
東側有地下自行車庫入口
9
號樓
小區中心位置，位置較好
西側一層設有垃圾房
西側有地下自行車庫入口
PART 4
戶型分析
122方A戶型
三房兩廳三衛
位置：8號樓西邊套
套數：9套
總價：376萬-396萬元
優點：
餐客一體，空間尺寸較大
客廳帶陽臺，主臥次臥帶飄窗
三個衛生間，兩個套房
缺點：
南北不完全通透
進門缺過渡空間
次衛為暗衛
缺少南向陽臺，晾曬不便
廚房較小
129方E1戶型
四房兩廳兩衛
位置：10號樓東邊套、西邊套
套數：34套
總價：359萬-391萬元
優點：
全明戶型，南北通透
客廳帶陽臺、主臥次臥帶飄窗
缺點：
主衛、廚房、東北面房間面積較小
129方E2戶型
四房兩廳兩衛
位置：10號樓中間套
套數：34套
總價：355萬-386萬元
除主衛開窗為北向開窗外，其他與E1戶型一致
135方B戶型
四房兩廳兩衛
位置：8號樓2單元01室
套數：9套
總價：431萬-434萬元
優點：
全明戶型，結構方正、南北通透
U型廚房利用率高
入口設玄關有過渡空間
三開間朝南，主臥帶飄窗，次臥、客廳帶陽臺
缺點：
次臥鄰電梯轎廂，或有噪音干擾
餐廳鄰衛生間，雖有格擋，但浪費了空間
139方C1戶型
三房兩廳三衛+1儲藏間
位置：9號樓東邊套、西邊套
套數：17套
總價：404萬-443萬元
優點：
戶型面寬較寬，三開間朝南
客廳帶大陽臺，主臥次臥帶飄窗
三衛生間、雙套房設計
缺點：
次臥衛生間為暗衛
儲藏間緊鄰廚房，油煙影響較大，利用率不高
139方C2戶型
三房兩廳三衛+1儲藏間
位置：9號樓中間套
套數：18套
總價：398萬-432萬元
除儲藏間和北面設備陽臺，主臥衛生間窗戶朝北、主臥開窗略有區別外，其他結構與C1戶型一致
139方C戶型
三房兩廳三衛+1儲藏室
位置：8號樓1單元02室
套數：10套
總價：394萬-430萬元
除主臥衛生間窗戶朝北、主臥開窗略有區別外，其他結構與C1戶型一致
139方D戶型
四房兩廳三衛
位置：8號樓東邊套
套數：10套
總價：420萬-457萬元
優點：
南北基本通透
入口設玄關有過渡空間
三開間朝南，客廳帶陽臺，餐客一體空間尺度較大
三衛生間、雙套房設計，滿足三代家庭的居住需求
缺點：
次臥衛生間為暗衛
缺少南向陽臺，晾曬不便
PART 5
選房建議
122㎡、129㎡房源選房建議
考慮因素：
1. 可選擇房源：8號樓西邊套，10號樓整幢；
2. 價格因素：同樓層8號樓略貴於10號樓；
3. 採光因素：8號樓南面為5號樓小高層，10號樓南面為7號樓小高層，採光均較好；
4. 噪音因素：8號樓西邊套南側有底商，西面為市政道路，有一定的噪音影響；10號樓北面、東面為市政道路，北面隔綠化帶150米為鐵路；如按傳聞鐵路有可能改為高鐵的話，噪音還是比較明顯的，好在是北面，影響會減少。南面有地下車庫入口，北面有地面泊位有噪音影響；
5. 戶型因素：10號樓E1、E2戶型略優於A戶型；
整體建議：
需要雙套房三衛生間可選8號樓A戶型，其他情況可首選10號樓西邊套和西邊單元
135㎡、139㎡房源選房建議
考慮因素：
1. 可選擇房源：8號樓中間套、東邊套，9號樓整幢
2. 價格因素：8號樓東邊套>9號樓東邊套>9號樓西邊套>8號樓中間套、9號樓中間套；
3. 採光因素：8號樓南面為5號樓小高層，9號樓南面為6號樓小高層，採光均較好；
4. 噪音因素：8號樓西邊套南側有底商，西面為市政道路，有一定的噪音影響；9號樓小區中心位置，無明顯噪音影響；9號樓優於8號樓；
5. 戶型因素：C（包括C、C1、C2戶型）>D戶型>B戶型，9號樓中間套和邊套戶型幾乎無差異
整體建議：
三代同堂，建議首選D戶型，保證有3個朝南的臥室。
其他情況可首選9號樓
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