@近幾年青島商品房銷售總額
壹
房地產市場是存在反彈的，2014年青島市場跌入低谷，整體銷售額差點退回2012年。
誰又能預料到，此後連續五年，商品房銷售額迎來大爆發，青島的房價也迎來連續五年普漲。
時間快進到2018年時，青島的商品房銷售額挺近了2500億大關，房地產市場裝備升級，成為一艘巨輪。
極速發展的巨輪之下，很多東西容易變得不一樣。
有部描摹亂世麗人的熱播劇在官宣時說，月圓花開之時，波瀾萬千旖旎。時代巨輪之下，眾人皆為蜉蝣。亂世山雨欲來。
豈止亂世，盛世一樣也有山雨，人也一樣如蜉蝣。
2018年主城區以300萬的門檻，關上剛需大門之後，剛需的標配產品80、90戶型也正在以肉眼可見的速度急遽收縮。
甚至，在市內四區的很多住宅項目上，80、90戶型產品早已蕩然無存。
實際上，不管是剛需的外溢，還是80、90戶型產品的遠去，歸根到底還是要落到青島的房價問題。
前些日子，據中國房價行情平臺數據顯示，青島主城區均價破了2萬大關。
單價2萬，這是青島主城區房價的新高度。
@市北建投鳳凰城86㎡戶型
@海爾地產·世紀官邸 89㎡戶型
貳
80、90產品在主城區的淡出，還在於，來自價格與需求的不匹配。
對買房人而言，戶型是適合剛需的，但價卻是剛需擔負不起的。有這個錢還不如去郊區買個舒適度高的小高和洋房。
對開發商而言，剛需戶型的利潤比大戶型少得可不是一星半點，差一平可就是好幾萬塊呢。
拿市北來說，市北建投鳳凰城、海爾地產·世紀官邸、萬科未來城仨項目還有點80、90產品，是為數不多的總價在200萬左右的主城區房源。
只不過，幾個項目房源量都不多，根本沒多少選擇空間，還都是精裝。
海爾地產·世紀官邸的89㎡戶型，是套二設計，單價在2.6-2.7萬，首付就得70-80萬。
市北建投鳳凰城有86、90㎡倆戶型，都是套二，也是房源不多。86㎡是邊戶，90㎡是中間戶，基本剩下的是樓頂或樓底。單價在2.3萬左右，首付約60萬。
萬科未來城的是95㎡戶型，單價2.27萬，套三設計，首付在65萬左右。
這幾個80、90戶型，是主城區少有的幾個剛需戶型，但價位卻並不是剛需能負擔起的。而能擔負起這個房價的剛改，根本相不中這個面積。
80、90產品在主城區的尷尬，也正是這個原因。毛坯80、90㎡戶型停產，精裝80、90㎡戶型又死貴。
即便開發商不減少這種戶型產品，但由於高房價的問題，導致這種產品本身在市場上的處境也是個兩難。
這也是為什麼，儘管幾個項目一直強調80、90戶型在區域內的稀缺性，不愁賣，但時間過去很久了，還是沒有賣出去。
80、90產品在市南、嶗山也是基本屬於絕跡。
李滄那邊中南月底要推個95㎡戶型，均價在2萬左右，首付比市北幾個盤低，也得57萬、58萬的樣子。
所以，主城區80、90精裝產品，標配基本是單價2萬起，首付60萬起。而且，會越來越少。
繼毛坯80、90產品在主城區的消失，精裝80、90產品也走在遠離主城區的路上。
@新青船家園90㎡戶型
叄
毛坯80、90戶型現在也就能在郊區及遠郊縣能找到，這也是為什麼剛需會大批湧向西海岸、膠州、城陽、即墨。
與此同時，郊區和遠郊區的價格也基本普漲了一輪。
你像膠州經濟開發區片內的97㎡戶型，幾家開發商或多或少都會有點這個產品，但不管是毛坯還是精裝，均價都站到了萬元線上。
西海岸安子片的90來平的戶型，最低的也到了1.2萬左右。不止如此，西海岸整體90㎡產品量偏少，以100平以上戶型為主。
平度、萊西那邊，因為隔著主城區遠，房地產開發還沒折騰得那麼厲害，但好地段的房價，也在朝著萬元線努力。
80、90戶型時代從主城區撤離後，又有慢慢從郊區向遠郊撤退的架勢。
前兩天有網友跟你十三爺吐槽說，如今即便膠州鎮上，首付沒有個20萬、30萬，也根本買不到房子。
首付20萬、30萬的時代，真的在遠去。
你十三爺掰著指頭算了算，今年連聽說帶實地探盤，首付在20萬左右的，總共才知道倆項目。
一個是城陽的中車小鎮，高層帶精裝，均價6000、7000，一期二期基本都是內部消化。三期內部價基本也是這個價，再漲點也不會過9000。
只不過，據你十三爺打探，三期對外銷售可不會走內部價，完全是按市場價走，在1.2萬左右。
如此一來，首付就得30萬左右。棘洪灘那個位置，首付30多萬，就有點過分了。
另一個是即墨藍谷的新青船家園，毛坯多層，一期之前有50來平、60來平、80來平的戶型，現在剩90㎡、100來平稍大戶型，均價6800。
90㎡，剛需戶型，首付不到20萬，剛需價格。
衝著這個價，你十三爺這周在即墨藍谷踩盤的時候，特意跟同事去這個盤轉了轉。
@新青船家園小區一期實景
肆
在抵達項目之前，你十三爺心裡有個大概判斷，這個價位的項目應該有點像鎮上或者村裡的盤。
這種多層，可能就是青島此前的老小區那種，六層到頂，不帶電梯，毛坯交付。
實際情形跟預料的差不多，項目在田橫鎮上，周邊看起來就是村。儘管有山景作為賣點，但不管怎麼看，你十三爺都覺著這邊不會好賣。
出乎意料，一期588套現房發售，如今剩下房源已經不多。這是你十三爺沒想到的。
為啥這麼個盤賣得還不錯？賣給誰了？為了弄清這些原因，你十三爺跟同事不僅逛了項目，還把周邊的山、配套都給轉了轉，就差坐船去田橫島了。
大方向上，這個盤跟即墨藍谷的大方針一樣，賣的是政策紅利、未來紅利。但比其他盤和高新區盤更有優勢的一點在於，新青船家園的部分紅利有一定的呈現，沒有那麼遙不可及。
去年，青島市招商局官網發佈，在即墨田橫旅遊度假區女港島周圍約5平方公里範圍擇址建國家航海產業園，並將引進建設國家體育總局航海運動學院、青島海洋職業學院、航海裝備製造、航海表演、休閒旅遊、生活配套等產業相關項目。
這個國家航海產業園正是在項目南邊，約有3公里。聽說已經遷來大4000人。未來，大概總共能吸納2萬-3萬人。
這點，是你十三爺認為最關鍵的。有人口支撐，而且數字還比較客觀和實際。
不像高新區，最初吆喝著人口能引入70萬，實際盤點人口的時候才8000來人，很是打臉。
@新青船家園沙盤，以中間水系為界，分為兩期。
伍
實際上，這個盤的開發商本身也有投資那個航海產業園，員工們買房享受內部優惠價，還享受內部優惠政策。
這也是為什麼，項目在沒對外開售之時，已經去化了大半。
準現房是個利因。地暖鋪設完畢，天然氣已入戶，太陽能板也安在了樓頂，合同是在今年10月底前交付，實際可能要更早。
在市區，準現房是個國寶級的存在，但由於項目距離市中心有點遠，即便是準現房的優勢也被大大削弱。
再就是項目的低公攤，12%，低到超乎市區想象。市區當前能達到15%的盤就已經屈指可數，更不用說是低於15%。
所以在層高2米9的情況下，一進去就感覺到特別寬敞，是市區現在百十來平才能達到同樣效果。
這個80㎡、90㎡戶型，真的是早些年青島人最喜歡的全明戶型。更奢侈的是，所有的戶型都是全明的，沒有暗衛，邊戶、中間戶都是明衛。
此外，還各種送露臺、陽臺面積，是很值得懷念的經典戶型。
講真，再見到80、90毛坯戶型，你十三爺的心情很複雜。市區想買這樣的房子根本買不到，有能力買這裡的房子又離著市區有點遠。
@新青船家園63㎡毛坯陽臺
陸
除此之外，就是投資和養老需求。
這裡有山，小區內有溪流泉景，空氣還不錯，村裡有集，田橫旅遊度假區內有魚市，養花種草，有山有水有點田。養個老還是不錯的。
投資的話，據目前客群分析來看，主要看中兩方面。
一來是跟二期有個比較，二期後期要漲價。
二來還是未來紅利的問題。除國家航海產業園支撐外，未來地鐵11號線的鰲山灣站預留了通海陽的鋪設條件。建成後，附近會有個田橫站。
漲價可能會有，畢竟說調價就可以調價。但，海陽修地鐵？一站兩個多億，還是先攢錢吧。
六層頂層的63㎡戶型是套一設計，層高高的部分是4.9米，可以改成閣樓或loft。加上各種贈送之後，空間感不比90㎡戶型差多少，就是臥室面積會小。
你十三爺很喜歡頂層的露臺設計，遠眺時，恰好還看見二期的地塊，周邊起了圍擋，裡面還沒破土動工。
車位是地上車位、地上車庫。儲藏室每棟樓一般有2個，個別樓棟是4個。物業費超級便宜，6毛。
附近沒什麼新盤。北面有家房企早年拿下2000多畝地，但一直都還沒動工，至今是片荒地。
二期大概下半年才會推出，得等一期交付之後。屆時定價會比一期略高。這在某種程度上會加大一期銷售壓力。
但，一期的交付和呈現，又會對二期的客群有一定的吸引力。就看最後，是價格的影響力大，還是現有呈現的吸引力大。
未來面臨最大壓力的項目還不是新青船家園，而是其北面的那家房企。
畢竟新青船家園總共也才32棟，有船員可以支撐，但那家房企卻是幾千畝地，還沒有明確的客群。
直到離開的時候，你十三爺都還很替那幾千畝地發愁，未來地塊上的房子要賣給誰去？
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