來源地產天下官微
中山公園板塊有7-8萬的學區新房？！
如果有人跟我說中山公園有7-8開頭的新房，我的第一反應肯定是不相信的。大家都知道中山公園的宅地資源非常稀缺，別說是新房，就是次新房都少得可憐。
所以首先項目這個開價就顯得不大現實，周邊唯二的新房虹康昭暉苑均價約13萬/㎡，而且位置接近延安高架，論區位並不如中山公園。
光是均價低也就算了，
這個學區房對標的還是愚園路一小！
（信息來源上哪學）
上海市長寧區愚園路第一小學一直都是長寧第一梯隊的重點公辦教育資源，曾榮獲聯合國EPD“環境、人口、可持續發展”實驗學校；長寧區科技教育特色學校；長寧區藝術教育特色學校等多項榮譽。
項目不僅對口長寧第一梯隊的愚園路第一小學，周邊還有愚園路第一幼兒園、延安初中、市三女初等多所重點學校，這些可都是長寧名校的泰山北斗，即便放在全市範圍也絕對排在前列。
當然項目除了學區，在資源配置上也絕對沒有話說。
想象一下你們家距離中山公園站5號口大約400米左右，平常逛的是長寧龍之夢、來福士，孩子在愚園路第一小學讀書，老人享受華山醫院江蘇路分院的醫療資源、閒暇時間全家可以去中山公園散散心遛個彎。
中山公園的生活就是這麼的樸實無華
那麼問題來了？
光是這個區位，7-8萬/㎡的均價就離譜了！
更別說項目優質學區房屬性！
難道這真的是內環最大的皮夾子嗎？！
接下來就讓我們詳細瞭解一下這個7-8萬均價的長寧內環學區房——中山學林苑。
中山學林苑
定西路1310弄16號
建面約160-200㎡4房
均價約7.2-8萬/㎡
總價約1310萬起
現房簡裝交付
不知道大家發現沒有，這張效果圖是不是有點奇怪？是不是看不出項目在哪，長什麼樣？下圖就是項目的實拍外立面。
看到了項目的廬山真面目，是不是瞬間就能理解開發商為什麼不在效果圖上把樓畫出來了。中山學林苑是香港興業集團的舊改項目。據銷售介紹該地出讓於1994年。
根據資料顯示項目原為金都苑小區16號樓，原開發商為上海新長寧(集團)有限公司，項目1996年建成，如今只剩下四十幾年產權了。
項目早前響應當時政府引進人才的相關政策，專門出租給附近的外國人使用，後來相關的優惠政策取消了，開發商也就不打算再繼續租下去了。2014年香港興業以5.88億元收購該樓物業。
據國際金融報刊登信息房子的原開發商在停租之後，將整棟樓出售給了另一家公司，現在是由這家公司負責對外出售，所以只能算作二手房交易。但由於前期只是用來出租，企業在對個人進行出售時，就可以採用一些合理避稅的手段，這在目前是完全合規合法的。
也就是說這是拿二手房當新房賣咯？
雖然項目外立面很有年代感，但裡面確實是已經全面翻新過了。不過由於是塔樓的原因，類似住的人多，公攤面積大等常見的塔樓問題項目也都會有。據銷售介紹項目為30層高層，3梯4戶佈局，得房率大約75%，容積率約2.6。
戶型圖
160㎡4房
176㎡4房
191㎡4房
200㎡4房
這戶型大家看一眼都明白，結構沒一個方正的、南北不通透、開間不朝南、毛病一大堆。如果評選年度奇葩戶型，他們家絕對可以拿名次。九幾年的塔樓，完全不符合現代的居住理念。要不是學區和周邊配套很難相信這樣的戶型還會不會有人買賬。
樣板間
以上樣板間照片是官圖，實際去看房你是看不到的。下面才是項目對外展示的樣板間而且還不是實際的交付標準。不得不說，這套操作加上之前效果圖不放項目，中山學林苑的誠意略顯不足。
官圖實物貨不對板就不談了。項目結構除了廚房外，其餘所有牆體基本都是承重牆。雖說是簡裝但其實項目基本沒給你留什麼東西，空調新風地暖全無。銷售美其名曰方便業主日後裝修，其實就是依靠學區優勢壓成本唄。
周邊房價
之前說了周邊的新房，現在我們來看項目
周邊同樣具有學區房屬性的二手房基本房齡都在30年左右。由於1300萬朝上的總價，就同對口學區房門檻而言也不算太低。
看到這裡項目7萬+的均價是怎麼開出來的大家應該也都清楚了。中山學林苑的優點非常顯著
優質板塊資源配置+重點對口學區；缺點也很明顯剩餘40幾年的產權+糟糕的奇葩戶型。如果單純看重學區，那麼置業者還不如考慮周邊二手項目，最起碼周邊的鴻凱灣綠苑還有五十幾年的產權。但話說回來，即便有種種缺陷，看在總價的份上，想要入住中山公園周圍享受周圍配套資源，項目的確是個性價比不錯的選擇。閱讀更多 地產上海 的文章
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