文｜原野 編｜寧採塵
自爆一下，筆者本人，原野，盯著廣源鳳嶺壹號院很久了。
看上它，是有原因的。至今仍捂著錢包，也是有原因的。
今天就跟大家分享一下自己的看盤經歷……
與此同時，這也是一份真實有效“客戶白描”，也能揭露這個盤的一些小秘密。
奔著"好鄰居"而來
前幾日，江與城可謂紅極一時。
龍湖的品牌以及天街的效應，加上限價盤的特殊身份，讓購房者趨之若鶩。
原野不是不心動，奈何錢包不夠厚。為什麼喜歡江與城，說白了是因為天街。
▲外地龍湖天街實景
萬象城不是時時都逛得起，各種萬達又有點擁擠，相比之下，還是龍湖天街中高端定位，吃喝玩樂一應俱全商業體，更適合原野這種“精緻窮”的Young Man。
這時候，身為三岸的四大地王之一的廣源鳳嶺壹號院，推出的30㎡左右的LOFT住宅公寓，成為了救命稻草。
因為鳳嶺壹號院就在龍湖天街的西側，直線距離700米。不管是步行還是開小電車，都是舒適圈。
另外，該盤距離邕江很近，若在天街玩膩了，去公園或江邊散步、運動也是不錯的選擇。
▲項目所在位置
雖然這個產品引起了很大爭議，很多人都並不看好。但是，蘿蔔白菜各有所愛，基於以上，原野對ta情有獨鍾。
“市場不認它，但幾個細節打動了我”
同事們和原野講過，公寓有好多硬傷，並不好住。
比如，市場上很多公寓產品，中間是狹長的過道，兩邊是門對門設計，室內只有單面採光，私密性也不好。
這就導致冬天採光不好，夏天又不通風，業主的居住體驗很不好。
▲大部分公寓佈局
廣源鳳嶺壹號院的5棟高層都為板樓，出電梯拐彎就能看到一條長長的露天走廊通向各戶家門。
推開門房，業主能享受外面的風景，而不是一條昏暗的走廊，和鄰居家門口的“福”字。當然，如果碰到大暴雨，變成“落湯雞”原野也是樂意的。
▲該盤平層圖
這樣設計有點像學生宿舍，如果你常看日劇，你會發現，這種公寓在日本也是比較常見的。
▲日本公寓
如果你住過沒有窗戶的衛生間，你就知道，這種空間一般較潮溼，易滋生病菌，不利於身心健康。
為了避免這個問題，壹號院在一層的廚房、衛生間，二層的臥室都開了一個小窗戶。窗戶雖小，但保證了一定的採光和通風。
▲樣板間呈現的窗戶設計
另外，原野喜歡最邊上的那一戶。由於位於走道盡頭，私密性很好。悶熱的時候甚至可以開著門給整個房子來個“大換氣”。
Aa戶型這個設計也不錯。將陽臺放置到了房子的東面與西面，使得小小的面積也能享受到三面採光的頂級待遇。
▲Aa戶型佈局
由於是住宅性質的公寓，所以層高只能限定在4.4米。
但二層做成了中間鏤空兩邊各為一個房間的設計，加上南北均有采光，所以在樣板間原野並沒有感受到想象中的那種壓抑感。
▲樣板間實拍
▲樣板間戶型
最後一點，樓盤的容積率為2.0，在售的2#有16層，3梯18戶；即將開盤的7#只有12層，2梯19戶，電梯使用體驗和30層的2梯6戶差不多。
綜合以上5點，原野覺得這個公寓還是蠻好住的。
當然，每個人都有不同的居住喜好，這只是原野的個人觀點，不喜勿噴哈。
6.7萬上車青秀，適合“鋼絲”
對比下來，壹號院的居住價值還不錯，這類產品，適合是剛畢業沒多久的年輕人。
這種類型的客戶很難討好，他們既要自己的一方小天地，又要豐富的休閒娛樂配套，還要居住成本低，真的太難了。
樓盤的單價在2.2萬元/㎡，總價六十多萬。由於是按照備案價賣（精裝交付，精裝部分等於全送），首付最低僅需13萬。
目前，項目還推出首付分期政策。13萬的首付可以先給6.7萬，剩下的6.6萬，在一年內分兩次還清。
▲置業計劃表
原野是個及時行樂的人，存款並不多，雖是“鋼絲”（剛需+屌絲）但不願意為品質妥協，面對分期政策真的會心動。嘻嘻~等攢夠了六萬七，就可以下手了。
這裡插播的題外話。同事們也給我推薦過商業，他們說5.09米的層高更好住，這一點我當然知道。
但是，商業公寓的首付要50%，我一下子實在拿不出那麼多錢，真的是錢到用時方恨少，買房時更恨！
半年只賣了15套，教訓很深刻
說了那麼多，看得出來，原野就是壹號院的目標客群。我的消費喜好、居住喜好，就是活生生的客戶白描。
雖然描述的很精準，但老實說，像我這樣的前衛、自我、“短視”的“奇葩青年”，在南寧真的很少。
大多數人，能掏空6個錢包，預算更充裕。
大多數人，不想浪費房票，要考慮長遠，認為小三房更適合成家立業。
大多數人，寧可住得遠一些，也要房子大一些。
正是因為如此，樓盤的真實成交數據，給開發商潑了一盤冷水。
壹號院從去年10月入市至今，蓄客了半年，目前只賣出了15套房。（備案數據存在滯後性，不代表當下真實成交量。）這個數據，有圖有真相。
壹號院實在太可憐了，做前期定位的兄臺，已經背上了一口大鍋，在單位的日子估計也不好過。
不可否認，這是一個反面教程，說明開發商對本地市場調研、客戶摸底不到位，對產品過於自信，對市場過於樂觀了。
還能怎麼辦？原野只能貢獻自己的綿薄之力，通過這篇文章，呼籲和我一樣的“精緻窮'Young Man看過來，找找同類了。
BTW，這是原野第一次熬夜碼字，和大家聊聊自己喜歡的盤，真不是恰飯文，信不信由你了。
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