房價居高不下，住的地方離單位太遠，學校的宿舍太吵，父母管得太嚴，總有一個理由會讓你離開心中的“家”，另擇巢而居。但是選房確實是個麻煩事，要麼房租太貴，要麼距離太遠，要麼好不容易看好的房子被別人先預定了。最終只能草草選擇一個房子，來儘快為自己當初的魯莽畫上一個句號。
很多人事實上只關注房屋居住條件，卻很少關心房屋產權和租賃情況。
李宣屬於家距離單位比較遠的那一類型，為了每天多睡會，在單位附近租了一個兩居室的房屋，為什麼一個人要租個兩居室呢？當然他也是有私心的，首先，沒有比這個房屋更合適的其他房屋，其次，他想把其中一間高價轉租出去，自己租房成本也能低一些。很快他就把房屋轉租給了王曉楠，租期為兩年，租金半年支付一次。
在同一個屋簷下生活的第一年，大家相安無事，各自安好。
但在第二年，快要交租金的時候，李宣回家發現王曉楠不辭而別了，東西也都搬走了，水電物業費也沒有結算。李宣越想越生氣，電話聯繫王曉楠，王曉楠也不予理會，後李宣微信告知王曉楠租期未到，要求他繼續支付租金。沒想到王曉楠回了一條：房東根本不同意你轉租，但你沒跟我說的前提下就把房屋轉租給我，我們之間的轉租協議無效。你應該返還我的押金。
李宣傻眼了，趕緊拿出自己和房東籤的協議，一看，果然協議中約定在房東同意的前提下才能轉租。
問題來了，李宣和王曉楠籤的轉租協議一定無效嗎？
我們先看看有哪些法律規定：
《合同法》第二百二十四條：承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃協議繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃協議糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（簡稱“《房屋租賃協議解釋》”）第十六條的規定：出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。
很顯然，《合同法》第二百二十四條規定了出租人的救濟方式，就是解除與承租人的合同，並非直接有權確認承租人與次承租人的轉租協議無效。
《房屋租賃協議解釋》第十六條的規定顯然是為了維護交易安全，保障次承租人的合法權益，而對出租人的權利進行限制。而且本條主要是適用於出租人和承租人作為訴訟主體的案件。
那麼，對於次承租人主動適用本條主張轉租協議無效的案件，法院又如何處理呢？
一、法院追加出租人為第三人，詢問並審查出租人是否在六個月內提出異議？另外，法院審查是否存在出租人知道或應當知道承租人轉租的事實。對於出租人雖然不同意轉租，但其明知承租人轉租但未在六個月內提出異議的，認定承租人與次承租人的轉租協議有效。
二、法院追加出租人為第三人，詢問出租人是否解除與承租人的租賃協議？如出租人不同意解除與承租人的租賃協議，那麼認定承租人與次承租人的轉租協議有效。
三、法院不追加出租人，由承租人舉證證明出租人知道或應當知道轉租的事實並未在六個月內提出異議。
四、法院不追加出租人，直接認定未違反《合同法》第五十二條關於無效合同規定，故次承租人主張轉租協議無效的不予支持。
在這裡不得不拋出兩個問題：
一、擅自轉租是否屬於無權處分？
二、如果擅自轉租屬於無權處分，轉租協議是否一定無效？
先看第一個問題，我國通說認為的擅自轉租屬無權處分，就不展開論述了。
第二個問題無權處分行為一定無效嗎？
《合同法》第五十一條：無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同後取得處分權的，該合同有效。
《最高人民法院關於審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱“買賣合同司法解釋”）第三條：當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。
乍一看，這兩條規定明顯矛盾，《合同法》第五十一條認為無權處分他人財產，合同效力待定，待權利人追認或事後取得處分權的，合同有效。《買賣合同司法解釋》則認為無權處分人處分財產後，合同有效。
在這裡我們要先擱置問題，看看《物權法》的規定。
《物權法》在第十五條： 當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。
該規定已經確立了物權變動的原因行為與物權變動的效果相分離原則，對債權行為與債權行為導致的權利變動後果進行區別對待，不應因物權變動的效果未發生，而否定債權合同的效力。
《買賣合同司法解釋》也認為，《合同法》第五十一條規定中的處分和合同，僅指處分行為即標的物之物權轉移變更，而不包括負擔行為即處分合同在內。（最高人民法院民事審判第一庭：《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃協議糾紛案件司法解釋的理解與適用》，人民法院出版社2009年版，第9頁。）
最高人民法院審判委員會劉貴祥在全國法院民商事審判工作會議上的講話（2019年7月3日）“要區別無權處分和無權代理行為，合同主要是負擔行為，不以行為人對標的物有處分權為必要，故無權處分合同本身是有效的……”
綜上，轉租協議雖未經出租人同意，並不必然導致轉租合同無效。次承租人因其他原因不願繼續履行轉租協議，僅以承租人轉租未經過出租人同意，也未必能實現自己的目的。
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