作者：掌樓
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雖然不起眼，但這或許是今年最重磅的房地產新聞：
重點全在摘要裡。疫情還沒完，房產稅就要來了？
而且這次不是“狼來了”。裡面的兩句話，信息量非常大：
--房產稅、城鎮土地使用稅，二者將整合成新開徵的房地產稅
--由人大預工委和財政部共同組織起草
房產稅的徵收方式和時間節點，都大致能猜出來了。
掌櫃我來為你們好好捋一捋。
01
疫情初期，我曾做出神預測：
財政的“大禮包”會更加重磅...基建發力，落實一批重點項目。
果然，上層這幾天就表態了，
“財政政策更加積極有為”。說幹就幹，僅北京、福建、河南、雲南、江蘇等地發佈的2020年重大項目清單，總投資額就超過了11萬億。
上項目是為了救經濟。我在excel裡算了一下，要完成全面小康的目標，今年的gdp增速要達到5.7%
拉動增長，基建最直接有效。咱們gdp約百萬億，基建投資每加碼一萬億，就能拉動1個百分點的增長。
不過，花錢一時爽，一直花錢...可就真沒錢了。
咱們的財政已經不比原來充裕了，只是大部分人可能都還沒看出來。
2019年，官方的赤字是2.76萬億元，赤字率還只有2.8%。沒到3%的紅線，你可能會覺得穩得一批。
但要注意，財政部公佈的赤字，只是預算赤字，而不是實際赤字。（二者的差別牽涉到了複雜的財政會計原則，我就不詳細解釋了）
反正你要清楚，實際情況很嚴峻：2019年的實際赤字高達4.8萬億，實際赤字率高達4.9%，都是歷史新高。
為了下面兩行字，我專門研究了過去二十年的財政收支，真心都快研究吐血了。總結一下，大概的情況是這樣的：
--2015年之前，經濟發展非常好，國家積累了大量的財政結餘，底子雄厚。
--但在2015年，經濟面臨通縮。為了扭轉局面，財政開始大手筆地花錢。從2015年到17年，以往的結餘基本花光了。
去年已經非常吃緊。
今年抗疫情、救經濟，財政 → 尤其是地方財政 → 缺口只會更大。
敢問出路在何方？出路只有一條：
房產稅
02
從2011年開始，房產稅已經在上海和重慶試點徵收了。但當時有很大的爭議。
最大的爭議是：
土地只有使用權，沒有所有權，而且已經交了70年的土地出讓金，為什麼還要再加徵一道稅呢？
思路沒有釐清。所以試點一直停留在滬渝，無法推廣。
但這一次不一樣了。從這句話「房產稅、城鎮土地使用稅，二者將整合成新開徵的房地產稅」可以看出來，有關部門已經想得非常明白。
簡單解釋一下：
房子可以看成由兩部分組成：土地，以及蓋在土地上的物業（即房產）。現在的思路，就是針對土地和物業分別徵稅。
將來的房產稅大概是這個樣子的：
--如果土地使用權還沒到70年，就不用交稅。70年到期後會自動續期，但業主每年需要續繳使用土地的租金。
--業主擁有物業，每年都要繳物業稅。
土地租金+物業稅=每年要繳納的房產稅
對這個話題比較熟的人，可能已經看出來了，這就是“香港模式” 。
香港值得參考。“房產稅”的計算規則挺繁瑣的，我就不細說了。
舉個簡單的例子吧：
假設你在香港港島買了一套1000萬的房子。你每年要繳納的“房產稅”總額，取決於房子是自住的還是投資的：
--如果是自住，房產稅大約是2萬，稅率可以看作是房價的千分之二
--如果是投資，房產稅大約是5萬。稅率就是千分之五
內地的房產稅率，大概也將在千二到千五之間。
03
千二到千五的稅率，對房價的影響非常小。
基準利率時代，貸款利率打96折，省下的利息成本就是千二。打9折，省下的就是千五。
利率優惠，不會影響房價。所以，房產稅對房價的影響，大概也微乎其微。
我想這也符合決策層的思路。一旦房產稅衝擊到了樓市，影響了土地財政，反而得不償失。
但對於地方政府，千二的稅率意義就很大了。
上海作為試點，每年收上來的房產稅只有200億。
上海的房子總市值大約是35萬億；按照千二的稅率，每年就能收上來700億房產稅，是原先的3.5倍。能極大地紓解財政壓力。
04
關於房產稅，還有很多其他的疑慮。
--會不會有免徵面積？--有些存量房買的早，老人有房沒錢，徵不上來怎麼辦？...
我倒覺得不用太糾結於細節。每座城市的狀況都不一樣，實施的細則自然會有差別。
投資客青睞的城市，房產稅可能會重一些。而空心化嚴重的城市，例如鶴崗，房子幾乎沒人要了，房產稅估計想徵都徵不起來。
▲ 鶴崗房價
但可以肯定的一點是，房產稅一直在有序地推進。
2018年6月，自然資源部宣佈不動產登記已實現了全國聯網。這意味著有關部門已經對各地樓市完成了摸底。
而財新網裡的“由人大預工委和財政部共同組織起草”；一旦草案出爐，即將進入“立法先行”的流程。大概率將在2021年提交人大全會表決，
按照財政部“立法先行、充分授權、分佈推進”的節奏，2022年各地會制定具體實施細節，大概在2023年，房地產稅將正式落地。
05
雖然房產稅要過幾年才會出爐，但咱們買房還是得心裡有譜。
我有三點建議：
一、不要把房子都買在同一座城市
房產稅大概率是根據當地的房產數量（面積），遞進徵收的。房子集中在一座城市，會觸發更高的稅率。
另外，從資產組合的角度，分散投資也非常重要。買在不同的城市，即便其中一座城市行情不好，整體的風險也是可控的。
二、買在租金回報率高的城市
注意，我們在意的不是租金本身，而是城市的估值。
假設有兩座城市A和B；同樣是200萬的房子，A的年租金是4萬，B是2萬。A是B的2倍
按照千二的稅率，房產稅就是4000。扣除房產稅後的租金，A是3.6萬，B是1.6萬。A成了B的2.25倍。
有了房產稅後，原本租金回報率高的城市，吸引力變得更高了。
三、 把老破小置換成房齡新的小區
老小區會更早到達70年期限。雖然物權法規定，土地使用權到期後會自動續期，但參照香港，續期大概率需要續費（土地租金）。
所以越老的小區，將越早繳納土地使用稅。
新小區土地使用稅徵收得晚，還更宜居。哪方面看，都比老小區更划算。
06
比起買房建議，更重要的是我們的心態。
指望著房價暴漲身價倍增，是一葉障目。房住不炒仍將是調控的主基調。
決策層很清楚，機會應該屬於有本事有幹勁的年輕人，而不是手裡全是房子的生而逢時者。
房產稅雖然近在眼前，但也沒必要擔心房價一落千丈。
房產稅的制定之所以慎之又慎，就是因為不希望衝擊到房地產市場。穩房價的思路不會改變，房價的漲跌幅會維持在一個安全的區間。
總之，大家的心態要踏實一點。
買自己該買的房，掙自己該掙的錢。
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