作者：掌楼
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虽然不起眼，但这或许是今年最重磅的房地产新闻：
重点全在摘要里。疫情还没完，房产税就要来了？
而且这次不是“狼来了”。里面的两句话，信息量非常大：
--房产税、城镇土地使用税，二者将整合成新开征的房地产税
--由人大预工委和财政部共同组织起草
房产税的征收方式和时间节点，都大致能猜出来了。
掌柜我来为你们好好捋一捋。
01
疫情初期，我曾做出神预测：
财政的“大礼包”会更加重磅...基建发力，落实一批重点项目。
果然，上层这几天就表态了，
“财政政策更加积极有为”。说干就干，仅北京、福建、河南、云南、江苏等地发布的2020年重大项目清单，总投资额就超过了11万亿。
上项目是为了救经济。我在excel里算了一下，要完成全面小康的目标，今年的gdp增速要达到5.7%
拉动增长，基建最直接有效。咱们gdp约百万亿，基建投资每加码一万亿，就能拉动1个百分点的增长。
不过，花钱一时爽，一直花钱...可就真没钱了。
咱们的财政已经不比原来充裕了，只是大部分人可能都还没看出来。
2019年，官方的赤字是2.76万亿元，赤字率还只有2.8%。没到3%的红线，你可能会觉得稳得一批。
但要注意，财政部公布的赤字，只是预算赤字，而不是实际赤字。（二者的差别牵涉到了复杂的财政会计原则，我就不详细解释了）
反正你要清楚，实际情况很严峻：2019年的实际赤字高达4.8万亿，实际赤字率高达4.9%，都是历史新高。
为了下面两行字，我专门研究了过去二十年的财政收支，真心都快研究吐血了。总结一下，大概的情况是这样的：
--2015年之前，经济发展非常好，国家积累了大量的财政结余，底子雄厚。
--但在2015年，经济面临通缩。为了扭转局面，财政开始大手笔地花钱。从2015年到17年，以往的结余基本花光了。
去年已经非常吃紧。
今年抗疫情、救经济，财政 → 尤其是地方财政 → 缺口只会更大。
敢问出路在何方？出路只有一条：
房产税
02
从2011年开始，房产税已经在上海和重庆试点征收了。但当时有很大的争议。
最大的争议是：
土地只有使用权，没有所有权，而且已经交了70年的土地出让金，为什么还要再加征一道税呢？
思路没有厘清。所以试点一直停留在沪渝，无法推广。
但这一次不一样了。从这句话「房产税、城镇土地使用税，二者将整合成新开征的房地产税」可以看出来，有关部门已经想得非常明白。
简单解释一下：
房子可以看成由两部分组成：土地，以及盖在土地上的物业（即房产）。现在的思路，就是针对土地和物业分别征税。
将来的房产税大概是这个样子的：
--如果土地使用权还没到70年，就不用交税。70年到期后会自动续期，但业主每年需要续缴使用土地的租金。
--业主拥有物业，每年都要缴物业税。
土地租金+物业税=每年要缴纳的房产税
对这个话题比较熟的人，可能已经看出来了，这就是“香港模式” 。
香港值得参考。“房产税”的计算规则挺繁琐的，我就不细说了。
举个简单的例子吧：
假设你在香港港岛买了一套1000万的房子。你每年要缴纳的“房产税”总额，取决于房子是自住的还是投资的：
--如果是自住，房产税大约是2万，税率可以看作是房价的千分之二
--如果是投资，房产税大约是5万。税率就是千分之五
内地的房产税率，大概也将在千二到千五之间。
03
千二到千五的税率，对房价的影响非常小。
基准利率时代，贷款利率打96折，省下的利息成本就是千二。打9折，省下的就是千五。
利率优惠，不会影响房价。所以，房产税对房价的影响，大概也微乎其微。
我想这也符合决策层的思路。一旦房产税冲击到了楼市，影响了土地财政，反而得不偿失。
但对于地方政府，千二的税率意义就很大了。
上海作为试点，每年收上来的房产税只有200亿。
上海的房子总市值大约是35万亿；按照千二的税率，每年就能收上来700亿房产税，是原先的3.5倍。能极大地纾解财政压力。
04
关于房产税，还有很多其他的疑虑。
--会不会有免征面积？--有些存量房买的早，老人有房没钱，征不上来怎么办？...
我倒觉得不用太纠结于细节。每座城市的状况都不一样，实施的细则自然会有差别。
投资客青睐的城市，房产税可能会重一些。而空心化严重的城市，例如鹤岗，房子几乎没人要了，房产税估计想征都征不起来。
▲ 鹤岗房价
但可以肯定的一点是，房产税一直在有序地推进。
2018年6月，自然资源部宣布不动产登记已实现了全国联网。这意味着有关部门已经对各地楼市完成了摸底。
而财新网里的“由人大预工委和财政部共同组织起草”；一旦草案出炉，即将进入“立法先行”的流程。大概率将在2021年提交人大全会表决，
按照财政部“立法先行、充分授权、分布推进”的节奏，2022年各地会制定具体实施细节，大概在2023年，房地产税将正式落地。
05
虽然房产税要过几年才会出炉，但咱们买房还是得心里有谱。
我有三点建议：
一、不要把房子都买在同一座城市
房产税大概率是根据当地的房产数量（面积），递进征收的。房子集中在一座城市，会触发更高的税率。
另外，从资产组合的角度，分散投资也非常重要。买在不同的城市，即便其中一座城市行情不好，整体的风险也是可控的。
二、买在租金回报率高的城市
注意，我们在意的不是租金本身，而是城市的估值。
假设有两座城市A和B；同样是200万的房子，A的年租金是4万，B是2万。A是B的2倍
按照千二的税率，房产税就是4000。扣除房产税后的租金，A是3.6万，B是1.6万。A成了B的2.25倍。
有了房产税后，原本租金回报率高的城市，吸引力变得更高了。
三、 把老破小置换成房龄新的小区
老小区会更早到达70年期限。虽然物权法规定，土地使用权到期后会自动续期，但参照香港，续期大概率需要续费（土地租金）。
所以越老的小区，将越早缴纳土地使用税。
新小区土地使用税征收得晚，还更宜居。哪方面看，都比老小区更划算。
06
比起买房建议，更重要的是我们的心态。
指望着房价暴涨身价倍增，是一叶障目。房住不炒仍将是调控的主基调。
决策层很清楚，机会应该属于有本事有干劲的年轻人，而不是手里全是房子的生而逢时者。
房产税虽然近在眼前，但也没必要担心房价一落千丈。
房产税的制定之所以慎之又慎，就是因为不希望冲击到房地产市场。稳房价的思路不会改变，房价的涨跌幅会维持在一个安全的区间。
总之，大家的心态要踏实一点。
买自己该买的房，挣自己该挣的钱。
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