對兢兢業業上班的剛需購房者來說，這些年的處境不太“公平”。
一方面，房價水漲船高，漲幅遠遠跑贏工資性收入。
按照中泰宏觀的計算，從過去10年大類資產的表現來看，房地產、債券、股票、黃金錶現較好，定存、原油表現很差。
如果10年中堅定持有一種資產，房地產能獲得350%的收益，債券為79%，滬深300為40%收益，黃金是38%。
與此同時，過去十年，CPI總共漲幅為29%。
也就是說，10年前的2009年買房，到現在不僅輕鬆跑贏通脹，多出來的收益，也至少也在3倍以上。
如果你一直踏踏實實的上班，多出來的工資上漲幅度，現在可能連首付一半都掏不出來。
另一方面，有房族利用槓桿獲取財富，把無房族甩開甩在後面。
一個顯著的事實是：買房的槓桿越高，財富增長的速度越快。
因此，有房族可以在過去這些年完成“房產置換”，由小換大，由少變多，利用各類低首付、零首付的方式買房，讓財富加速的膨脹。
而剛需無房者的處境卻越來越難，沒有拓寬收入的前提下，只能眼睜睜看著首付、房貸、月供越來越高。
近年來，哪怕是首套房剛需買房，房貸利率也普遍上浮高達20%，利率達到了5.8-6.4%之間的高位，付出的資金成本、利息比以往更多。
因此，如何確保讓剛需享受到“公平”，就成了調控政策要考慮的重點。
比如，今年3月份開始，在房貸新規下，剛需族買房會更加“公平”，央行出面回應了。
眾所周知，從2019年10月份開始，貸款基準利率已經沒有了，取而代之的是“5年期LPR”，每個月20號上午會在央行網站公佈。
舉個例子，2月份的5年期LPR報價為4.75%，你去跟銀行籤房貸合同的時候，不會再進行“上浮”、“下折”的操作了。
銀行會根據不同情況，在4.75%的基礎上進行加點，0.01%是一個基點，如果你的房貸執行利率是5.5%，那就相當於加了75個基點。
而從3月份開始，存量房貸將陸續轉換成LPR，在8月底之前會轉換完畢。也就是說，只要你是去年10月份之前籤的商貸合同，今年都要轉成LPR合同。
把“上下浮”轉變成“加減點”，新的月供算法，無論對於有房族來說，還是對於新購房的剛需群體來說，都更加“公平”了。
1，以前的有房族，轉換合同後可以享受到LPR下降帶來房貸利息減少，不必擔心實行LPR新規後自己的月供依然保持高位。
2，還沒買房的剛需族，房貸算法會更加公平。
第2點該如何理解呢？
我們不妨看《證券時報》3月9日的報道，央行官方就存量浮動利率貸款定價基準轉換的相關問題作出回應了。
央行解釋稱，過去參考貸款基準利率一定倍數浮動時，貸款基準利率的變動，會對貸款執行利率產生放大/縮小的不對稱效應。
例如，如果兩筆貸款利率分別為貸款基準利率的0.8倍和1.2倍，則貸款基準利率上升/下降0.1個百分點時，這兩筆貸款實際執行利率將分別上升/下降0.08個和0.12個百分點，影響效果明顯不相同。
而轉換後貸款利率在LPR基礎上加減點定價，符合國際慣例，更重要的是，可確保未來LPR變動時，對所有貸款利率的影響都是同向同幅的，更加公平。
簡單的“算法”轉變，實現了房貸利率的“公平”，從1998年房改算起，這是22年以來首次出現的。
過去的22年裡，我們按揭買房已經習慣了上浮、下折的房貸計算方式。
舉個例子，同樣是4.9%的基準利率，有人買房早，利率只上浮了10%，有人買房晚，利率上浮了25%。
當基準利率降到4.75%時，買房早的人執行利率會變成5.22%，買房晚的人房貸利率就會變成5.93%。
也就是說，儘管基準利率只變動了15個基點，但買房早和買房晚的人，他們的房貸利率差距卻達到了71個基點！
同樣以此為例，現在換成加減點算法後，按基準4.9%、上浮10%來轉換，買房早的人需要加49個基點，如果5年期LPR下降到4.75%的水平，以前買房的人利率會變成5.24%，此時的算法，對新購房人群無疑是更有利的，不會再出現以前那樣的“乘數效應”。
對剛需更“公平”的購房環境，在明年會見分曉。
原因在於，今年3月份之後切換的房貸合同，一般重定價日都會選擇1月1日，這也就意味著，今年就算把合同轉換完畢，也需要等2021年1月1日，參考今年12月份的5年期LPR，按新算法執行房貸利率。
事實上，房貸利率轉換LPR，可以說是房地產長效機制組成的一部分，從去年開始，我們看到了老舊小區改造在推進，也看了租賃房市場的體量不斷擴大，未來的樓市，一定會把無房剛需族擺在更重要的位置上。
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