問：十三老師好！看了你的許多解答覺得受益匪淺，只是輪到自己做決定時還是有些難，我名下在龍華有一套房子，欠款200萬左右，老公有過貸款記錄，我工作在沙井，每天來回奔波對我一小女子實在是太累，況且需要上夜班，所以我想在沙井買一套自住（偶爾住，大多數時間還是要回龍華照顧孩子）加投資，只是手上資金只有大約100萬左右，請問是購買公寓（京基御景這兩天開盤）40多平，這個壓力小些，還是咬咬牙買商品房，只是沙井最近都沒什麼新盤，二手房的話總價大約300萬到350萬的有哪些推薦呢？
答：你好，優先商品房，普通公寓漲幅跑不贏大盤。 沙井自住可以多關注華僑城四海雲亭小2居，淘筍，可以淘到300+的低價盤，自住一間，隔斷幾間出來，可以出租，前面幾年也能緩解一部分月供壓力。 或者碧海 西鄉和翻身的地鐵沿線次新盤 小戶型。
問：十三老師您好，關注您很久了，冒昧打擾想請教諮詢一下買房問題。家庭年總收入八十萬左右，目前在羅湖黃貝嶺有一套房，有貸款200多一點，包括房貸和孩子教育等現在家庭年支出四十至四十五左右。目前想買一個初中學位房。（學位需求是當下要考慮的，後續房子投資價值不落後大盤就行）手裡目前有五十，跟朋友湊湊能多出二三十。這種情況下，考慮深中小戶型有可能實現並明智嗎？如果有難度，是還在羅湖選其他中學的房子更合適還是選福田的小戶型更合理，手頭這點錢偏少，又不想推遲到明年（明年手頭資金會多一點）再買，十三老師您看如何方案是好？謝謝您。
答：你好，感謝大額讚賞！ 優勢資源是跟著錢和人走的，學區也一樣，近幾年羅湖的學區已經在衰落，羅湖唯一在硬撐的是深中，其他的都在走下坡路了。 學位房是真剛需，易漲難跌，雖然羅湖有生源老化的隱憂，但是這種第一梯隊的頂級名校，很難被撼動的。至少在短期內，不會衰敗。 我個人的建議是，如果孩子即將入學，可以入手。 如果但是孩子入學在5年後，可以緩一緩。不用著急。 另外提醒下，上一波深中學位房價格拉昇過猛，目前嘉多利 金麗豪庭 柏麗花園等樓盤都有不同程度的降幅，建議先觀望段時間，能撿漏是最好的。
問：十三大師您好，光明樂府花園與龍崗京基御景半山哪個盤更適合10年投資的
答：您好，感謝讚賞！ 樂府花園消費自住可以買，投資性價比一般，還有很多選擇。 京基御景半山 去年深圳西部南山、寶安、光明漲了不少，按照板塊輪動來講，現在深圳東部還沒怎麼漲，現在是不是應該去買東部龍崗、坪山？ 去年深圳西部房子的價格為什麼會上漲？主要原因還是西部產業強，購買力強，市場需求量大。而西部南山、寶安、光明無論是新房還是二手房供應量都非常有限。深圳房子的價格是買上去的，是需求推動價格上漲的。所以去年深圳西部房子價格的上漲還是供需關係推動的。 去年深圳東部房子的價格為什麼沒怎麼漲了？主要還是東部產業弱，購買力弱，市場需求相對來說會小。而東部像龍崗、坪山無論是新房還是二手房的供應量又相對來說會大很多。供應量大，需求又相對少，價格自然漲的慢。 深圳不大，房子價格都會上漲。只是有的區域漲的多一點，有的區域漲的少一點；有的產品漲的多一點，有的產品漲的少一點。但如果我們是投資，就會有投資的機會成本，你如果買了漲的少一點的房子，那你就不能去買漲的多一點的房子，那你自然就賺的少了。 板塊會輪動。但其實去年深圳東部的房子不是沒漲，只是漲的少一點。事實上東部也已經漲了，不存在再輪動的。從供需關係講，未來也是深圳西部漲的會比深圳東部多一點。 所以這2個區域長持，也是優先光明。但是現在光明也漲上去了，建議淘淘二手筍。
問：目前住在布吉（大芬地鐵站旁200米內）複式樓梯房，居住還行，贈送面積大，就是小區不大，公共設施少；另外在深中旁有一小面積學位房，大孩六年級，二孩不到一歲。問一下，不考慮工作地點因素，從居住和投資角度，是否有必要置換到福田和南山去（大房換小房）？謝謝！
答：布吉的潛力等同於羅湖，品質等同於梅林，可以說是深圳市內最破的地方；因此，結論很明顯：布吉整體來看跑輸大勢； 從哪個未來升值的角度看，建議換到南山或者福田。
問：老師好，請問西麗片區是否值得購買？西麗萬科雲城是否780萬是否能入手
答：西麗這個地段，總體不錯，有高鐵站、留仙洞的規劃，但是缺乏學位支撐，南山發展主方向是南邊，西麗未來還是不如前海後海蛇口的。 萬科雲城兼顧自住和投資是不錯的選擇，但是入手單價不要超過7W
問：你好，想問一下現在手上70多W，想上車深圳自住有什麼好的建議嘛，看了羅湖的置地逸軒一房一廳，價格能入手的羅湖小兩房大部分就比較老了，布吉的兩房還有大運那邊的，從區域和價格還有什麼好的意見。
答：你好，首付70萬，置地逸軒純自住可以入手。 但是考慮未來升值潛力，大運是更好的選擇。
問：你好，我買的筆架山公館因違建整體價格止漲，16年的新盤，價格才7萬左右，打算出售能到手360萬左右，打算購買明德學位的香蜜湖豪庭，900左右。因為有貸款記錄，做不了3成，打算用老公房子做二次金融貸出250萬，jlh做5成。現在那裡69平朝北930左右價格54平朝南980 ,打算用貸款還貸。家庭收入僅能支付現在的自住房子➕孩子開銷。想著銀行還貸一年33萬左右，租出去10萬，每年只要能漲回20萬就能持平，兩個孩子都能解決中小學教育問題。不知這樣操作合理嗎？
答：你好，二抵要注意利率多少。一般建議直接去銀行申請加按揭融資。 以下幾種方案可以操作成首付3成： 1.找渠道5改3 2.全款抵押 豪宅片區生源純粹，外加小班教學，也能考出一道風景線。 留足3-5年月供就沒有太大問題。
問：您好！目前考慮疫情影響，明年樓市可能會有一波上漲，想把手裡唯一1套77坪寶安房（華盛盛薈）賣了，換成學位房，保值增值，請問：1）您看這樣操作是否增值空間更大？；2）寶寶現在才1歲多，現在考慮比較好的福田的小學學位，是否有還存在較好升值空間的小區推薦？總預算1200萬以內；3）百花片區，比如長城二花園推薦嗎？
答：你好，百花和香蜜湖的學位都還不錯，人群的劃分香蜜湖片區更優質一些，總價1000個人傾向在香蜜湖片區選擇，上學圈層都具備，周邊香蜜湖美食城也在拆遷。 具體的盤還是要根據你的情況來定，如香格麗苑，翠海花園一期小學初中學位都不錯，總價1000萬左右。
問：老師您好！謝謝您之前的解答跟建議。現在還有一個問題：新的徵信系統5月實施，會不會有短期房價下跌的情況，我要不要繼續觀望到5月後在出手？^_^
答：您好，19底西部領漲，今年如果沒有大規模利好刺激，可能會暫時歇一段時間。也不排除部分虛高的樓盤價格會小幅回調。 中部和東部屬於補漲區域，反應比西部慢了一些，所以大部分被西部漲幅嚇到的剛需會考慮價格沒有過分上漲的東部樓盤。 被疫情推遲的小陽春，會利好深圳投資第二梯隊。如果能淘到筍盤，儘量在5月之前入手。
問：老師你好，我在龍崗保利上城有一套88平的小三房自住，欠款100左右，80%為公積金貸款，月供5300左右，房子是夫妻雙方共同購買，我是主貸。目前兩個人都在龍崗大運天安數碼城上班，85後，我在央企上班（比較穩定，但職業短期上漲空間也不大），兩人稅後年收入50萬左右，每月還有公積金7500左右，目前手裡存款約70，有一個小孩在讀幼兒園小班。因家庭槓桿率過低，想通過第一套房加按再七成首付投資一套房產，我的問題如下： 1、以我的情況第二套總價控制在多少比較安全； 2、第二套純投資，打算出租長持，能不能幫忙按總價推薦幾個潛力比較大的區域。
答：你好，加按之後可以考慮入手總價在400萬以內的潛力盤。月供控制在2.5以內，合理優化租金收入。 租金穩一點，南山前海、西麗、科技園片區，福田梅林彩田、保稅區皇崗都不錯，寶安西鄉、碧海、沙井都不錯。 另外光明板塊也可以關注，博暴擊收益。
問：您好，我有兩個問題，一是有100萬首付，想買一套小房子自住，單身在羅湖上班，對布吉比較熟悉，三號線到單位。我想在三號線沿線買，目前單身，想把父母接來同住，有什麼推薦？
答：你好，關注學區建議直接在羅湖選籌。 雖然羅湖和布吉在深圳是跑輸的，但石牙嶺是布吉片區居住環境最好的，如果注重環境和居住體驗和通勤是可以考慮，但是漲幅都很慢。 但是深圳各個熱門板塊都漲起來了，不排除布吉也有補漲的可能。
問：十三老師，想請教個問題，一直有看到您說開發老人票，本人想了解下如何開發？老人名額如何貸款？本人想用老人名額買房 謝謝
答：你好，老人可以投靠落戶 深圳銀行支持做接力貸，首付3成，最多貸款30年
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