近來，房地產企業不僅“憂心”，也有些“揪心”。樓市“滯銷”，拯救房地產市場的政策已經退出，調控不鬆不緊，也沒有後顧之憂。
2020年，因為“官渡”的襲擊，每個人都過了一個令人不安的春節：經濟發展受阻，2月份企業倒閉，很多人甚至“減薪”一個月。為了重振經濟，各地紛紛開通便民門，利用“大規模”政策進行幫扶，隨後遭遇全國採訪。可見，即使在當前的特殊時期，該規定也沒有因為“流行病”而改變。在我看來，讓開發商做噩夢的，一方面是房地產的“滯銷”使其陷入被動經營的壓力；另一方面是今年各大開發商的債務貸款相繼到期，市場冷清，老百姓不買房。他們正面臨被清算的局面。僅去年一年，就有520多家中小房地產企業在資金鍊上“落馬”。
開發人員的噩夢遠不止於此。日前，《人民日報》報道，海南省辦公廳、省委辦公廳正式下發通知，放棄房地產市場“預售制”。對於消費者來說，這在很大程度上是為了保護自己的利益，規範市場，讓“現房銷售”成真；對於房地產企業來說，官方的舉動比房價下跌更尷尬，今後收錢的方式也少了。
高房價使無數人購房極其困難，同時也承受著舊習慣、舊規定的桎梏。
我們普遍感到經濟發展受阻。副作用是，每個人的收入都大幅減少，消費大幅減少。想想最近各地的救市舉措，不是為了刺激大家購房需求創造新的內需嗎？房地產市場的高房價使許多人在買房的路上舉步維艱。一套價值100萬的房地產，往往會耗盡三代人的積蓄。即便如此，不斷湧入的人群也導致了難以降溫的“房地產熱”。然而，真正的購房需求卻因為高房價而被拒絕。除了忍受高房價的“折磨”，房地產行業還有很多老習慣、老規定，老百姓買房也很難，比如共用面積、預售“集資”制度等。有人認為這兩項措施是李嘉誠開發的房地產製度。
合租面積最“可憐”，因為它讓房子“空置”，需要購房者買單。可以說，今天的房價不算太高。國家已經出臺了共享面積的相關法律法規：不超過20%，但高房價下的共享面積也需要按原房價購買；另一種是“房屋預售”，僅憑一張圖紙、一張沙盤和購房者的想象。沒有任何實物，需要先買單，而這一套路開發商玩得越來越深入，最終成為“血還”的工具。
從現在開始，開發商“預售”的房子顯然已經不適合舊規定，其弊端也顯而易見，自1998年我國商品房改革至今，“預售”已被開發商改良到極致。方朔君一直強調，房地產是一個高負債、高槓杆的行業。開發商的做法是借大量銀行貸款進行開發，這就是“雞背蛋”。他們通常在房子建到四分之一的時候就開始預售。其目的是儘快籌集資金用於項目再開發，在房地產投機者的幫助下，房價將被推得越來越高。在方朔君看來，有一個我們沒想到的是，老百姓把錢投進銀行，房地產企業貸款建房，投機者不斷炒作房價，最後老百姓會扛著高房價買回這些錢。
任何措施都有利弊，房屋預售也並非一無是處。房地產企業借在建房屋進行“預售”以獲得部分資金回報，這在一定程度上也降低了金融風險的發生。這樣的回報可以繼續促進項目建設，減少尾工未完工的情況。對於購房者來說，可以保證開發商有足夠的資金完成房屋建設，並將房屋移交給業主。
房地產市場開始“補漏”，一個“鐵證”就制定了完善的房價下調方案。
放棄“預售制度”政策為何讓開發商夜不能寐？正如我之前所說，房地產市場的預售可以在一定程度上使開發商收回成本，這也帶來了一個惡性循環。當地政府將出售土地。房地產企業只要拍下房子的原型，就可以開始預售。再過幾個月甚至一年，他們就會收回成本，繼續蓋房子。一旦“房地產銷售”寫入政策，就可以切斷房地產企業的現金流回流，打破資金鍊，有利於調控房地產市場，降低房價。同時，他們可以讓購房者看到自己想買的房子的真實情況，因此會成為開發商“噩夢”讓它徹夜長眠。
房地產市場調控已經走過了三個年頭。2019年，創下調控政策620次的新紀錄。但在筆者看來，多數手段都集中在限制開發商的融資渠道上，即限制融資、定向降價標準、限制措施等，甚至很少放棄“房地產市場預售”，使房地產業務成為現實。試著解釋一下，這張“鐵牌”正是讓房價下跌的完美方案。取消預售後，所有涉及土地拍賣、房屋建設和銷售的資金必須由房地產企業墊付。售後開發商會考慮如何儘快籌集資金，而不是如何營造緊張的房源緊缺氣氛，大大減少購房者在拿到房子時不賣對板、不賣對板提價的現象。
房地產市場也開始“補漏”。《人民日報》報道說，海南將首次取消“預售制度”出售現房，許多人對黨媒的反應表示讚賞。海南並不是第一個提出放棄房地產市場體系的國家。在率先實現現房銷售時，海南省政府3月7日發佈通知，正式放棄房地產市場的“預售制度”，這可以說是開發商“噩夢”的開始。從購房者的角度來看，這一措施能夠真正有效地降低高房價。最重要的是，現有房屋的交付可以讓購房者看到所購房屋的質量和內部環境。這是一個巨大的進步。根據58安居客房地產研究院的監測數據，從用戶行為指數的角度，隨著各地房地產優惠政策的出臺，3月份全國購房熱情環比上漲28.2%，一線城市環比上漲35.5%，二線城市環比上漲33.8%，其中廣州、深圳分別上漲41.7%和46.1%。在前一次送貨中發現質量問題後，由於您提前交錢，不能選擇退房或退房，買家面臨維權難、維修慢等問題，這對房地產企業來說是好事，也給人們帶來了很多不確定性的固定因素，當這個“漏洞”被填補的時候，你可以看到現在的房子，如果你發現任何問題，可以選擇及時退出。
其次，放棄房地產市場的預售可以降低房價。另一個因素是提高房地產業准入門檻。沒有雄厚資金的中小開發商是不會進行開發的，而大開發商在土地拍賣前必須有一個好的計劃，這樣才能減少市場草莓造成的空置，平衡房地產市場。
對於開發商來說，房價的暫時下跌不會有太大影響，但長期計算“現房銷售”會讓他們感到更尷尬。面對取消預售，房地產市場開始了“補漏”的過程。在我看來，將現有房地產業務寫入政策的“鐵證”，可以比其他調控措施更好地制定出完善的房價下調方案。海南的主導作用是積極的。上海易居房地產研究院副院長楊紅旭曾表示，未來三年，市場上將有越來越多的地方跟進這一項目，此舉是放棄“房地產預售”。我想知道你是否支持專家的說法？
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