3月下旬，武漢正式迎來解封，這座昔日充滿活力的城市正在有序恢復。
自1月23日封城以來，武漢市房地產市場迅速進入冰凍期。商品住宅持續零供應，成交量也持續掛零；土拍節點延後；房企資金鍊面臨巨大考驗，尤其對於重倉湖北的企業來說，項目停工、供應節奏被迫拉長，同時銷售停滯、回款減少，現金流壓力急劇攀升。
作為疫情重災區的中心區域，武漢受到的負面效應會比任何一個城市都要大，直至武漢市發佈六項舉措，支持房地產企業復工復產，沉寂許久的市場終於迎來利好。
疫情使得武漢經歷短暫的空窗期，但作為長江中下游經濟帶核心城市，武漢抵禦行業週期下行風險的能力依然在，疫情過後，城市市場恢復活力、房企運營步入正軌仍將經歷較長時間的修復期。
對於武漢房地產市場，我們始終保持謹慎樂觀的態度。短期內，隨著疫情期被壓抑的購房需求逐漸釋放，市場或將迎來階段性的銷售窗口期，但全年成交量回落仍不可避免。長期來看，基於武漢的首位度，以及長江中游城市龍頭地位，市場前景終將回歸到基本面。
01
疫情中心區，樓市全面承壓
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疫情爆發之前，在“房住不炒”、“因城施策”的政策主基調下，人才新政、放鬆落戶以及各類限價限購政策作為樓市穩定劑，武漢房地產市場在平穩運行中仍然保持一定熱度。
商品房成交量多年位居全國前三，尤其是2019年時，藉助軍運會帶來的影響力，武漢房地產市場出現“供銷兩旺”的整體行情。這一年，武漢市住宅商品房供應量達到2629萬平方米，銷售面積達到2346萬平方米，成交均價達到12543元/平方米。也是在這一年，武漢市住房銷售套數和銷售面積位居全國第一。
2015-2019年武漢市商品住宅供求量價
（單位：萬平方米、元/平方米）
數據來源：CRIC中國房地產決策諮詢系統
疫情對武漢房地產市場造成了最大的負面影響，並且這一影響何時能消散仍未可知。
整個湖北省新房市場陷入停擺長達2個月，1月25日起，宜昌、鄂州、荊州等相繼發佈通知，要求售樓現場、中介門店等經營場所一律關門休市，同時關閉商品房和存量房網籤系統，暫停房屋交易。
作為省會城市，武漢自1月23日封城以來，對房地產市場最大的影響體現在三個方面：首先，商品住宅持續零供應，成交量也持續掛零；其二，土拍節點延後，如2019年土地市場頗為火熱的武漢，2月以來先後兩次延期了土地出讓；最後，房企資金鍊面臨巨大考驗，尤其對於重倉湖北的企業來說，項目停工、供應節奏被迫拉長，同時銷售停滯、回款減少，現金流壓力急劇攀升。
綜合考慮疫情持續時間等多方面因素，我們預估2020年湖北省樓市成交受損量約500-950萬平方米。作為疫情的核心，武漢疫情形勢最為嚴峻，房地產銷售或將長期停擺，疫情期的銷售虧空量或將顯著偏高。但樂觀來看疫情對房地產市場負面影響僅限於疫情期的銷售停擺，成交受損相對可控。
嚴格管控造成湖北省全域經濟活動近乎陷入停滯，儘管目前復產復工的號角已經吹響，但人員流動障礙、物流運輸堵點、上下游產業鏈斷裂等阻礙復工復產的客觀困難短期內仍難破除，加之部分中小企業受前期疫情影響導致的現金流吃緊、經營存續困難，湖北省內企業的復產復工之路依然任重而道遠。
02
長期市場終將回歸基本面
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武漢無疑是湖北省乃至長江中游城市群的龍頭城市，經濟始終保持高質量發展勢頭，增長動力甚為強勁。2014年時，武漢市GDP便破萬億元，並且GDP增速長期保持在9%以上，2017年時一度達到13%，2019年，武漢市GDP達16223億元，全國排名第八。
聚焦湖北省，武漢仍是獨一檔的龍頭城市，傳統支柱產業不斷轉型升級，新興產業加速培育壯大，產業集群優勢愈加顯著。經濟更是具備難以比擬的規模優勢，居民普遍有著更高的收入水平，省內其他城市難以望其項背。
武漢市歷年各項經濟數據情況
基於此，武漢在湖北省仍有較強吸附力，依舊是全省人口第一聚集地，省內三四線城市外遷人口尤其是高素質人才仍將不斷向武漢聚集，至2019年末，武漢全市常住人口1121萬人，比上年末增加13萬人。
儘管武漢疫情形勢最為嚴峻，但就房地產市場而言，無論是潛在的購房需求，還是置業群體實際購買力，武漢的基本面仍然比較樂觀，由於疫情期的潛在購房需求僅是向後延期並未完全消失，市場需求整體依舊堅挺。
短期內我們認為，疫情結束後，武漢有望迎來階段性銷售窗口期，疫情期被壓抑的購房需求或將積極入市，屆時成交量或將明顯回升，但整體增幅有限，較難完全彌補疫情期的銷售虧空量，全年成交量大概率將有所回落。
疫情畢竟是黑天鵝事件，武漢作為典型的“白馬”二線城市，產業經濟持續向好發展，人口虹吸效應顯著，需求與購買力兼備，是這個城市的底色，市場前景終將回歸到城市基本面。
樂觀來看，在全國房地產市場步入調整期的大背景下，武漢或將成為市場下行期難得的“避風港”，預計後續市場成交情況將有序恢復。市場何時恢復至疫情之前，或許只是時間問題。（來源丁祖昱評樓市）
直播預告——《武漢重啟，買房何時出手更為划算》？
直播嘉賓：湖北中原地產首席分析師楊麗宇
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