熱騰騰的熱乾麵
是武漢人再熟悉不過的日常
自疫情中“封城”以來
上千萬武漢人在家堅守已逾兩月
今天看新聞說蔡林記熱乾麵已經復工
最愛的那碗熱乾麵回來了，熱氣騰騰的生活也回來了！
（胖哥封城前最後一次吃的熱乾麵，我一個人的量）
我想久旱逢甘霖
這5個字最能代表武漢人此時此刻的心情。
隨著疫情逐漸好轉，
央行降息和各地政策端持續發力、
售樓處有序開放，
樓市開始有了復甦的跡象。
不少人也將購房計劃提上日程，
胖哥說完漢口跟武昌後，
漢陽區域又有哪些純新盤值得關注呢？
01融創武漢1890
基礎信息：融創武漢1890位於漢陽區琴臺大道特1號原漢陽鐵廠，屬於漢陽2環核心區域樓盤。預計疫情結束後開盤，推出A8號樓約97-116平房源裝修情況待定，不過融創大概率會做毛坯房該項目為純新盤首開。
項目共分為32#、33#兩個地塊，其中32#為住宅、商服、公共管理與公共服務用地，總用地面積約26.88萬方，建築面積約76.67萬方，容積率2.05。33#地塊為住宅用地，總用地面積約9.4萬方，總建築面積約54.6萬方，容積率4.22，共3220戶。小區一共16棟樓，樓層分別為31/33/39/46/56層，4梯4戶、2梯4戶、2梯3戶的梯戶比分佈。
（項目效果圖）
項目優劣勢：
1、位置一般。項目雖然處於漢陽五里墩地區，但是緊靠京廣鐵路，靠近鐵路一般都會比較吵。而且周邊以老社區為主，周邊城市面貌一般。
（京廣線武漢段實景圖）
2、出行還不錯，項目附近有2條地鐵，分別是4號線的七里廟站跟12號線漢鋼站，不過步行距離都超過了500米，自駕出行還是很方便附近有漢陽大道跟琴臺大道2條主幹道。
3、配套尚需時日。項目體量較大，自帶有教育用地規劃等，此外距離周邊規劃的大體量商業不遠，不過這些規劃落地還需要時間，目前的五里墩商業相對比較欠缺。
4、品質尚可。項目容積率不低，均採用高層和超高層設計，沒有低密度產品，從外立面看，還是比較現代化的，外立面以灰白色為主。另外戶型設計尚可，物業屬於融創自己的物業。
價格猜想
2019年4月，融創約152億拿下武漢四宗地其中，融創武漢1890項目為P（2019）032號&033號地塊，目前已經公示的項目範圍是P（2019）033號地塊。這塊地最終被融創以總價41億元，樓面價10250元/平競得，溢價率24.24%。按照這個拿地價，胖哥認為融創武漢1890項目毛坯價格應該在2萬左右，跟周邊恆韻府，萬科金域國際價格差距不大。
（P（2019）033號地塊）
關於開發商
（融創在武漢項目一覽表）
該項目屬於融創，融創最近幾年重倉武漢，光是去年一年在武漢花了200億拿了10宗地。
02中糧祥雲地鐵小鎮
基礎信息：中糧祥雲地鐵小鎮位於蔡甸大街與西環路交叉口以西（地鐵4號線新廟村站旁），項目預計2020年下半年入市首開建面約95-118㎡高層，建面約125-143㎡疊墅，高層預計帶裝修銷售，疊墅毛坯。預計展廳4月份開放。項目屬於不限購區域。
中糧祥雲地鐵小鎮共四個地塊，佔地面積約16.5萬方，總建面約72萬方，計容建面約48萬方，容積率：A地塊1.7-1.9、B地塊4.7、C地塊1.0-3.0、D地塊0.7-1.0，樓棟30棟，總戶數2766戶，產品多樣，毛坯、裝修都有，可選性較大。
項目優劣勢：
1、項目不限購，但環線較遠。項目位於蔡甸城區中的南部新城區板塊，目前片區內已匯聚了中建、碧桂園、德信、中海等品牌開發商，屬於柏林地鐵小鎮規劃範圍內，該片區是全新開發且結合TOD模式，由多個新的大體量綜合體項目組成。不過位於外環以外，距離武漢主城區相對比較遠，環線位置不佔優。
2、地鐵口旁，公交較少。中糧祥雲地鐵小鎮周邊有地鐵4號線新廟村站，項目距離地鐵約200米，步行可達。項目旁邊就有2條主幹道，自駕出行還算方便，不過周邊公交線路較少。
3、自帶商業跟教育，周邊商業匱乏。項目自帶約3萬方商業，兩所幼兒園和一所小學，周邊還有漢陽一中等重點學校，不過周邊商業較為匱乏，要去蔡甸老城區或者中法生態城那邊。
價格分析
2019年10月21日，中糧地產（武漢）有限公司以11.29億底價競得蔡甸區蔡甸大街與西環路交匯處以西（張灣街太山村）P（2019）130號地塊，樓面地價2351.6元/平。目前周邊項目較多，便宜的榮盛華庭帶裝修均價9000元/㎡，貴一點的中建錦繡雙城高層帶裝修均價9700元/㎡。根據周邊價格胖哥估算中糧祥雲地鐵小鎮帶裝修均價約9000-10000元/㎡左右。
關於開發商
這塊地是2家開發商合作，2019年12月20日，武漢地悅房地產開發有限公司核准成立，公司註冊資本56000萬元，由武漢市軌道交通建設有限公司（控股49%）和中糧地產（武漢）有限公司（控股51%）共同控股。
說到中糧祥雲，武漢的購房者都會第一時間聯想到中糧光谷祥雲，這是中糧在武漢的第二個項目。
03中國中鐵·金橋璟園
基礎信息：中國中鐵金橋璟園位於漢陽區漢陽大道與紅光路交匯處。外展點1月12日已開放，戶型面積段為103-127平，預計2020年5-6月入市，裝修狀況待定。
該項目用地面積約1.3萬方，總建面約7.2萬方，計容建面約5.3萬方，其中住宅建面約3.1萬方，容積率4.0，總戶數約308戶，戶均面積約102平米，住宅的機動車停車位約284個，車位配比約1:0.9。該項目由一棟44層超高層住宅、一棟30層高層住宅以及一棟20層的辦公樓、臨街2層商業組成。
項目優劣勢：
1、小區體量小，還有回購。項目總共3棟樓，住宅只有2棟，小區氛圍一般，而且漢陽區房屋徵收管理辦公室還要回購住宅100套（建築面積8734.29平方米，回購價9500元/平方米），商業門面4套（建築面積236.33平方米，回購價22463.33元/平方米）用於三合村舊城改建徵收項目對接安置；剩餘房源才作為商品用房市場銷售。
2、項目位置不錯。該項目在二環以內，屬於漢陽核心地段，絕對地理位置不錯，介於五里廟跟七里墩之間，周邊目前有大量的新房面世，區域發展較快。
3、商業需發展，教育一般。五里墩文化藝術區規劃有大體量商業，該片區規劃包含了約100萬方的商業體量。未來商業發展潛力巨大，不過目前的開發進度緩慢。項目東邊一路之隔是五里墩小學，另外一公里範圍內還有七里小學以及翠微中學，距離倒不遠，但是教育水平一般。
關於價格：
2019年4月9日，位於武漢市漢陽區漢陽大道以南，紅光路以西的P(2019)016號地塊被武漢市大橋坦達置業有限公司54390萬元底價競得，樓面價10252元/平。
周邊萬科金域國際，均價21500元/平，恆韻府目前毛坯均價19500元/平。胖哥預估這個項目如果毛坯的話差不多19000元/平，裝修的話21000元/平。
關於開發商：
項目開發商為中鐵大橋局集團武漢置業發展有限公司，中鐵大橋局開發過金橋系列樓盤，比如中鐵世紀金橋。
04華潤置地公園裡
基礎信息：華潤置地公園裡位置在經濟開發區黃陵大道與官蓮湖路交匯處。位於武漢經濟技術開發區，外環以外，距離外環線約2.4公里，距離四環線約10公里，絕對地理位置較遠。華潤置地公園裡將於今年上半年開盤。
華潤置地公園裡項目用地面積約4.3萬方，總建面約15萬方，計容建面約10.7萬方，其中住宅建面約10.5萬方，容積率約2.5，總戶數約1098戶，戶均面積約95平米，規劃機動車停車位約1288個，車位配比約1:1.17，地上為人車分流規劃。華潤置地公園裡項目規劃由8棟高層住宅、3棟11層的小高層住宅組成，整體為三排並列式分佈。
值得一提的是該項目回購房源的總建面不低於5.13萬方，不高於8.21萬方，相當於至少有一半左右的房源將用於回購還建，最大可售的貨量也只有約5.3萬方。
項目優劣勢：
1、位置較遠。項目位於武漢經濟技術開發區，外環以外，距離外環線約2.4公里，距離四環線約10公里，絕對地理位置較遠。該片區應該屬於經開區黃陵片區，東邊有部分成熟小區，稍微有點居住氛圍，南邊距離官蓮湖不遠，大環境預計還可以，但是周邊暫無新房在售，目前看不到利好規劃。
2、需要自駕，門口有有軌電車。項目北面緊鄰黃陵大道，西面緊鄰官蓮湖路，通過這2個可以連接東風大道。大漢陽有軌電車車都T1線已通車，在項目門口有得勝港站，有軌電車車都T1線可以與地鐵3號線沌陽大道站無縫換乘。不過項目周邊沒有地鐵，這點比較遺憾。
3、周邊配套較為匱乏。華潤置地公園裡項目周邊各項配套均比較缺乏，現階段沒有大型商圈，近距離內可以期待的僅有奧山經開澎湃城規劃的商業配套。
關於價格：
2019年6月27日土拍中，位於武漢經濟技術開發區的131R2地塊，即P(2019)077號地塊，最終被武漢潤置房地產開發有限公司以總價24305萬元拿下，成交樓面價2268元/平。
周邊近距離內在售新房僅有奧山經開澎湃城在售，其高層均價約9000元/平，毛坯銷售。不過奧山的位置相對比華潤的要好，所以胖哥預測華潤的這個項目價格應該不會超過9000元/平。
關於開發商：
該公司是由華潤100%控股。華潤在武漢開發過很多知名項目，比如華潤翡翠城、華潤紫雲府、華潤橡樹灣等項目。
05中鐵11局四新地塊
基礎信息：中鐵十一局項目位於漢陽區四新北路與四新中路交叉口西北角。屬於漢陽三環內，四新的項目，處於紐賓凱漢CITY東面。該項目為目前四新唯一一個純新盤項目。目前項目案名，開盤信息都未公佈。
該項目佔地面積約5.2萬方，總建面約22.6萬方，計容建面約17萬方，其中住宅建面約8.29萬方、商業建面約8.02萬方，不計容建面約5.5萬方，建築密度約25%，綠化率約27%，總戶數760戶，機動車停車位（含商業）1903個。
項目總共8棟樓，其中住宅為6棟，商業為2棟。預計為毛坯房。
項目優劣勢：
1、四新唯一新盤。這個項目是四新2020年僅有的純新盤，值得期待。
2、位置還不錯。區位上屬於漢陽四新片區，周邊的幾個體量較大的項目均已交付，居住氛圍濃厚。這裡是四新片區中離漢陽核心區域和漢口相對較近的板塊。同時靠近四新知名的方島，總體來看位置還不錯。不過北面有變電站，可能有一定的影響。
3、出行靠自駕，未來有地鐵。項目門口就是楊泗港快速路，自駕出行還比較方便，未來12號線通車後，走到芳草路站只要500米左右，交房的時候就可以坐12號線了，不過周邊公交線路還是比較匱乏的
4、配套一般。自帶一部分商業，距離最近的商業是麥德龍超市，不過其他商業要去王家灣或者永旺那邊，附近有學校跟醫院，還有方島公園。不過配套只能說一般。
關於價格：
四新P（2019）107號地塊最終被中鐵十一局房地產集團以底價拿下，成交總價68120萬元，樓面地價4000元/平。距離項目最近的為招商樾望，2019年新盤價格在15000元/平米左右。如果項目賣毛坯差不多也會是這個價格。
關於開發商：
武漢中鐵開頭的項目比較多，但是中鐵也分各個局，這個項目為中鐵十一局開發，中鐵十一局在武漢之前開發過中鐵梧桐苑項目。
總結
今天胖哥寫了5個漢陽區域的純新盤，從漢陽區域的樓盤來看，沒有漢口跟武昌的多，漢陽目前比較熱門的購房區域比如鍾家村，王家灣，四新等地還是大量靠老盤支撐，新盤主要集中在蔡甸等新興區域。
從今年漢陽的樓盤價格上來看，純新盤由於主要是在2019年拿的地，疫情對於漢陽純新盤的銷售還是有一定影響的，漢口、武昌、漢陽三個區域的純新盤在這裡胖哥就跟你介紹完了。
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