本文為“房地產帶鹽人”的第133篇文章，今天我們聊一聊全球降息和持續量化寬鬆，以及我們的貨幣政策走向。
全球量化寬鬆中的美元：無限量化寬鬆
過去，美元是全球貨幣結算的最主要構成幣種，佔全球主要貿易結算幣種超過4成，歐元則佔比3成左右，歐元區有19個國家，其中發達經濟體過半。美元的歷史地位從佈雷頓森林體系之後又捆綁了石油，所佔的主導地位使得美國可以通過量化寬鬆一次次向世界輸出通貨膨脹，而保持其國內購買力的穩定。很多留學生在美國都有體會，那就是東西便宜。
我們回放歷史時間軸，2008年之後為了挽救華爾街，美聯儲釋放了大量的流動性以彌補金融危機造成的各金融機構的債務危機，也包括美國兩大住房擔保貸款機構房地美（Freddie Mac）和房利美（Fannie Mae）。在金融危機得到控制之後，美聯儲總體上是在量化寬鬆的政策上越走越遠，同時美聯儲資產負債表變得更加龐大，雖然2012~2016年也有階段性利息調整但總體上是降息為主基調。
這也為美國企業融資成本降低之後，開始大量舉債支撐股票市值奠定了基礎。怎麼支撐股價呢？通過回購，我們應該記得包括蘋果、波音等美國巨頭時常用現金來回購股票，一方面導致流通中的股票減少，一方面回購的股票是會被註銷掉的，那麼股票少了而生產經營基本穩定的情況下，人為的拉動了股價上漲。而美國股市對其國民經濟的重要性不言而喻，這個不是A股所能比擬的。金融危機過去的10來年之後，美國居民資產大量沉澱在股市裡，當然包括通過各種養老、投資基金持有的金融資產。
特朗普就任總統之後，對美聯儲貨幣政策獨立性頻頻施壓，而且美聯儲主席鮑威爾顯然也沒法扛住這種壓力，過去幾年美國持續量化寬鬆，已經提前釋放了太多的刺激性，因此市場實際上很難再被金融政策刺激到。
過去兩個月的全球經濟情況不說大家也懂，這時候美聯儲幾乎無牌可打，在美股出現歷史上第二次熔斷之後，美聯儲的降息反而導致市場預期不佳，進而連續出現第三次、第四次熔斷。於是在上週一（3月23日）索性一降到底，不僅僅推出總計7000億美元的流動性規模，同時宣佈將不限量買入美債和美國住房抵押支持債券（MBS），這種一步到位的寬鬆已經無法用某種政策導向來描述了，全面救市，救得是美國的資本市場。
美聯儲的動作頗有點“我乾杯了，你們隨意”的意思，實際上若把量化寬鬆比作一桌酒席的話，大家都已經喝高了，此時再對瓶吹只會有兩個結果：酒量好（實力強的經濟體）的也得喝多，而酒量差的（弱小經濟體）直接趴桌子底下去了。實際上過去幾年全球的貨幣政策都是寬鬆主導，無論是歐洲、日本出現的零利率，還是我國持續的降準，降低LPR，大家都在通脹的路上，資產價格一路上漲，當然也包括房價。
國內降息預期顯現
全球化背景下，世界變成一個緊密相連的島嶼，大家都通過加槓桿來刺激經濟，再加上疫情期間必要的流動性，可想而知接下來的貨幣供應量會怎樣。
據近期央行貨幣政策會議釋放的信號，在深化利率改革、推進存量浮動利率貸款定價基準換錨、控制匯率等一系列的導向方面，一方面控制金融風險，一方面穩增長。
穩增長這個話題去年和今年的解讀重點會有些不同，去年跟穩金融、穩就業一起，總體上剋制和注重調控節奏。而今年1季度各家機構分析的GDP增速均有明顯放緩，畢竟幾乎停擺的經濟剛走出疫情影響，現在復工復產的同時，最重要的是給企業紓困，提供資金支持。雖然不會大水漫灌，尤其是在房住不炒大前提下貨幣政策是有導向性的，但是也面臨兩個難題。
第一，持續通脹，無論是接下來的加大宏觀經濟對沖力度，提供財政赤字等擴張性，還是之前的LPR下調，都會讓人們對資產保值、防範現金貶值的預期增加。
第二，自己缺乏有效率的使用途徑，說白了經濟下行對股市衝擊很大，而經營困難又會影響企業投資擴大生產，這時候錢往哪裡去呢？
似乎我們很難避開房地產這個話題，它不僅創造貨幣，也是貨幣創造出來的資產蓄水池；房地產本應該是經濟走勢的結果，樓市的繁榮應該在經濟繁榮的同時，而不能單獨去扮演拉動經濟的角色。否則，就會加劇資產泡沫。這一點當年的日本就是例子。
可是降息已經在路上了，4月份在貨幣流動性方面，無論是降準、降息其結果都是差不多的。那麼鉅額資金會不會溢出到樓市呢？
關注重點城市足矣！
我認為這要看地區和城市，1季度全國樓市成交從冰凍到剛剛開始恢復，最初的數據我覺得不用太敏感，尤其是3月份個別城市出現的日光盤，例如蘇州、深圳的個別樓盤銷售速度似乎令人看到了幾年前的景象，但這仍然是因為疫情期間積累的需求釋放，並不能代表整個市場的回暖。
坦率的說，目前樓市基本面已經逐步退後到經濟發展的中間地帶，而不再是火車頭。過去三到四年棚改已經充分釋放了二三四線城市的需求，持續的加槓桿並不會全面出現在樓市。但是對於經濟發展基礎較好，人口流入較快的城市，還是有可能跟其他地區拉開差距的。
我們隨便舉幾個例子，珠三角廣州、深圳、佛山的年人口淨流入都超過了50萬人，而進一步降低落戶門檻的蘇州總人口已過千萬；近幾年城市之間的發展速度拉開了顯著差距。長三角、珠三角已經把環渤海地區落在了後面，房地產市場投資增速也是如此。當然總體上東部還是具備一定優勢，總體上我們看今年的房企新增投資，新設立的開發企業數量，華東、華南佔比持續增加。我們可以看到網上數據顯示，今年截止3月份新成立的一萬六千多家房地產公司（絕大多數是項目公司）主要集中在廣東、浙江、江蘇、山東和四川，數據同比去年是降低了，但是集中程度更高。
我們可以從土地市場上看得出，目前土拍市場價格出現回暖的也集中在上述區域。房企的投資傾向已經從全國佈局爭取規模轉變為集中深耕，首選的區域實際上就是各地經濟的分界線，畢竟目前投資回報、現金流等方面是接下來幾年房企的主要投資策略。
目前頭部房企在上調銷售目標，包括TOP30，同時後面的房企則越來越缺乏存在感，也許會逐步淪為收併購的目標。在這個過程中，兼併帶來的房企規模集中和房企投資傾向的集中會在各地樓市上產生新的分水嶺。
因此如何關注樓市，想必大家都已經有了答案。
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