源斷與源源不斷的“樓市”

地產樓市之源，除了產業政策與地方主官意願，就是資金了。資金的主要渠道，在於銀行和其他金融機構。

研究院所和主流媒體擔心房價快速下跌，並非空穴來風。跟某家大行分行行長閒聊，談起幾年來的信貸投向變化和資產結構現狀，不再像以前那樣沾沾自喜。

是行600多億貸款，公司客戶不足140億元，自然人貸款460億元，其中60%是個人住房貸款。一旦房價快速下跌，棄供成為常態，消費信貸、住房按揭形成不良，員工的工資可能都難以保證。

他的擔心，可能帶有普遍性。10年前的金融風暴，地產企業最早感受，正是銀行貸款把我國的房地產導向了一波又一波的上漲浪潮。

每一波上漲，都是資金在驅動。

銀行關閉了開發貸款，保險、信託與資產管理留著口子。監管部門一個一個地堵，渠道一個一個地開。個人按揭與首付的鬆緊，伴隨房價的漲跌。明眼人清楚，只要把貸款包括個人按揭貸款停了，房地產就不需要一而再、再而三地調控。

因為留了口子，金融亂象有之，價格就調不住。

今年以來，監管層多次要求控制房地產行業融資。5月17日，鞏固治亂象成果促進合規建設工作的通知，對房地產行業融資做了嚴格的限定，對銀行、保險、信託和其他非銀機構的房地產行業政策做了詳細和明確的規範。

郭樹清在陸家嘴論壇上指出，一些房地產企業融資過度擠佔了信貸資源，導致資金使用效率進一步降低，助長了房地產投資投機行為。

7月4日，寧波銀保監局一口氣掛出35張罰單，對12家銀行開出總額近1100萬元的罰金，超6成罰單是由於房地產住房按揭貸款管理不規範和房地產授信業務不審慎。

繼5月中旬，銀保監會23號文叫停信託變相為不符條件的房地產項目融資輸血後，多家房地產信託業務增速過快、增量過大的信託公司，也受到銀監窗口指導，要求控制房地產信託業務規模。

這表明房地產的資金來源並不像大家感覺到的那樣已被隔斷。逐利資金和利益驅動下的渠道，依然源源不斷。

信託資產餘額自2018年起進入負增長區間後，2019年起重回正的淨融資規模。對應房地產信託，2018年起增速從60%的高點快速下滑至20%左右，2019年一季度新增的信託產品逐步向房地產行業集中，房地產行業是新增集中信託最多投向領域，單一信託投向房地產的新增規模佔比也持續擴大。

信託融資流向房地產，必然造成其他機構的謹慎情緒和融資渠道的收緊。

根治信貸資金、正規資金違規流入房地產市場的亂象，創造脫虛向實的政策環境，可能有個過程。

從房地產融資到房地產開發投資存在約6個月的時滯。因而今年二季度開始房地產融資條件收緊可能在三季度末、四季度出體現在房地產開發投資上。

細雨溼衣看不見，閒花落地聽無聲。 東道若逢相識問，青袍今日誤儒生。

說歸說，做歸做。我們需要學習與感知得還有很多；一些時候，我們還是會做錯。