資產保衛戰這件事情是真正意義上需要打響了。
網絡上一個段子：2017年，靠運氣贏回來的財富，2018年，靠實力全輸了回去。
通過這一年這一輪的洗滌告訴我一件事情：很多我們理所當然認為的常識，這一年來有些改變。我們會需要做一些調整，一些邏輯，一些方法，或者說一些金字塔結構，構建順序，開始改變。
01
第一個，我們來看整個貨幣市場。
這張圖它給我們總結了過去的四年，特別重大時間節點裡面，對貨幣的一個總政策。
然後在2016年提到了抑制資產泡沫，關注貨幣總閘和現金流。
但是很奇怪的一點，2018年在整個經濟壓力特別大的時候，也突然不再提管住貨幣總閘，特別是最近我們這段時間，我們頻繁地看到好像貨幣要寬鬆了。
以前一直說寬鬆房價必漲，對不對？X萬億那一年一寬鬆，房價半個月之後就漲了。
為什麼今年做那麼多動作，又降準又降息，現在X萬億了，馬上就要Y萬億了，房價一點反應，為什麼？
第二個想跟各位聊聊宏觀層面。同樣發生在上海，同樣來自於在2018年。
第一張照片來自於大熱的前灘，時間在2018年的開年，人山人海，一千多個人就搶了一百多套房，隊伍排得特別特別長。另外一張在一個上海的遠郊，居然打出了買一套房子送一套。
好像熱的地方就熱，冷的地方就無比的冷了。前灘都熱了一年了，每出一個項目就被哄搶，而遠郊近郊項目，好像都很難賣，都賣得很艱難。
這個現象也是我從業那麼久時間比較少看到的，一個城市它的冷熱可以如此的不均。換句話來說，現在我告訴你，我看好上海，但是你知道該怎麼辦嗎？上海有特別好的也有特別差的。
這兩個常識被打破的現象，也讓我有一點點的迷惘，過去我們判斷樓市走勢的一些理論好像都沒有用了，包括以前我們從土地來看，從一些預售證來看，現在再來看好像都沒有用了。
02
我嘗試著去找尋背後的原因，為什麼會有這樣一個現象？
有幾個觀點來跟各位分享一下——
第一個，從2018年開始，各位一定要記得一句話，以前其實我們一直在說，因為土地是稀缺的，房子是供不應求的，所以經濟管控是無用的。但是在2018年我告訴你，總量其實已經夠了。
有一個統計，中國房地產的存量是300億平米。換句話來說，每個人大約30平。從某種角度上來說，這樣的人均面積對房地產來說，總量絕對夠。
過去因為供不供不應求也好，因為稀缺也好，是因為我們從人均的五平米，一直到了10平米到15平米， 25平米，供不應求。但是2018年開始房子已經不稀缺。
第二個，今年大量的用戶意識到了，其實買房歸根到底是要注重房屋質量的。因為房屋質量真的會出現問題。
所以在整個房子已經不缺的時候，恰巧遇到了用戶對房屋質量開始重視，這兩點的碰撞就直接導致了一個結果：房產的質量也同樣進入到了優勝劣汰上。
換句話來說，整個房地產的大熔爐，開始碎片化，差的開始下沉。這也是為什麼剛剛我說的冰火兩重天。
這是現在一定要做知道，如果現在去買房，不要只看地段，因為房子是夠了，你的房子如果質量不好，都是沒人給你接盤的。
第三個，也是非常重要的政策層面，去年給房子定的一個大前提叫：房住不炒。這四個字值得印在腦門上。2019年最重要的叫：因城施策。
為什麼這個很重要？不知道各位還記不記得在16年17年的時候，房地產有這樣一個現象，上海漲了過一段時間輪到杭州，杭州漲了，再過段時間輪到嘉興漲，對不對？房價是傳導機制的一個地方漲，然後往周邊。
現在這個時候，因為因城施策，這樣的一個價格傳導機制消失了。因為每一個城市的樓市政策都不一樣。以前的政策是中央定個基調，大家全部執行，現在你看中央會定明確基調嗎？房租不炒也好，因城施策也好，全都不是明確基調。
但是每一個城市都要理解基調，然後再各自做一些小調整。這是為什麼我們在18年年底的時候會聽到那麼多看似放鬆的信號。但是我們可以看到這些城市互相之間沒有任何聯繫的。
所以一個特別重要的一個現象，在今年開始樓市如此洗牌之後，地產正式告別雨露均霑。
以前20年都是雨露均霑，所以我們很少看到有特別兩極的現象。但現在我告訴你，正是因為大容量很大的用戶意識崛起了，產品錯分了，房企選擇謹慎了，之後好的會浮上來，差的會沉下去。
這也是最近有些人對我吐槽說寫文章沒有以前那麼犀利，或者說給到意見都不痛不癢，為什麼？
其實我是真的認為這個賽道已經沒有普世的價值觀了
你沒有辦法用一句話來概括東西，你沒有辦法說明年房價會怎麼樣。你真的不能這麼給，每個城市都不一樣，每個項目也不一樣，在整個賽道里面跟每個人的關係都是不同，每個人的現狀都是不一樣。
在如今市場裡面，其實是一個沒有一個標準答案。
03
所以我特別想要大家去了解一下，這個賽道里真正的強者在幹什麼。
什麼是強者，就是真正的金主在幹嘛，真正的土地擁有者在幹嘛，真正花錢蓋房子的人在幹嘛，他們一定比我們更聰明，而且一定比我們更理智
他們是重度參與地產賽道，他們是每年幾百億幾千億在花錢，所以他們的決定一定是經過各種很縝密很專業不同維度的判斷之後才做出來。看懂他們，我們這些普通購房者大概也就有了安全感
首先是開發商，不是我瞎說，所有的開發商在2019年都清一色的改口了。
為什麼？開發商一定是最敏感的，各位不要當開發商是傻子或開發商是一個土豪老闆，為什麼開發商最終清一色都要轉型做美好生活，是時代來了。所以你們買房時候也去想一想，我們買到房子是不是能給你更好生活？
開發商做的另外一件事就是：活下去。網絡上一個段子，就是說一群不賺錢的互聯網行業創業者在想要如何改變世界，一群賺錢最多的房地產者在想怎麼活下去。
房產確實最近一段時間在高度的做一件事情，叫回籠現金流。
現在各位去買房，全款跟貸款付款的差異是特別大。為什麼？相比較利潤而言，開發商更需要現金。
這個時候你只要有現金流，你是有能力去抄到比較好的資產的，前提就是你有錢。換句話來說，如果各位今年不買房，囤好你的現金，這個現金可能給你實現的回報會比想象中高很多。
第二我們看看地方政府，地方政府在幹嗎
這也是今年吳曉波在跨年演講時候一個片段。今年地方政府一樣跟往年在做基建，但是這一年的基建跟以往不太一樣了。之前的基建叫“鐵公基”，鐵路、公路、機場、水利等重大基礎設施建設。而現在的基建完全變了。
以前我們判斷是，高鐵通了沒有？高速通了沒有？火車有沒有？現在對地段判斷不是這樣了，變成你產業導入了沒有？裡面有沒有阿里巴巴？京東在裡面做物聯網沒有？
這一些利好可能會真正意義上影響房價。單純的只看什麼那邊通過地鐵那邊通了高速，沒用的，大家都一樣，不是隻有你有，各位要記得這句話。
第三，銀行在幹嘛？
今年特別有趣，錢的流向跟以往變得更不可揣測。以前我們說放水放什麼地方？很多人說不管你放在什麼地方，最終流向房地產
現在不是啦，這也是為什麼10月份說放開總閘之後，房地產一點沒有反應的核心原因。現在有專門針對中小企業銀行這些銀行的錢融資比想象中要簡單很多。
其實我是特別不建議，大家有一筆錢，然後這裡放一點，那裡放一點，然後自己再放一點。好像說分散投資，這其實並不是一個特別好的一個決策，今年好的標地特別少，差的標地特別多。所以我的建議是，如果你不做，就拿好現金，等著看。如果你要做就一次性做的選擇。
04
所以通過這些地產行業的重度參與者在做的事情，我們是否能夠得出自己的一些結論——
這三個觀點我希望你能夠記住，對你以後有幫助。
另外還有一些買房建議
首先，因為我特別希望我們的每套房子都有自己的目的，而且我認為順序各位不要去打亂。
第一套房子，很多人小年輕一套房子都沒有，跟我聊這種槓桿套現，太年輕！第一套房子一定要事先考慮自己自住的問題。第二套，一定要是考慮能出租的房子。第三套房子。考慮輪動。不管怎麼樣，這套房子在任何艱難的時候，他總是能夠賣得掉。最後一套，可以投資。四套房就夠了。然後如果再想買，就在這裡面自己換就可以了。第二點，我希望各位能夠判斷出哪些規劃是真正的規劃，這個在第二部分分析過了。
第三個，如果各位要去買二手房，考慮那些既是賣家也是買家的客戶。什麼意思呢？如果你要去買二手房，我建議各位去買，他準備把房子賣給你，然後自己要去買房子那個人。為什麼？這就意味著你有更多的議價權，這就意味著你有可能會買到便宜的房子。
為什麼這麼說？我今年就以一個非常大的代價把自己的房子給賣掉，因為我要買房子，我必須要賣掉，但是我覺得我今年做的最正確的事情就是今年上半年置換掉，導致我不會在下半年那麼被動，雖然現在來看那一次割肉有點心疼，但是我覺得還值得。
但是對我的買家他就賺到了，因為他意識到我要置換，所以他們以一個比較低的價格買到了房子。
第四個，買一手怎麼辦？真心建議買大公司。有句話叫買大公司，你砸售樓處有人報道，小公司你砸售處，黑社會就來了，就這個道理，房屋質量確實是最近這兩年比較重要的問題。
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我希望各位能夠記得一些話。
第一個特別重要一點，不要買太多，我不會低估各位的購房能力，但是也不要買太多，學會整合，買對的那間房，這是特別重要的。
第二點，買任何一套房都要考慮持有成本跟運營收益。講實話，我對未來房產變現的時間是比較悲觀的。如今你去鏈家掛牌一個房源，哪怕你已經打九折，鏈家依然會告訴你，你知道房子可能需要九個月才能賣出去，這九個月你如何扛以及這九個月週轉週期如何度過？都是需要考慮的
第三件事情，房地產投資這件事情真的在進入到慘烈的二八時代了，過去是雨露均霑，現在就是二八時代，20%做對的人會拿走80%的收益。
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我認為在19年開始會進入到一個特別的賽道。希望各位可以成為那20%。
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