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總體來說，房價大致可分為四大部分：
1土價成本：包括土地出讓金以及相關費用，如郊區的耕地補償、勞動力安置、城區的拆遷週轉費等；
2建築安裝費：如設計、招標、監理、材料施工等。廣義地可包括前期工程費、基礎設施費（七通一平費）甚至大市政費、四源費、用電權費等也可折算在建安裝費裡；
3開發商經營費用：包括辦公管理費、銷售經營費及融資利息等；
4開發商經營利潤。
不過，不同地區的土地價格相差很大，而且是拆遷來的還是劃撥來的價格都不可同日而語。
除了人工和原材料漲得厲害，建築形態結構不同價格相差大，比如鋼混結構高層比磚混結構多層建築成
本高價格貴不少。
一般來說，建房成本中土地費用約佔20％，拆遷安置費用約佔10％～20％，房屋建築安裝費用約佔20％～30％，市政設施費用佔10％左右，各項稅費約佔20％。此基礎上，還要加上20％左右的開發商利潤，從而構成商品房的售價。一些大城市市中心的高房價還來源於高昂的徵地拆遷安置費用。同時一些開發商的高額利潤也是造成高房價原因之一。
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想到一輩子的積蓄就被開發商拿走了，很多人內心是不忿的，但是開發商如果真的賺那麼多錢，現在又怎麼會有那麼多開發商破產？下面我們來舉個例子
除了這些建安成本，作為開發商，不僅要承擔前期規劃設計費，售房階段的廣告推廣告費，還有一大筆稅費…這些，當然都要攤到房價成本里！
來看看以北京為實例算的一筆賬：
這意味著
16年開始限價後，最高價在房地局備案，開發商說了不算，利潤被控死了
03
開發商是如何定價的
-那麼一個新樓盤的均價，底是怎麼定的呢？
-開發商領導拍拍腦袋就定了
-用戶會為這個價格買單嗎？
評價一套房子的好壞，離不開地段、區位、立面、樓層、朝向、面積、房型、工藝質量、層高、裝修、物業、車位配比等等。
開發商會在定價前，會針對以上的各個因素去了解用戶的價格接受底線，從而精準瞭解客群。通常情況下，開發商會根據某些影響因素，找出一套基準為“1房子，比它優越的單價提升，比它差的價格降低。再疊加影響房價的幾個硬指標：朝向、位置、樓層、邊間、棟距等，權衡後再定價。
1樓層：多層三、四樓最貴。底樓房子較潮溼，隱私性也差些，所以價格也低一點，但有些底層帶有院子，單價也會貴一些。而電梯高層通常由低向高逐漸趨貴。
2面積差異：為控制總價別太懸殊，一般大面積段的房子單價相對便宜些。
3朝向：一般朝南的較貴，廳臥都朝南的最貴。
4邊間：公寓三面臨空且三面採光最貴，兩面臨空的次之。別墅的話，四面臨空的獨棟最貴，三面臨空的雙拼次之，兩面臨空的連體別墅最便宜。
中國傳統上喜歡通風好的房子，當住宅">住宅面對主導風方向時，可以加強對流和熱傳導，冬暖夏涼。主導風向是根據城市“風玫瑰圖”來判斷的上海風玫瑰圖”上，東南方向距離中心最長，說明這個城市主導風向來自東南向，而成都則是主要來自東北方向。
相應方向朝向的房子通風最受歡迎，開發商總是逐利的這種房子定價一定會更貴。
此外，一個樓盤如果體量比較大,往往會分好幾期來開盤，為了儘快回籠資金，首次開盤價格會偏低。這樣也可以給後期留一個漲價空間，因為人都有“買漲不買跌”心理！樓盤快售完，還剩下不多套數時，俗稱尾盤，為了儘快結束營銷，往往公開的價格會偏低
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