進入2020年，樓市似乎更加陰晴不定了，沒人敢預判樓市走向，樓市是不是存在泡沫，樓市泡沫還能持續多久？天下沒有不破的泡沫，但再沒有什麼比房價泡沫更折磨人的神經了。
最近有個朋友想買房，問了我兩個問題：現在的房價是否還有泡沫？還會繼續跌？明眼人很清楚，這兩個問題本身矛盾，但它們卻神奇的存在了很多年，並且熱度不減。
通常來說，衡量樓市有沒有泡沫的指標是：房價收入比、商品房庫存去化週期、租金回報率和空置率。
如果銀行的存款利率是 3%，房貸基準利率是 4.9%，那麼，中間差就是我們持有房產的成本。
盤點各國房貸利率發現，除了澳大利亞與國內比較接近外，其他國家的房貸利率水平普遍在 3% 以下，與國內高房貸利率、高房價形成鮮明對比。
而對於租金收益而言，一線城市的租金大概在 1.5%，二線及以下城市會稍微高一點兒。
按照上面情況分析，那麼你買的房似乎正在倒貼錢呢？既然這樣，那麼問題又來了：既然房價存在泡沫，那為何不主動降利率？
原因很簡單，國人仍然熱衷炒房，沉浸在加槓桿、房價翻翻的發財夢中，將所有資產一股腦投入房產中。
可是他們其中 90% 的人可能沒學過經濟學知識，對宏觀調控等大的方針政策，往往反應遲鈍，並且不怎麼關注所謂的收益率。就是因為在過去的 20 年中，很多人因為手握房產，享受了火箭一般躥升的房產增值紅利。也讓人產生一種似是而非的認知：只要是房子，不僅能閉著眼買，而且買了都能升值。
其實這也就不難理解，為什麼一邊不斷有政策出臺打壓房產泡沫，一邊還得維持高房貸利率。可話又說回來，如果揹負太多債務在身上，你還有消費的慾望嗎？
這種情況持續會對 GDP 顯然不利，所以長期來看，房貸利率會進一步降低，樓市依然會漲。
但如果你不巧在這個時間段買房上車了，又該怎麼辦？一個建議：保持頭腦清醒，嚴格控制自己的現金流，避免深陷樓市。
從房產投資就不難看出，很多人加滿槓桿，想要一舉滿足資產成倍增長，實現人生飛躍。當然，現實也很殘酷：有些人抓住機遇成功翻越，而有些人卻被深深套牢，如果再遇上點意外，手上現金流嚴重不足，除了恐慌，你還能幹啥？
難道坐等房子被收走？
解決這個問題，一方面要靠工資或者其他收入提高增量資金（未來的錢）；另一方面就要設法減少資金有大的損耗（現在的錢）。否則遇上現金流不足，很有可能就會倒在大漲前夕錯失賺錢的機會了。
當然，如果你不幸中標了，首先要做的就是保證資金量的充足和連續性，努力熬過橫盤期，這樣握在手中的房產才有可能掙錢。
講一個朋友的事兒：
資深炒房炒股客，平時習慣晚睡，有時候甚至會熬夜到兩三點看盤學習，白天還要工作，抽菸喝酒應酬不斷。財富是有了，也換了大房子。可這個越發肥胖的三高患者，一個月前突然腦溢血，昏迷不醒直接住進 ICU，錢像流水一樣又花了出去。
周圍的朋友一下子很難接受這個事情，畢竟才三十多歲。但如果站在投資的角度來看待這件事，就是朋友沒做好【風控】。
怎麼說呢？先來算筆賬。
如果按照計劃中投資，朋友最近半年的收益大概可以有 25 萬，這次突發重疾，醫療開銷已經花了 70 萬，到目前為止，收益為：（25-70）/ 25 = - 180%。
當然，這還沒算後續的醫療和康復費用。顯而易見，沒有風控意識，再多的資產和現金流也會輕而易舉的變為負數。
管理學上有一著名的木桶原理：木桶盛水的多少，由短板決定。
相信很多在看文章的朋友是家裡的頂樑柱，也就是自己扛了所有的風險。當你沉浸投資帶來的財富時，可能忽視了風險短板，一旦風險暴露出來，除了任由資產縮水，你還有其他辦法嗎？
要知道進了 ICU，自己的存款就像一個雞蛋打進長江，根本看不到一點蛋花。如若手上沒有足夠的現金，就只能賣房拋股票。股票可以快速割掉變現，但想要快速賣房變現，難的不是一點半點吧。
這個時候，擺在面前只有兩條路：
要麼依靠親友或公開隱私信息發起眾籌，要麼等著賣房子、拋股票等資產湊錢。
比買房更重要的是守住房。在資產翻倍的黃金時期做好風控，確保任何時間節點都既能打又能抗，避免人至中年，身體狀況、職場前景都走到下坡路了，還要承受風險。
一定要做好最基礎的保障工作，避免資產變為負數。
說到保險，有些人嘴上可能會“呵呵”，心裡甚至會“呵呵呵呵”，要我說，你對保險的“偏見”可能源於你對它的瞭解不夠全面。
用經濟學原理來解釋保險，就是我們通過繳納保費讓未來財務狀況變得更確定一些。
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