編者按：2019政策調控業績成色幾何，2020“黑天鵝”之下企業如何應對？伴隨上市房企2019年度業績陸續披露，風財訊【直擊財報季】特別欄目，多維解讀200家品牌房企的“2019成績單”。
雅居樂集團控股有限公司董事局主席兼總裁 陳卓林
“我就是想做中間或中上那一撥，現在可以擔重100斤，給95斤我擔，就很輕鬆。” 陳卓林曾表示，未來三至五年的計劃，是將雅居樂在行業中的名次穩定在“中間靠前一點”的位置。
雅居樂2019年的業績正向著“中間靠前一點”的目標穩步前行。
年報顯示，雅居樂2019年實現預售金額1179.7億元，較去年增加14.9%；銷售面積為891.1萬平米，同比增加11.7%。超額達成1130億元的年度銷售目標。
銷售向好的背後是雅居樂多元化業務的反哺效應顯現。數據顯示，雅居樂2019年多元化業務收入為60.84億元，佔比10.1%，較去年提升3.6個百分點。其中，多元化板塊中的物業管理服務、酒店營運及環保收入分別較去年增加67.7%、11.1%及146.1%。
陳卓林在業績會上表示，2021年特別是2022年，對於雅居樂在多元化方面的發展非常有信心。
陳卓林在其粵劇名段《狄青闖三關》中唱到，“昔日雄風，豈可一朝散盡。”如今看來，“顯現成效”的多元化業務頗有可能成為陳卓林帶領雅居樂闖關的關鍵一棋。
不把雞蛋放在一個籃子裡
雖說雅居樂正朝著“中間靠前一點”的目標前行，不過其2019年的業績沒有過多驚喜。
截至2019年12月31日，雅居樂營業額為602.39億元，同比增長7.3%，營業收入的增速創下近6年來新低。其中，物業發展確認收入為541.77億元，佔比89.9%。
盈利方面卻與營收正增長呈現出截然不同的光景。雅居樂2019年整體毛利率為30.5%，較去年下降13.4個百分點。毛利183.58億元，同比下滑25.6%。
對此，雅居樂方面表示，毛利率的下降主要是由於多個城市受“因城施策”的影響，導致高毛利率項目確認的銷售收入佔比大幅下降。
熟悉雅居樂的人士向風財訊表示，雅居樂2019年毛利下滑的主要原因是海南限購影響。
其實，入市十年以來，海南清水灣項目堪稱雅居樂的現金奶牛。
一組數據可以佐證。截至目前，雅居樂在清水灣獲得的銷售收入超過880多億元，如果剔除其它因素影響，去掉投資部分，十年來雅居樂在這個項目就掙得700多億元。
現在看來，海南的一紙限購的確打亂了“清水灣節奏”。不過，雅居樂並沒有把雞蛋放在一個籃子裡，其積極佈局一二線城市，尋求更多的發展機會。
年報顯示，2019年，雅居樂新增42個項目，新地塊的預計總建築面積達1090萬平方米， 總土地金額為人民幣472億元， 對應樓面地價約為每平方米人民幣4334元。截至2019年12月31日，雅居樂土地儲備遍佈75個城市，擁有權益預計總建築面積為3970萬平方米的土地
風財訊發現，2019年雅居樂加強了在一二線城市的佈局，分別在北京、天津、石家莊、鄭州、成都、重慶、昆明等核心城市獲取土儲。與此同時，2019年，雅居樂還新進入了北海、崑山、溧陽、清遠、渭南、襄陽、宜興及柬埔寨金邊等8個城市。
其中，雅居樂進一步加大了大灣區的佈局。雅居樂集團控股有限公司副總裁兼地產集團總裁王海洋介紹，雅居樂2020年可售資源逾2200億元，其中大灣區佔比達20.2%，預計將有35個新開售項目，其中剛需剛改類產品逾1300萬平方米。
此外，雅居樂2019年還全力拓展產城融合項目，分散“住宅地產”集中化帶來的風險。如位於天津、威海、襄陽、揚州和鄭州的產業小鎮項目。
2019年，在“文旅+”的戰略轉型之下，雅居樂發佈了文旅產業IP“樂活天地”，旗下“樂彩、樂動、樂養”三大產品線已經在山東威海、廣西北海、天津寶坻、福建漳浦、河南鄭州等全國11座城市佈局了13個重磅文旅產業項目。
對於2020年的拿地計劃，雅居樂集團控股有限公司副總裁兼地產集團總裁王海洋透露，2020年雅居樂將實行“多方式拿地、拿好地、不拿錯地”，一核兩翼多方式拿地，積極推動產業小鎮及城市跟新項目的發展，優化佈局“2+3+N”城市群，重點聚焦一二線城市及其輻射範圍內的優質區域，並加大已進城市深耕。
規模與利潤的平衡
全國佈局的優化與完善，無疑有利於規模的穩步提升。不過，雅居樂同時需注重規模與利潤的平衡。
其一，成本增加壓縮著雅居樂的毛利。數據顯示，雅居樂2019年銷售成本418.81億元，同比去年同期增長33.1%。
對此，雅居樂方面表示，銷售成本的增幅主要是由於土地及建築成本均有增加所致。
其二，受毛利影響，2019年雅居樂的淨利潤增幅較小。年報顯示，雅居樂2019年淨利潤92.33億元，同比增長10.5%；淨利率15.3%，同比微增0.4個百分點；股東應占利潤75.12億元，同比增長5.4%。
值得注意的是，雅居樂2019年行政支出近40億元億元，相比2018年增長10.9億元，增幅37.44%。
雅居樂方面表示，行政支出的增幅主要由於研發費用的增加，以及因配合集團業務擴展所需而增聘僱員所致。
億翰智庫研究總監於小雨分析，雅居樂的行政支出增長比較大，一方面是因為公司規模在擴張，對外新佈局城市成立的項目公司導致費用支出增長；另一方面是公司業務涉及大量的泛文旅的項目，這些項目本身週期比較長，由此導致行政支出的增加。
關於2020年銷售目標，雅居樂集團控股有限公司副總裁潘智勇透露，2020年銷售目標最低維持2019年水平。
調低目標的背後，可以看出雅居樂對未來增長保持穩健的態度。但總體而言，規模行進過程中，如何控成本，保利潤；如何保持有利潤增長的規模；依舊是雅居樂要思考的課題。
多元化業務反哺效應顯現
事實上，雅居樂2019年整體銷售速度的放緩，與其年初定下保守銷售目標保持了一致步調。數據顯示，2019年的銷售目標1130億元，同比增幅僅10個百分點。
有觀點指出，雅居樂調低地產增速預期，除了地產行業下行的環境壓力，很大部分原因是陳卓林將一些精力放在了多元化業務上，陳卓林甚至提出2019年非房地產業務的營收比例可以達到15%-20%，而2018年這一佔比僅為當年總收入的6.5%。
在陳卓林的期望下，雅居樂2019年加大了對非房業務的投資。2019年，雅居樂在多元業務方面合計投資額約人民幣100億元，用以發展34個新增的非地產項目。而支付土地金額472 億元，以此計算，雅居樂2019年非房業務投資已佔到總投資額的17.48%，這在所有房企中都處於較高水平，顯示出雅居樂對多元化業務的投資力度。
高投資的推動下，除了地產業務之外，雅居樂物業、環保、教育、房管、商管、建設和資本投資等七大多元化業務，也正在成為雅居樂收入增長的重要推手。
年報顯示，雅居樂2019年營業額602.39億元，同比增長7.3%。其中，多元化業務收入為60.84億元，佔比10.1%，較去年提升3.6個百分點。
至少從業績層面看，雅居樂的多元化業務已經為集團提供了正增長的收入。其多元化對地產主業的反哺效應開始顯現。
具體看多元化板塊，雅居樂2019年的物業管理服務、酒店營運及環保收入分別較去年增加67.7%、11.1%及146.1%。
其中，物業管理服務板塊雅生活，無疑為雅居樂的“現金奶牛”。雅生活2019年總收入51.27億元，同比增長51.8%；淨利潤12.92億元，同比增長59.3%；公司股東應占利潤12.31億元，同比增長53.7%。隨著雅生活併購補步伐的加快，其未來的營收預期值得關注。
除了地產、物業之外，雅居樂環保業務的崛起不容小覷。
年報顯示，2019年雅居樂環保業務的營業額15.10億元、經營利潤3.35億元，分別較去年增加 146.1%、 69.6%。目前，雅居樂環保業務已獲取45個項目。
此外，雅居樂的建設板塊雅城科創有分拆上市的計劃。雅居樂集團方面向風財訊表示，根據集團的計劃，包括雅城科創在內的旗下諸多產業板塊，在合適時間內，都有分拆上市的打算，但目前雅城科創沒有很明確即時的分拆上市計劃。
不可否認的是，若雅居樂的“第三架馬車” 雅城科創成功上市，本可為其集團做增量，有利於融資和業務擴張。
對於雅居樂多元化發展的下一步，陳卓林曾提及，接下來集團多元化業務貢獻的營收佔比能每年遞增10個百分點左右。到2022或2023年，多元化業務與地產業務的營業額各佔一半。
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