經歷了糟糕的2015年，復甦的2016年和崛起的2017年後，曾經的華南五虎之一雅居樂顯現出了更大的野心。
“雅居樂在未來五年的計劃裡，希望地產仍為核心，實現穩健增長，其它業務板塊則能為集團增加很好的利潤。”5月14日，雅居樂主席兼總裁陳卓林在股東周年大會上如是闡述。
按照該五年規劃，雅居樂今年準備衝刺1100億元的業績目標。“這是一個穩中求勝的目標，希望有超越。”陳卓林評價。他給雅居樂確立的增長目標既要利潤，也要規模。2018年規模增幅30%左右，2019年希望達到40%，以及未來三年淨利都能有10%以上增幅。
在規模野心和利潤目標的指引下，雅居樂開始了左手融資，右手拓儲的擴張之路。
5月21日，雅居樂發佈公告稱，與多家銀行簽訂一項等值超過100億港元的銀團貸款協議（附帶額外25億港元增額權）。加上之前的幾筆融資，雅居樂在過去三個月先後獲得約200億元的新增借款，幾乎達到2017年末616.75億借款總額的三分之一。
土地的擴張步伐也仍在加速。5月18日，安徽蕪湖拍賣一宗宅地，雅居樂以13.02億元，加之1.85億元代建資金競得。據中國房地產報記者不完全統計，今年以來雅居樂在公開市場共摘得約20宗地。按照陳卓林的計劃，2018年雅居樂的投資額計劃為600億元，其中500億元將用來繼續購置土地。
對於雅居樂而言，2018年頗為特殊，除了要衝擊千億俱樂部外，其“1+N”多元化戰略也已步入落地的第二個年頭，環保、教育等新拓展業務的推進已然進入關鍵階段。
然而意想不到的挑戰不期而至，佔據其土儲倉位高達67.56%的海南和粵港澳大灣區先後受到政策的從嚴監管。截至去年年底，雅居樂2011年投資550億元在雲南簽訂的三個開發項目，高達89.54%的面積仍然躺在土地儲備池裡。而雅居樂2014年在昆明簽下的150億元旅遊大單，如今也悄無聲息。
不同於其他房企“強投資、快週轉、衝規模”的發展策略，將深耕旅遊地產作為自身特色的雅居樂拿什麼來驅動規模增長？在主業前景不明朗，多元化業務短期內又難見收益的情況下，雅居樂又靠什麼突圍呢？截至本報發稿前，雅居樂未就相關問題作出回覆。
千億路上融資進行時
雅居樂的千億衝刺正在提速。
截至2018年4月30日，雅居樂前四個月累積預售金額為294.7億元，累計預售金額增長8%。累積預售建築面積為215.2萬平方米，預售均價為每平方米13694元。
從數據來看，雅居樂的業績相比去年同期實現了增長，尚未受到海南全面限購政策帶來的實質性衝擊。
“只能說雅居樂度過了業績低谷期，但並不代表其會順利實現千億，政策效應顯現都有一定的滯後性，海南、粵港澳大灣區是其重倉區域，下半年會有部分貨量入市，政策打壓之下必然會對銷售產生影響。”華南一家區域房地產企業的人士稱。
與業績增長同步的是雅居樂正通過多種方式尋求融資。
此次融資金額為88.34億港元（附帶額外25億港元增額權）及2億美元，總計合約105億元的定期貸款信貸，為期48個月。
有市場人士分析稱，該筆貸款是雅居樂為離岸銀團貸款所提供的“最豐厚的定價”，也是2013年來所有地產商支付利息最高的貸款。儘管雅居樂債信評級獲得調升，但它仍採取增加付息的方式，以吸引態度謹慎的銀行參貸。
北京某券商分析師認為，全國化高速擴張及多元化業務的投資，為雅居樂帶來了更大的資金缺口。尤其逐漸增多的旅遊地產項目的開發需要長期持續投入，當前房地產融資全面收緊，這些內外部的因素均對雅居樂的融資質量和金融創新能力提出考驗。
在2017年的業績會上，雅居樂首席財務官兼副總裁張森介紹，2018年雅居樂的融資需求相對較多，目前融資正在進行中。其中境內的銀行批款佔比73.7%，境外佔26.3%。
據中國房地產報記者不完全統計，2018年以來，雅居樂融資金額達200億元。2月28日，雅居樂發行了一筆3億美元的永續債融資，而後不久，又完成兩筆各1億美元的籌資。3月27日，雅居樂為武漢長凱提供合計41億元貸款擔保。4月10日，雅居樂又發行了一筆46億元，票面利率為5.85%的CMBS。
易居智庫研究總監嚴躍進表示，雅居樂對資金的渴求源於規模擴張的需要，與其“1+N”的發展模式有關。高頻率融資也說明其部分可售項目還沒真正帶來現金流，所以會有一定的資金壓力。
數據顯示，今年雅居樂到期債務合計達270億元，佔總債務的45%，償債壓力不小，此外，若不考慮應付職工薪酬以及相應稅款，公司一年期借款及應付款項總額超過500億元。
千億尷尬：海南承壓，雲南撲朔迷離
一手是擴大資金“輸血源”，一手是快馬加鞭拓地。
據中國房地產報記者瞭解，在去年新增964萬平方米總建面的土儲後，雅居樂今年發力土地市場，通過公開招拍掛、併購、合作等方式不斷擴大土地儲備。截至目前，其新增貨值已達241億元。
從土儲結構來看，雅居樂的拿地重心逐漸向三四線城市下沉。從2017年新進入廈門、汕尾、湛江、濟南等11座城市，到2018年又進入了徐州、福州、許昌、湖州、江門等城市，雅居樂在全國佈局已超過60座城市。
儘管雅居樂的全國佈局還在持續發酵，但其深耕的海南和重兵佈陣的粵港澳大灣區難逃政策的監管。4月22日，海南宣佈全域限購，粵港澳大灣區目前也進入了政策的炒作期。這使得重倉該區域的雅居樂蒙上了一層陰影。
在海南清水灣項目一舉成名後，近幾年雅居樂在海南的土儲不斷上升，2017年海南及雲南區域將近200億元的預售額中，海南清水灣貢獻了170億元，清水灣項目還有約500萬平方米的土地儲備。
除海南之外，粵港澳大灣區也是雅居樂頗為倚重的一個區域，1100萬平方米佔到了公司總土儲的32.5%。
因為主席陳卓林及執行董事黃奉潮被要求協助調查，2015年是雅居樂最糟糕、最難過的一年。彼時，雅居樂各項財務指標均為歷史低點，其當期毛利率和淨利率分別跌至25.1%和5.4%，13.9億的淨利潤創下自2008年以來的歷史最低。
據一位接近雅居樂的人士透露，海南清水灣項目創造了中國第一盤的創富神話後，雅居樂在相當長一段時間內希冀在國內合適的地方複製。然而清水灣模式不僅未複製成功，而且在一定程度上拖累了雅居樂在全國範圍的均衡佈局。今年雅居樂為清水灣設置的銷售目標為130億元，前4月已完成80億元，但隨著限購政策的實施，這個主打外地市場的明星樓盤必將面臨空前挑戰。
雅居樂於近日啟動了雲南項目，分別於4月和5月先後成立了昆明公司和雲南公司。這是雅居樂進入雲南市場7年後，在公司構架層面首次對雲南業務板塊進行調整。
2011年陳卓林和黃奉朝率隊征戰彩雲之南，在西雙版納、德宏瑞麗和保山騰衝連續簽下三個旅遊項目。雖然雲南合計537.09萬平方米的建築面積在簽約後的三年間陸續到位，然而直到去年年底，這三個項目高達89.54%的面積仍然躺在雅居樂的土地儲備池裡。而與緩慢的開發進展同步調的還有雅居樂新項目的擴展。2014年6月雅居樂在昆明簽下的150億元旅遊大單，至今仍不動聲色。
對於雲南項目的進展為何一直處於相對靜默的狀態，雅居樂未做出回應。
在外界看來，雅居樂擅長開發旅遊地產，在雲南是要複製海南清水灣那樣的旅遊大盤，儘管其下沉到州市，分別開發了瑞麗雅居樂國際花園、雅居樂西雙林語、雅居樂雲南原鄉幾個項目，因為雲南的發展差異和資源稟性並沒有進行大盤開發。這次或是受到了海南全力破除經濟社會發展對房地產業過分依賴的觸動，啟動雲南項目進行業績互補。
然而雅居樂在“深耕粵港澳大灣區、重兵局部長三角地區、擴增京津冀地區、全面佈局川渝地區”的全國化戰略中並沒有對雲南著墨太多。
在2018年3月份的香港業績會上，雅居樂副總裁兼地產集團總裁王海洋透露，作為雅居樂的特色，旅遊地產是雅居樂下一步要進行深耕的，不會只集中在清水灣或者雲南地區。
雲南是雅居樂在海南清水灣項目取得成功之後，將旅遊地產板塊進行異地複製的重要一著。然而，對比雅居樂過去十年在海南和雲南的發展，換來的仍然只是海南清水灣項目的獨響。
實際上，在雅居樂2017年提出“1+N”發展戰略後，其對融資的依賴不曾停息，對土儲的爭奪不曾停止，如何做到規模持續增長與財務穩健的平衡，或許是雅居樂的一大考驗。
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