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問答186期
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問：建議驗房出質量排行榜，以後買房有參考？
答：這個排行即使做出來也是不全面，因為小區評價的緯度太多的，驗房能看到的除了小區綠化景觀，物業服務，公區品質，地下車位做工外，大部分還是業主戶內的交付情況，這部分在發現問題後會現場告知，或通過開發商維修，或通過後期裝修解決；
從最近驗收的小區看，大的質量問題不多，但交房趕工，活兒糙的問題突出，比如還未入住地磚損壞，外牆塗料開裂，石材拼接未打膠等等，這些問題會在後續的房哥驗房報告中逐一更新；
在當前房地產這個趕工的快銷行業，只能說選大開發商，相對有保證一些，起碼除了問題還有說理的地方。
問：去年還覺得蘇寧貴，過完年人們卻神奇接受這個價錢了？
答：不是人們接受，而是市場被迫與客戶篩選，房子的本質是賣給買得起的人，尤其是供不應求的小區，蘇寧雲著就是這樣的存在，在高新整體新房斷貨的背景下，源源不斷的人衝著高新來買房，但樓盤又不多；
這個時候樓盤就能從眾多的看房者中篩選客戶，房子也就好賣了，區域斷供越久，留給蘇寧的機會就越多，外加大家對於高新17000+的起步價已經默認，在看到自帶商業，周邊學校，圖書館，公園等加分項後，就有一部分人會去買單；
當然軟件新城不斷拔高的地價也是重要原因，極高的地價彷彿在告訴我們這裡房價只高不低。
問：置換需求，12年房齡的世家新城二手房能買嗎？
答：世家新城最早開盤在05年，入住06年，算是西安很早一批的大社區商品房，去年還有尾盤房源在賣；位置自然很好了，周邊學校，高校，商超林立，生活方便，具體氛圍濃厚，但就是你說到的房齡太久；
你作為置換現在還沒住進去，房子已經12年房齡，等你住幾年之後，房齡直逼20年，到時候再轉手賣怕是非常艱難了，即便如此，小區二手房價格還很堅挺，16000買到的是一期很早的六層老房，同樣預算主城區大平層，新區洋房不好麼。
問：請問為什麼大家喜歡找毛坯房？
答：從新房來看，毛坯房和精裝修有近2000元/平的差價，前者性價比高，但目前市場有的都是老盤新推後者尾盤項目，這個裝標自己裝可以很好了，但開發商交付的水平又遠達不到，所以新房大家喜歡毛坯；
二手房的毛坯主要集中在一些新交付的小區，房齡十年朝上的很少會有毛坯房出售；二手買毛坯一方面不需要承擔原房主裝修成本帶來的加價，同時可以按照自己喜好規劃裝修風格；
但如果前房東裝修過，裝修的價格就很難談，房東即便是花了30萬裝修，但買家不喜歡自然不會買單，賣的難賣，買的難談；
同時，二手房如果是毛坯，諸如漏水，裂縫等問題是可以提前發現的，減少後期索賠麻煩，畢竟二手房出問題解決的成本比買新房要多得多。
問：如何看待謹防房地產暴跌的說法？
答：說今年購買力有限，改善盤太多打折優惠還可能，暴跌怕是做夢了，房價的本質是土地財政，住宅的本質是資本品，雖然叫商品房，但很多房價漲跌都是違背商品交易規律的，限購，限價，限售，每一條都是人為調節；
但無論政策怎麼輔助，只要買房的收益和流動性強於股票，黃金，儲蓄，大家的錢還是會流入房地產市場，在這個市場裡，房價承擔著社會穩定，人民安居樂意，社會發展進步，地方收入，上下游產業的工作崗位等多重使命，怎麼能說跌就跌呢；
再說回來，隨便誰貸款30年高價買了房，突然暴跌，豈不是要腦溢血，更別說整個社會房價暴跌，能起這種話題出來的不是磚家就是噴子。
問：158萬買金地翔悅天下96平小三室，是不是太貴了？
答：沒有增值稅，對於買家確實省了很大成本，剩餘的中介費，個稅契稅還是要掏的，算下來的均價在16400左右，只能說是區域內均價，比海德堡，萬科東方傳奇低，比曲江龍邸貴一些；
由於區域內新房華潤，陽光城，中海的價格已經到了14000+起步，二手房現房的價格不會太低，翔悅天下的位置還是不錯的，隔壁融創曲江印豪宅，對面旺座曲江商業辦公區，西南側青年公園和康橋國際學校，小區雖然不大，但環境物業也還行；
整個曲江尤其是二期範圍內，天地源，萬科，保利，大華，招商的二手房源還是很多的，可以再對比一下。
問：保利和光塵樾便宜點可以買大，海逸長洲貴一些可以買小，怎麼選？
答：雖然都在灃東，兩個小區定位還是不一樣的，融創的大平層檔次更高一些，保利以洋房小高為主，雖然在滯銷的背景下，價格被拉在一起，但居住品質上，融創是更好的，緊挨華僑城歡樂谷，地鐵口的位置想象空間是很大的，但就是位置有點遠，屬於住的舒服等未來的產品；
和光塵樾就要接地氣一點，價格基本沒漲，旁邊優勢灃東五小，灃東自貿園也起來了，周邊雖然待改善，但都在建設中，距離主城區也更近一些；
如果買洋房看保利和中南，大平層看融創，當然融創不遠的碧桂園國湖也可以，洋房小高層都有，無論如何，高端盤裡的小面積性價比是更高的。
問：朗詩未來街區如何，小區小怕後期物業不給力？
答：小區大小和物業服務質量沒太多關係，只是朗詩在西安的項目還未交房落地，無法評價而已，但也都是一級物業；
由於進入西安較晚，朗詩的項目主要是小地塊為主，雁南棲，未來街區，漢城湖新地塊等，其中未來街區都算比較大的項目了，33.85畝地，規劃了5棟高層住宅，603戶，屬於小型社區；
定位上是非常剛需的，最大面積為104平小三室，核心賣點為13000元左右的均價，五號線地鐵口，新城吾悅廣場的商業，對於灃東或近高新區域，是剛需繞不開的一個盤，銷量也很好；
劣勢在於周邊環境一般，西側有鐵路，南邊有村子，但好在區域內商業，學校，出行都是現成的，自住合適。
問：為什麼業主普遍認為和城改村民不能在一個小區？
答：房價包括小區和素質其實沒有太多關係，但在西安商品房和安置房混住的矛盾確實不少，部分項目可以分地塊安置，但還是有很多混住一起，這種矛盾包括對小區公共資源的爭奪，諸如車位，綠化，活動場地，生活習慣不同引發的爭吵；
本質的原因還是在於生活習慣不同，對於業主而言，房子是貸款買的，對於小區環境物業要求更高，對於安置而言，房子是分的，雖然是置換，但更多是當作生活的資產，出租居多，導致租戶居多，這樣小區的業主來源就不太穩定，由此就會引發物業管理，設施維修等諸多問題；
反正這個話題說不清道不明，習慣不同，還是分開住的好。
問：東三環中鐵建花語城怎麼樣，聽說垃圾場味道大？
答：這也是去年西安最火的幾個盤，地鐵口，大開發商，一萬出頭的價格，基本是西安剛需必搖的項目，性價比極高，雖說周邊環境較為破舊，但便宜始終是硬道理，屬於買到不虧的；
江村溝垃圾場已經徹底封場，以後從咸寧東路往過垃圾車排隊的現象就少了，至於味道會不會消失，還得經過時間的檢驗，畢竟成千萬頓的垃圾在這裡多年了，經過這個夏天就知道了。
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