利益相關：房地產行業十餘年經驗，現任營銷公司策略，兼任二手房事業部負責人，目前工作重心放在一個改善型住宅項目和舊城改造項目，一個是省會城市，一個是四線城市現在叫新三線城市，兩個項目的位置也比較有代表性。今天用這兩個例子來給大家分析一下。未來房價的走勢。
首先脫離城市、區位、定位一味談價格是不正確的，就像脫離劑量談毒性一樣，對房地產市場更是如此，鶴崗的房地產市場和河北雄安的肯定不一樣。所以這篇文章就釐清一下這個關係，而不是一味的說房地產市場漲了，你所在的城市，你所擁有的物業就會上漲，反之亦然，就像熊市也有漲停板、牛市也有跌停的一樣，還能連踩好幾個跌停。
第一部分：脫離城市發展說走勢是不正確的
房地產行業說白了就是一個關於人、關於位置、關於預期的行業，就像買股票一樣，買的是預期，開發企業、像我們這類從業人員也是這樣，如果有人給我說鶴崗有個項目給的佣金特別高，我估計也不會去，因為市場不行，人員淨流出，城市發展前景不行，而且短期內暫時看不到可預期的增長點，我不會去，如果有人給我說長安街邊上有個項目只給0.5的佣金，我會毫不猶豫帶隊前往。
這就是現實，一個縣級市，看到北上廣深每平方降了1000元，500元就想著自己縣城的房子也能降這麼多，這不是開玩笑嗎？我曾不止一次的遇到過有客戶給我侃侃而談，北京降了多少多少，上海怎麼怎麼樣，廣州怎麼怎麼樣，為什麼你們只便宜200塊錢，我當時就無語了，那些地方什麼價格，幾萬一平，商丘什麼價格幾千一平方。所以城市不同趨勢不同。
第二部分：脫離意向目標客戶的價格高或者低是不正確的
我們的兩個新房項目，省會的項目為舊城改造，商丘的項目為住房升級型項目，兩個項目的定位完全不一樣，省會的有小戶型，小面積，兩室，三室，一室的。因為是舊城改，地理位置不錯，而且周邊配套很完善，整個項目的價位一直比較堅挺。
而商丘的項目所面向的是住宅升級的客戶，有時候優惠的空間就比較大，因為住宅升級型的項目在四線城市比較多，客戶選擇空間比較多，但是反過來講，買住宅升級型的客戶一般資金短板會比較小，而且對於項目的要求會比較多，這樣定價會稍高，同樣由於這類人群為主流購房人群，會誤傷那些剛需客戶。
第三部分：看一二手房價格對比再說價格
其實二手房業主有時候會比較開發商更為瘋狂，鄭州在前兩年直接一二手房價格倒掛，二手房比新房價格更高，因為早些年的金融危機新房入市不多，大多都在新區，距離上班又太遠，市區範圍內新盤不太多，所以一些有市區剛需住房的客戶只能選擇二手房，結果你會看到人性，業主瘋狂漲價，一天一個價，相信大家在網上應該看到過房東違約不賣，或者臨時加價的情況。直到18年新房陸續入市整個價格情況才調整過來。二手房大幅降價。
商丘也是同樣的情況，在之前道北高鐵市場拆遷、古城拆遷、日月湖拆遷催生了大量的拆遷戶，同樣的情況新房還未入市，二代小區價格直逼5000，而近兩年才交房的稍微新一些的小區價格直逼8000-10000特別是商丘建業十八城，整體二手房價格均在8500以上。
自前年各大房企下沉至三四線城市，二手房的價格才因為供需關係退回來下來，2020年1月2月份的交易信息二手房在4000多左右，稍微新的小區迴歸到6000-7500左右，如果開發商不再建設新盤，那二手房價格勢必猛漲，而且二手房業主不受政策、調控的影響，沒有辦法制約其價格，到時候更難過。
雖然二手房整體的價格下降，但是無論鄭州還是商丘那些好地段，好物業，大品牌的房子價格不降反升，這說明好的東西永遠都是值錢的。
第四部分：總結
如果你在所謂的新三線或者四線城市，我建議如果自住有錢就買，沒錢就算，現在很多人都有房子住，無非是想住的好一些，想換好點的房子感覺價格太高，如果你是剛需，不好意思，現在這個市場情況下，開發商的主要客戶群體是升級型的，你不是主要客戶群，這麼高的價格你就是屬於被誤傷的那類人。
如果你想投資不建議加槓桿（就是貸很多的錢，然後月供還款很多），選擇的話可以選擇大品牌的房子，地方越遠越好，目前配套不完善也沒關係，因為我們在選址的時候不是撒豆子扔到哪兒是哪兒。
如果你現在剛需，別對自己要求這麼高，一百個不情願，不萬個不情況也沒辦法，再不合理也沒辦法，無論是開發商的原因，還是客觀因素，事實已經這個樣子，也不是一時半會兒能改變的。
如果你在一二線城市，未來發展前景相當好的城市，有能力可以買，那些城市的發展空間、格局還是可以的，而且隨著我國的生育率逐年降低，人才會產生匯聚效應。有人的地方才會有錢，有錢的地方價格就高一樣的道理。
還是那句話，房地產是一門生意，存在即合理，漲也好跌也罷，只要有人就會有這門生意，唱空和唱多都沒有意義這是一個矛盾，有房子的想多漲，沒房子的想多降，都沒有錯，但是未來是漲是跌，一定要看上面的三點。
三線城市、四線城市、房價大概率會持穩，既然有開發商倒閉，沒倒閉的也不會大幅降價的，就像這次疫情一樣，重症或者死亡的大多是本身有疾病的，而青壯年死亡率還是比較低。一家倒閉可能是多方面原因。
一線城市，可以投資重點區域可以投小點的，因為大城市外來人口多，有一定的剛需要求，大套的就算了，在一個城市漂泊多年也不一定買得起。
以上，2020年有些地方的房子肯定會降，但不會是整個行業都降，要看清自己所在城市的情況。
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