又是一年“315”細說地產6宗罪，細數那些年購房踩過的坑

又是一年3·15。

隨著房價上漲，舉全家之力購一棲息之地成了常態。房屋關係到消費者的安居問題，卻也是出現消費糾紛最嚴重的行業之一。數據顯示，

2018年的博鰲論壇上，綠城房地產建設管理集團有限公司董事長李軍率先道破行業亂象。他稱，因為中國的房地產開發模式一直存在一些弊病，現在差不多走到了一個死衚衕。形勢逼著開發商進行快週轉、控成本、降標準，房屋質量也越來越差，明後年可能迎來中國房地產行業投訴和維權高峰期，因此他一直勸身邊的同事這兩年不要買房。

2018年，全國消協組織受理房屋建材類的投訴有27916件，比2017年增加30%；房屋裝修及物業服務類的投訴有17352件，比2017年增加100.6%。

2019年全年，上述兩類投訴的分別為28060件、15507件，雖無明顯增幅，但在各類投訴中依然穩居前列。

中消協發佈的統計報告顯示，商品房消費領域質量問題、裝飾裝修問題以及售後服務糾紛頻發，困擾廣大消費者。

無論是行業龍頭亦或地方小房企均難逃維權糾紛。

維權成行業常態 六大類糾紛頻發

天眼查數據顯示，截至2019年底，我國共有超80家A股上市企業涉及房地產行業，其中法律糾紛最多的為南都物業服務集團，共有497條；其次為榮盛房地產發展股份有限公司，有406條，這家“河北地王”2019年在第三方機構的排行榜上以1131.1億元的銷售金額位居行業30名。

梳理上述維權糾紛不難發現，質量安全類是重災區，牆體裂縫、樓板鼓裂、屋面滲漏、牆皮脫落、家用設施安裝不到位等房屋質量問題屢見不鮮。

此外，開發商為追求更高的經濟效益，違規開發、售房，有的未取得《預銷售許可證》，有的擅自變更規劃；而消費者交付了首付款或全額後，開發商因各種原因停建，又無力退回房款等也不在少數。

宣傳誤導也頻繁發生。據悉，開發商在宣傳時故意強調優惠政策，以學區房、裝修標準、環境優美、贈送面積等優惠為噱頭，更有甚者私下承諾可通過非常規渠道為不具備購房資質的消費者辦理購房手續，以此吸引消費者購房，事後卻存在房型與宣傳不符、承諾不履行、面積縮水等有違誠實信用原則的情況。

房地產行業分析師嚴躍進在接受《國際金融報》記者採訪時表示，房屋質量問題備受關注，客觀上說明老百姓購買房屋大多是出於自住需求，因此對房屋質量有要求，投資客一般不會維權。

除了消費者自身重視之外，業主維權頻起的根本原因在於權益受到損害。諸葛找房數據研究中心分析師國仕英向記者分析，2019年房地產市場調控政策逐漸加碼，房企融資環境受限，資金面緊張，為緩解資金壓力，只能加快施工、銷售節奏，但房屋建設不是一蹴而就的，耗時兩年建設的房屋跟耗時半年的還是存在質量差距。

某機構房地產分析師向《國際金融報》記者坦言，除了為提高資金週轉而投入“高週轉”懷抱外，限價的情況也導致此前的地王項目通過降標減配的方式來保障更多利潤，同時，房企內部管理缺位也成為質量問題頻發的重要原因。

《國際金融報》記者梳理發現，房產相關糾紛大體可分為六大類：

1

房屋質量

對於業主來說，最糟心的事情莫過於即將到手的房子出現了質量問題，這輕則影響居住環境，重則可能產生安全隱患，對住戶的人身安全造成威脅。

中糧在上海的南橋錦雲項目於2019年10月交房時，被業主發現存在多重質量問題，包括牆體發黴脫落、電源插座安裝不齊、房頂漏水、飄窗瑕疵、樣板房與實際房屋結構不一等。小區業主在裝修時又注意到牆體電線裸露在外，沒有保護裝置等情況。

大發地產位於上海青浦的融悅華庭小區則出現了門廳大理石半夜連續掉落的情況，彼時距離2年的法律規定質保期僅剩下3個月。其實，該小區多棟樓外牆早已出現脫落，其中一棟樓的西側只剩下約50%的外牆；另有兩棟樓也出現了牆壁鼓起、脫落現象，而多次的維修並未能根治問題。

大發項目脫落的外牆

大理石磚修補後的痕跡

近年流行起來的精裝房，其中隱藏的質量問題同樣不可小覷。

主打“高科技”牌的金茂近來也維權頻發。其位於上海的地王項目大寧金茂府此前被曝距離交付僅剩8天，項目內地板瓷磚還未鋪，瘋狂趕工導致

上海浦東張江華髮四季的業主們為了維權更是拉起了高空條幅。業主發現，這些動輒800萬元一套的項目交付時因為下水道設計有問題，多家陽臺出現積水。同時，該項目的空調外機和壁掛爐等涉嫌違規安裝，石材外立面還出現多處脫落等現象。

位於四川成都的保利湖心島美湖苑是精裝交付，原以為把裝修標準寫進了合同而較為放心的業主們，在今年1月中旬收房時，卻發現新房與樣板間差別較大。地面返鹼、地磚破碎、牆紙脫落、牆體滲水、門窗安裝不規範等是許多業主普遍面臨的問題，有的業主家甚至提出了上百條整改意見。

2

虛假宣傳

最初為了能讓業主選擇自家產品，除了使出渾身解數宣傳項目的優點之外，銷售人員一般還會選擇向購房者隱瞞部分情況。

萬科在廣東佛山銷售的金域中央樓盤曾涉嫌“虛假宣傳、違規銷售”問題。有業主斥資百萬元在該樓盤購房後，

相關政府部門也就虛假宣傳、違規銷售等問題約談萬科集團，要求其儘快制訂系統的解決方案。2019年8月1日，萬科集團高級副總裁、南方區域事業集團首席執行官孫嘉表示，將落實政府提出的要求，積極制訂並落實整改方案，同時加強企業內部整頓。

在萬科方面表態後不久，鄭州萬科城·小世界公寓項目也出現了雷同的情節。據瞭解，萬科城·小世界公寓項目分為兩期，一期項目業主已收房近一年；二期項目臨近交房期限時，由於佛山等地萬科項目問題的曝光，二期業主們驚覺自己所購的房子也存在“公寓變辦公”的情況。而在前期宣傳中，萬科方面使用了“公寓”等字眼。

華潤置地、中弘置業也曾因虛假宣傳而被通報處理。華潤置地將山東濟南華潤萬象城北地塊高層商務公寓，以“類住宅”戶型進行宣傳推廣；中弘置業則將濟南中弘廣場17號地塊B、C棟高層商務辦公樓，按“公寓”進行包裝，並承諾每間用房均設置獨立衛生間，公開對社會推廣銷售。最終，

位於南京的蘇寧紫金嘉悅將商業、辦公項目通過室內裝修設計偽裝成公寓宣傳銷售，業主交房後發現上當受騙。與開發商多次溝通無果後，2019年9月，多名業主集結南京蘇寧總部，希望蘇寧方面能給予答覆解決問題。蘇寧紫金嘉悅業主稱，購房時，開發商和他們簽訂的是沒有寫清任何內容的空白合同。

為了吸引購房者，無錫融創萬達城曾宣傳“會有一座橋和配套道路直通萬達茂及附近地鐵站”。而這一承諾最終落空了，業主們所購住房距離萬達茂商業綜合體隔著一條河與一片郊野綠地，並無直通道路，只能繞行。事實上，相關部門表示，最初規劃時就未曾有橋樑和道路的設計。開發商給出的承諾被質疑是虛假宣傳。

3

配套不達預期

隨著生活水平的不斷提高，人們對居住條件、環境的要求也越來越高，漂亮的綠化、完善的公共設施都成為各大樓盤推銷時著重強調的賣點。只是，當時給出的承諾，卻時常打折兌現。

湖南長沙北辰中央公園小區曾因一片藍色的塑膠“人工湖”喜提微博熱搜。該樓盤曾以“公園式景觀”吸引購房者，但收房時，業主卻並未見到宣傳時所稱的41%高綠化，而是以大量“植草磚”作為綠化地，並用藍色塑膠鋪設了一片“人工湖”。此後，相關部門調查顯示，“人工湖”所在位置原規劃為小區綠化，開發商承諾將嚴格按照原規劃方案，恢復成以綠植和小徑為主的綠化。

長沙北辰中央公園“人工湖”

小區綠化面積大幅縮水的情況同樣出現在了南京市的融僑觀邸小區。售樓時，開發商宣稱小區綠化茂密，銷售人員還向購房者展示了已交付使用部分的實地情況。但驗房時，大片綠植只剩下6棵樹，兩棟樓間縮水的綠化變成了一條石板路。

2019年初，陝西西安奔馳女車主坐在引擎蓋上維權的事情引發了廣泛關注，不久後，南京出現了一位宮姓女房主坐沙盤維權的效仿事件。彼時，宮女士因涉嫌故意損毀財物被刑拘，但誘發這一行為的則是其在中冶盛世濱江錦繡公館所購的住房與宣傳不符，包括樣板房窗戶是三玻兩腔，而業主們發現尚未交付的房子是雙層中空玻璃，停車場、大門、圍牆等也未能達到宣傳中的效果。

除了戶外的配套未能如期兌現，室內的裝修情況更讓購房者頭疼。因便捷、可“拎包入住”等優點，不少購房者選擇精裝房，但裝修不達標、減配等又成了讓業主極為困擾的問題。

一位業主在選擇湖南長沙龍湖水晶酈城項目時，便是考慮到了其裝修使用的為歐派、方太等品牌產品，覺得即便2500元/平方米的裝修標準較貴，但也值得。不過，已經交付的業主卻發現新房安裝的是90年代按鈕式抽油煙機，此外還有廚房操作檯水管設計突兀、新房牆體開裂、牆體櫃門收縫處粗糙等多種問題。而山東青島龍湖春江酈城的業主雖然交了2500元/平方米的裝修款，最後收到的卻是毛坯房。

不過，更讓人糟心的是，本來一切如意的房子，卻因項目持續建設而導致原有的權利被侵犯。在瀋陽華潤紫雲府一期購買了一套洋房產品的業主，本對住房頗為滿意，但紫雲府二期即將興建4棟80米高層建築，直接對洋房區域造成大範圍擋光和損光，有業主家兩個窗戶的日照時間將減少約4小時，所剩日照時間無幾。

4

延期交付

1994年中國建立預售許可制度以來，預售成為主要的商品房交易方式，在部分城市預售比例甚至達90%以上。這在提高資金使用效率、加快建設、增加住房供應等方面有重要作用，不過，各種問題也與之相伴。延期交付無疑是其中重要的一項。

記者梳理發現，致使交付延期的原因多種多樣，如開發商實力不足、資金糾紛、因市政配套無法到位致小區配套無法完成、開發商擅自變更規劃、樓盤未經過有關部門驗收合格等。

泰禾在浙江杭州的第一個項目“杭州院子”就出現了延期交付的問題。這個規劃為合院、聯排與沿河大宅的項目，2017年一經亮相便受到追捧，6次開盤全都售罄。

這個均價約5萬元/平方米的項目，原本應從2018年12月底至2019年6月陸續實現交付，但業主們並沒能如期入住。雖然工程主體已基本完工，但相關配套還未完成，項目處於半停工狀態。

彼時，相關負責人沒有逃避，表示會賠付業主違約金，同時也給出了品質交付的承諾。

北京順義魯能優山美地項目則出現了“交付一半”的情況。有業主在2017年全款購入了該項目一套別墅區住房，其中，地下二層是車庫，通過電梯入戶。2019年9月，業主按通知去收房時，卻發現車庫未驗收不能按期交付

不只是收房出現狀況，即便是交付流程，也會產生問題。前述中糧南橋錦雲項目在交房時，就出現了開發商要求業主先進行房屋面積補差繳（退）款及繳納維修資金、繳納物業相關費用等之後才可看房的狀況。隨著要求先驗房再繳費的業主數量增多，開發商才停止了此種行徑。

5

違規交房

如果遇到泰禾這樣態度良好、願意積極溝通處理的開發商還好，若遇到態度強硬的開發商，甚至會在內部、公共部分裝修和景觀等並未做好的情況下違規交房。

根據國家規定，某個項目竣工時，應向項目所在地的縣級以上房地產開發主管部門提出竣工驗收申請，主管部門會在收到申請的30個工作日內，對涉及到公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或單位進行驗收，驗收合格後下發資格證書，即“三書一證一表”，包括《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》、《建築工程質量認定書》、《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》、《竣工驗收備案表》。

河南省新鄭市有業主在陽光城麗景灣項目購買了商品房，但交房時開發商卻未能出示合法的“三書一證一表”，這也意味著，該項目尚不具備交房條件。

相關部門出具的信訪回覆函也顯示，項目負責人曾“承認未能達到交房條件交房”。同時，新鄭市住建局也表示，“陽光城麗景灣建設單位沒有向我部門提供任何備案資料，因此無法辦理竣工驗收備案手續。”

江西省鷹潭市還出現了強制通知業主收房的情況。該開發商為避免延期交付賠償違約金，便在房屋質量不達收房標準，無法提供“商品房驗收合格證”等相關手續的情況下，讓業主收房，甚至發放交房通知單，逾期一個月辦理，則將視同收房。對此，當地房管局表示，未取得《竣工驗收備案表》不能強制交房，業主可拒絕收房。

事實上，未取得《竣工驗收備案表》，業主即便收房也不能辦理房產證。當然，辦理房產證還有一項前提，即房子無違建情況。

上海中駿天譽項目的業主就發現早前被作為

據悉，這些贈送面積被監管部門認定為違法建築，無法辦理產權證。於是，業主舉報自家房子違建的情節便上演了。最終，業主獲賠全款，項目的違建進行拆除。

為了順利交房，有開發商提出“霸王條款”，聲稱“始終致力於為每一座中國城市帶來更為美好的高品質生活”的紅星地產便是其中代表。去年6月底交房的山西晉中紅星天鉑，其業主向媒體舉報，該小區存在車庫漏水、房屋漏水各種問題。有業主在人民網“領導留言板”投訴稱，紅星天鉑收房流程不合理，合同寫明是先驗房後收房，但實際交房時是先交錢，還要籤一些如交房後不能對房屋質量提出異議之類的“霸王條款”。

6

額外收費

國家發展改革委發佈的《商品房銷售明碼標價規定》，專門對商品房銷售的明碼標價問題作出規定，要求商品房銷售實行一套一標價，並明確公示代收代辦收費和物業服務收費，商品房經營者不得在標價之外加收任何未標明的費用。同時，按照相關文件要求，對取得預售許可或者辦理現房銷售備案的房地產開發項目，要在規定時間內一次性公開全部銷售房源，嚴格按照申報價格明碼標價對外銷售。

即便如此，開發商、銷售人員總是能找到名目，在備案價之外，向購房者再索取費用。

安徽合肥的保利海上五月花項目在銷售時向購房者宣傳，原價62.78萬元的公寓有8萬元的優惠活動，房款總價為54.78萬元。有購房者因此心動，先付了2萬元定金，簽下了認購書，然而次日補交6萬元時，卻得知這筆款項並不算在房款總價中。銷售人員解釋稱，優惠活動為“交6萬享8萬”，不計入總房款的6萬元實則是“服務費”。由此來算，銷售方實際獲得的賣房收入為60.78元，並非房屋買賣合同、發票上所寫的54.78萬元。

吉林長春也有購房者遇到了類似的情況。其在紅大匯誠售樓中心定購了一套商品房，預交了12萬元定金，收到了一張寫有“居間服務費”未加蓋公章的票據。雖然辦理購房時的總房款合計87.5971萬元，但此後購房者領取購房發票時卻發現，房款總價為75.5萬元，已支付的12萬元不作為購房款，而是轉給第三方代理公司。購房者反映，銷售人員此前從未提及這一事項，也未曾在購房合同上體現。

律師支招：業主如何保障權益

房產質量問題層出不窮，購房者權益屢屢受損，在此情況下，購房者又該如何維護自身權益？

為此，《國際金融報》記者近日採訪了金博大律師事務所律師曹文峰、北京盈科（上海）律師事務所律師郭韌、上海嚴義明律師事務所律師李夢瑤、河南建創律師事務所律師王康佳，請專業律師為購房者支招！

1.近幾年圍繞房屋引發的糾紛頻發，在這樣的背景下，購房者應如何保障自身的合法權益？

曹文峰：房地產相關的維權案例從未斷絕，之所以在近兩年集中爆發，在客觀上與各地限價政策有關，部分樓盤的備案價格無法達到開發商的預期，令其感到無利可圖，甚至賠錢，導致開發商會在施工質量、裝修交付、小區內配套等方面做文章。

此外，房價上漲情況遭到遏制，業主所投資房屋的升值幅度沒有達到理想預期，也是業主維權潮集中爆發的重要原因。

李夢瑤：其實所有房屋糾紛，對於業主而言，都是“預防第一”，因為只要走上了維權的道路，都需要花費大量的時間和金錢成本，無論結果如何，都是迫不得已的最後一個選擇。

首先，購房者應儘量選擇口碑較好的品牌開發商，雖然房地產市場亂象頻發，但品牌開發商在重視利潤的同時更愛惜羽毛，同時也有支持違約金、賠償金的資金實力；其次，在前期看房時，對於樓盤的沙盤、廣告、承諾和樣板房都需要拍照、錄音，保存證據；最後，簽署合同時需要仔細審查合同條款中的戶型圖、戶型面積、套內面積、公攤面積、延期交房的補償金條款、違約責任等。

2.在各類房屋糾紛中，質量問題引發的問題最為引人注目，消費者遇到此類問題該如何解決？

另一類就是承重牆開裂、樓棟整體質量不合格等難以修復的問題，如果開發商不同意退房，就可以通過法律訴訟解決，並且一般都會得到法院的支持。

3.預售機制下，業主收房時常常發現，房屋情況與開發商所描述的大相徑庭，這時應該如何維護自身權益？

李夢瑤：一般情況下建議業主直接通過市民熱線、消費者協會、住房建設部門和規劃部門投訴舉報，也可以通過官方媒體等第三方力量介入監督，越是重視商譽的品牌開發商越會認真對待這些第三方力量的公正監督，且通過媒體曝光之後，也更容易受到相關部門的重視與處理。

4.在實際交付過程中，常常遇到配套與早期規劃不符的情況，這時消費者該如何做？

郭韌：面對配套不達預期的情況，業主不要反應過激。裝修過程中有變化實屬正常，具體要看開發商出售時對房屋的宣傳廣告和實際交房的差距程度。比如說好的游泳池、學區房、豪華地下車庫、會所、人車分流等，如果沒有，那就是宣傳與實際交付不符，而開發商在宣傳中的這類說明，我個人認為可以視為要約，如有不符，完全可以要求降低房價，賠償損失，甚至退房。

曹文峰：在提起訴訟之前，一定要弄清楚究竟是開發商人為的“虛假宣傳”，還是因為不可抗力導致的合法變更。如果開發商存在主觀上故意的虛假宣傳，就屬於合同欺詐，可以主張退房，並按照合同約定索取違約金；如果是因為不可抗力導致的合法變更，例如小區內規劃經有關部門批准中途變更，或地鐵、學校、道路等周邊配套由於市政規劃導致變更，大多數情況下就不是開發商所應當承擔的責任。

5.違規交房的情況近年來也屢見不鮮，個別開發商甚至明知房屋尚未達到交付標準，而強制業主收房。遇到這類情況，業主該如何處理？

王康佳：因為開發商違規交付而無法取得房產證的情況，業主可以拒絕收房，主張解除購房合同，並按照合同約定獲取賠償，這是毫無疑問的，也是最為穩妥的處理方法。但如果已取得房產證的業主，發現類似“違章建築”需要拆除的情況，一般情況下已經不能主張退房，因為購房合同已經執行完畢。這時，業主首先要執行相關部門“恢復原狀”的要求，其次向法院提起主張開發商賠償損失的訴訟，這個需要具體案例具體分析，因為大多數情況下，購房者也是知情者，一定程度上存在主觀上的過錯，需要法官酌情裁定。

需要注意的是，購房時所有的交易都應當落實在書面上，一定要弄清楚哪些是合規的“贈送面積”，購買類似的違章“贈送面積”本來就需要承擔相應風險，消費者在作出決定之時要有相應的心理準備。

6.在購房過程中，有時明知所謂的“服務費”“團購費”屬於市場亂象，但卻由於實實在在地可以幫助業主“省錢”而屢禁不止，購房者該不該抵抗這類誘惑？事後該如何補救？

郭韌：事實上，早在2016年10月10日，住建部公佈的《住房城鄉建設部關於進一步規範房地產開發企業經營行為維護房地產市場秩序的通知》，就已經明確了各類房地產銷售活動中“亂收費”現象，消費者無需過分擔心。

李夢瑤：首先，“貪便宜”必然增加受損風險，不能體現在合同上的錢最好不要付，如果要付就要做好承擔風險的思想準備；其次，要樹立風險意識和證據意識，無論是定金還是服務費、預付款，都要仔細看清條款，最好留下視頻或錄音證據；即便出現糾紛，如果經過協商，對方拒不退款，也可以不當得利、合同無效、合同撤銷等事由向法院起訴，要求退還全款。

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