2016到2018年，是房企高歌猛進的"光輝歲月"。
2019年，是地產全面進入"降溫"長週期的一年，也有人說，2019年是房企處處碰壁最厲害的一年。
戰略收縮，降槓桿、迴歸地產主業，多元收斂、投資更謹慎、組織合併與裁員，迴歸產品服務，強化銷售……
同時，因為真缺錢，2019也是所有房企認識到"現金為王"最深刻的一年，銷售乏力與融資收緊並舉，回款、回款、回款，成為房企一整年的"內心吶喊"！
2019年，還有幾天就結束了。
儘管所有房企都在拼搏最後幾天，但關於明天、關於2020年，關於房地產格局與趨勢，將會是何種模樣？
結合諸多房企大佬預測、證券金融機構研判，老潘總結出《2020年中國房地產走勢的8大預測》。
預測一：房地產"量跌價穩"是大概率事件
當初很多專家預測2018年是中國房地產天花板的巔峰，結果2019年又打臉了。
即使迎來史上調控最密集、最嚴峻的2019年，2019年銷售額突破"16萬億"、超過2018年之頂，又是大概率事件。
所以，地產人莫輕言行業到頂，尤其在中國一個GDP中高速增長，13億人口大國、城鎮化才59%的國度，現階段對總量到頂的預判，還是要慎重。
2020年如何了？目前比較主流的看法是，2020年是樓市"量跌價穩"的一年。
整體而言，2020年房地產銷售總量會維持在15萬億到16萬億左右，正如某地產大佬強調，16萬億的市場預計會維持好幾年。
在具體銷售額構成上，目前更多人認為2020年銷售面積會在正負5%波動，但房價在調控下會整體保持穩定。
比如標普預計，2020年全年全國商品住宅銷售額增速將放緩至0%-5%，主要靠基本面較好的城市的穩健住房需求支撐。
中金的預測更加精準，即2020年房地產銷售整體仍將保持平穩，預計全國銷售面積同比下跌4%、銷售金額同比增長1%。
其中一二線城市銷售面積走平，三四線城市雖趨勢向下，但不會大幅失速。
預測二：政策不會大松，但小松可期
房地產是政策市，2019年整體樓市政策有2大特徵：
其一，整體不會大松，但小松可期待，因城施策的局部松是合理的；
其二，2018年731開始的房地產政策是 "未松先緊"，而之後的房地產調控雖然整體加緊了，但仍處於"鬆緊對沖"的格局。
比如2018年上半年火爆、下半年冰冷，2019年上半年火爆小陽春幾個月，2019年下半年寒冷……其實一直是鬆緊對沖。政策並沒有100%的緊，全面的緊。
多家券商預計，2020年房地產行業政策大幅放鬆的可能性較小。
而房企2019年調整也很厲害，破產、裁員、地王之痛，現金流之殤，銷售去化大幅度下降，2020年房地產調控，已經沒有必要再加碼，從嚴的必要性。
其三，政策房住不炒一直是態度堅決。
樓市自2018年7月之後低迷1年半後，2020年也不敢大松，否則被壓抑的需求，或者客觀存在的投資需求，會迅速反攻。
道理很簡單，房價在短期內大幅上漲肯定會迎來更嚴格調控，又會迎來房價的下跌，從2019年連續一些城市被警告談話就可見一斑。
如此看來，房地產政策在2020年即沒有從嚴必要，也莫要有大松的期待。
從更長期看，2018年731開啟的一連串調控，總結下來核心是四點：
其一，房價不能漲；
其二，錢不能流到房地產；
其三，房地產不作為經濟短期刺激的工具；
其四，限價將是一個長期行為。
預測三："幾家歡喜、多家愁"的格局
整體格局來看，今天中國房地產仍然在"房企分化，集中度加劇"的通道中。
政策寬鬆期對行業、對大小房企都是普遍利好，政策收緊期優質房企優勢得到強化，小房企可能是生死問題，行業集中度提升速度更快。
核心邏輯是，行情差的時候，中小房企獲取土地、獲取資源、獲取人才與供應商博弈等能力都會拉下太多，比如銀行的貸款門檻和白名單會收緊很多，這個時候催生的大中小分化程度可能更深刻。
從明年的政策、市場的走勢來看，2020年是"幾家歡喜多家愁"的格局。
哪些房企會歡喜了？
那些戰略上堅持"有質量、可持續的增長"的房企，他們在資源價值、擴張能力、安全防禦性都做得比較均好，在弱市下反而更加凸顯自己的優勢。
哪些房企會愁？
一則是以前靠財務槓桿驅動、負債較高、地王項目過多、產品力功底比較弱的大中型房企，比如庫存有問題，土地儲備佈局不對，拿地貴了，這樣的中型房企或許是能否活著的問題了。
二則大多數中小房企融資成本高，銷售去化低和去化週期延長，2020年很不樂觀。
太平洋證券房地產組分析師徐超就表示，行業集中度提升將從"春秋"階段演進至"戰國"階段。大型房企的兼併對象將從微型房企，向資金鍊緊張的百強房企的部分項目轉變。
他認為，融資優勢明顯、具有獨特拿地優勢、開發品質極高的房企將在這個過程中"殺出重圍"。
預測四：TOP10/30集中度
將由29%/51%提高至32%/57%
頭部企業集中度會在2020年繼續加強，究竟會到達什麼樣的程度？
中金預測TOP10市佔率最終可達40-50%，目前在30%左右，未來頭部10強5年銷售額平均可實現10%以上年化增長。
分梯隊來看，中金預計2020年TOP10強集中度將由當前29%提升至31%，30強集中度由51%提高至57%，並且平均可實現15%銷售額增長(利潤率穩、權益比升)。
從中金數據看，30強依舊處於較高增速，10強房企規模體量過大，增速在逐步下降。
預測五：2020是融資能力大考年
2014-2016年的放水導致中國負債太高，2018-2020年是還債高峰期。
事實上，即將到來的2020年，融資壓力巨大的房企，如何"找錢"來應對即將到來的還款期，將是其未來2020年面臨的首要"功課"。
債務即將到期而再融資能力有限、實力較弱的開發商，面臨的風險正在上升。
事實上，房企融資難或是長期性的。無論是千億房企還是中小房企，當下更重要的是降低企業的財務風險，這是首要的。
利潤低點沒事，但現金流一旦斷流就是生死問題，因此，融資能力將成為房企能否長久發展的主要因素。
邏輯也很簡單，現在融資成本越來越高，房企利潤率又在下降，最終開發商都在給金融機構打工，對融資能力的綜合解決方案，是每家房企的必修課。
正如最近很多土地都是央企國企拿到，一個重要的差異就是——央企國企融資成本都在3-5%左右，而上市民營房企多在8-10%以上，更不用說中小民營房企了。
預測六：房地產結構性風險變大
房地產的問題不是單維度數據問題，而是結構性問題，結構性問題的突破，才是房地產行業更加健康、可持續的關鍵。
比如有研究機構就提醒，房地產投資結構失衡是個嚴峻的問題。
今年2月份一直持續到現在，西部地區房地產開發投資增速遠遠高於東部區域，反而從人口結構性來看，東部區域人口比例遠高於西部區域人口。
那麼問題就來了，一邊存在過度投資可能供應過剩的風險，一邊存在投資放緩可能供應不足形成房價上漲的壓力。
尤其對於東部地區的熱點城市，保持其房地產投資合理增長，才能緩解其房價上漲的壓力。
同樣，地產大佬強調，現在市場最大的問題是把風險擠壓到了低線城市。
前一輪去庫存基本把一二三線的庫存去沒了，但2016年10月份限價政策，限制的是一二線和強三線城市，現在這些城市基本沒什麼庫存，但需求比較大，導致二手房價格倒掛，新項目基本不存在風險。
但四五線城市需求相對沒有那麼強勁，銷售壓力會非常大，風險也大。
結構性風險最大的問題是，房企過於單一佈局某個區域或者有限區域，就很有可能帶來業績的波動。
預測七：未來"4類房企"會很危險
2020年哪些房企會很危險？關於風控維度，中指院給出一個系統的測算結果。
目前80%的上市房企處於安全的風險範圍之內，整體風險可控；
同時，銷售額在三千億級規模以上的企業具有較強的抗風險能力；
不同陣營的企業，主要面臨的風險點不盡相同，主要風險在於區域環境、土地儲備、資本結構、融資能力等方面。
2020年乃至未來，中指院也提醒四類房企將面臨較大風險：
第一類，高價地佔比過高，存在回款及資金隱患的房企；
第二類，融資能力不足的小型房企；
第三類，佈局過度集中、三四線佔比過高的房企(尤其區域型房企)；
第四類，存在產品錯配、品質不穩等問題導致品牌力下降的房企。
預測八：房企綜合競爭力"提升年"
未來房企的競爭都是體系的競爭，單純的一招一式已經解決不了問題。
2020年是房企綜合競爭力"提升年"。
比如龍湖、碧桂園等，在過去2、3年都在戰略上陸續提出跨週期的綜合能力打造。
高質量發展幾乎是所有30強房企都在強調的戰略口號和行動。而行情越是不好，老潘相信這種高質量、健康發展會被重視度越高。
事實上，從發展模式來看，房企已經過了黑馬輩出的時代，天時地利人和的窗口期從2018年到2020年不具備了。
未來房企想繼續中速增長，核心靠清晰的戰略、產品的差異化、強運營效率，即整體綜合競爭力的PK和較量。
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