週末，海南樓市出手了。省委辦公廳、省政府辦公廳印發了《關於建立房地產市場平穩健康發展城市主體責任制的通知》，除了推出安居型商品住房、對本地居民家庭限購兩套住房外，最重磅的一條當屬改革商品住房預售制度，新出讓土地建設的商品住房，實行現房銷售。
有人說，海南是疫情之後，首個也是當前唯一一個反向升級調控的省份，在全國各地紛紛 “救樓市”的情況下，堪稱嚴厲；
也有人說，海南是全國首個在全域實行現房銷售的省份，按下了顛覆樓市規則的啟動鍵，具有很強的示範效應。
一時間引發了一場關於“現房銷售”的大討論，其背後到底藏著什麼玄機？是對樓市調控的持續深化，還是落實房地產平穩健康發展的城市主體責任？全國開發商該不該害怕？
下面的這些“聲音”，或許可以帶你找到答案。
「光遠看經濟」
現房銷售一定是趨勢
這次海南樓市新政的核心並非要繼續打壓房地產，而是特別強調要建立房地產市場平穩健康發展的城市主體責任。現房銷售，其實也不算什麼新鮮的政策，更不是收緊房地產調控。
過去十年，我一直認為，中國的住房預售制度，是導致現在很多地方出現嚴重的質量糾紛的根子。推高了房地產行業的槓桿的同時，缺乏對購房者利益的保護，要麼進行顛覆性的手術，要麼實行現房銷售。
雖然，預售在短期內很難取消，但是未來，現房限售，一定會成為中國房地產市場95%以上的項目的銷售方式。這樣，土地資源會真正集中到好的開發商手中，預售導致的槓桿也會降低，房價快速上漲的因素就會少一個。
「攸克地產」
短期內複製推行的可能性不大
影響有多大？首先看如何定義“現房”。目前的政策是要求多層房子封頂、高層三分之二才能預售，如果現房是要求所有房子全部封頂才能銷售，那海南新政影響的就是高層住宅，多出三分之一的建設時間，多則三個月，少則一個月，開發商要為項目多增加一個月以上的現金流；如果現房是要求所有房子必須裝修後才能銷售，那影響就比較大了，項目需要準備的現金流，少則增加6個月，多則12個月。
其次是看海南還有多少規劃用途是建設商品住房的土地。通讀《通知》有一個政策意圖的感覺十分明顯，這就是，避免房地產過度擠佔海南的公共資源，為自貿港建設提供充分空間。這麼理解下去，未來純粹用於房地產開發的海南省以內的土地，應該會越來越少。
攸克君覺得，海南的“現房銷售制”是在建設“海南自貿港”中央決策的大背景下做出的，是一種“特殊背景下的公共治理政策選擇”，通過對新出讓商品住房用地實施“現房銷售制度”的方式，提高房地產業在海南的准入門檻，從而控制房地產對全海南社會公共資源的佔用，留出更多的空間給自貿港相關的社會經濟和產業。所以，全國範圍內短期內複製推行的可能性並不是太大。
「樓市黃大大」
海南或是一次綜合大試點
商品房預售政策，帶來的副作用就是，質量投訴、貨不對板、合同糾紛、延期交房、配套設施虛假宣傳、開發商跑路等一系列問題，受傷的主要是買房的消費者。而採用現房限售，高槓杆、高週轉模式，這樣的問題和糾紛、投訴，就會減少很大一部分。
此外，實行現房銷售，海南至少有三個方面的特殊性。
首先，海南雖然是一個省，但2019年經濟總量僅有5300億，相當於一個發達地區的地級市。
其次，海南省房地產市場以度假、旅居為主，在實施嚴厲的全島限購措施之後，已經受到重創，現在正處於調養生息階段。這個時候，推出一些顛覆性的規則，對市場傷害並不大，反而可以藉此機會，提升海南旅居產品的可感度、品質水準。
第三，海南2019年土地供應回升明顯，賣地收入創近年來新高，客觀上會導致庫存上升，現房限售成為必然的趨勢。
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